Toll Brothers at The Bluffs at Wesley Chapel offers elegant homes and a dynamic lifestyle near CharlotteWAXHAW, N.C., Jan. 27, 2026 (GLOBE NEWSWIRE) -- Toll Brothers, Inc. (NYSE:TOL), the nation's leading builder of luxury homes, today announced its newest North Carolina community, Toll Brothers at The Bluffs at Wesley Chapel, is coming soon to Waxhaw, North Carolina. This exclusive community will offer 12 elegant new Toll Brothers homes in a serene setting near downtown Waxhaw. Site work is underway, and t ...

全国豪华住宅市场概况 - 2025年12月，全国豪华住宅（定义为挂牌价格的第90百分位数）的入门价格为119.19万美元，较去年同期仅下降0.6% [1] - 与之前月份相比，降幅收窄，表明豪华住宅价格整体可能正在接近短期底部 [1] - 全国范围内，豪华住宅价格约为中位挂牌价的三倍，但这一比例在不同都市区差异巨大 [2] - 更高层级的豪华住宅价格降幅更大：第95百分位数（高端豪华）价格为190.40万美元，同比下降3.0%；第99百分位数（超豪华）价格为553.16万美元，同比下降4.1% [3] - 百万美元以上房源占比为12.0%，同比下降0.3个百分点 [3] 最昂贵豪华市场表现 - 2025年12月，十大最昂贵豪华市场中仍有九个出现同比价格下跌，但部分市场跌幅较上月收窄 [4] - 犹他州希伯市是全美最昂贵的豪华市场，其前10%房源的起价为694.5万美元，同比上涨5.8% [4][5] - 多个加州主要都市区价格持续调整，洛杉矶、圣何塞、圣罗莎和奥克斯纳德等地的豪华住宅价格同比下降6%至15% [4] - 康涅狄格州布里奇波特-斯坦福德-丹伯里都市区的豪华住宅起价为399.5万美元，同比下降11.2%，其价格是当地中位价的5.4倍 [5] 百万美元房源库存格局变化 - 迈阿密都市区已超越纽约市都市区，成为全美百万美元以上房源库存最多的地区 [6] - 这一变化反映了迈阿密更稳定的豪华房源格局，其买家构成包括更多现金购买者、国际买家、退休人员和第二住宅购房者，支持了跨季节的更持续挂牌活动 [6] - 迈阿密都市区超过四分之一（26.3%）的需求源自纽约都市区，原因包括纽约住房和税收成本更高、佛罗里达州无州所得税、生活方式和气候优势、远程办公兴起以及植根于纽约的金融、私募股权和加密公司在南佛罗里达州的日益增多 [7] 豪华与中位价差距最大的市场 - 在部分都市区，豪华住宅与典型市场脱节严重，反映了尖锐的社区层级分化和高度集中的高端需求 [8] - 康涅狄格州布里奇波特-斯坦福德-丹伯里都市区的豪华住宅价格是当地中位价的5.4倍，是全国中位价的10.0倍 [9] - 佛罗里达州那不勒斯-马可岛都市区的豪华住宅价格是当地中位价的5.0倍，是全国中位价的9.0倍 [9] - 犹他州希伯市的豪华住宅价格是当地中位价的4.6倍，是全国中位价的17.4倍，其最昂贵10%房源在市场上的中位天数为133天 [9] 豪华与中位价差距最小的市场 - 在另一些都市区，豪华住宅与整体住房市场联系更为紧密，这些地区通常拥有较新的住房存量、更广阔的发展模式和较少的超独家飞地，将豪华与中位价的倍数缩小至约2.1倍至2.3倍 [10] - 佛罗里达州奥兰多-基西米-桑福德都市区的豪华住宅起价为88.93万美元，仅为当地中位价的2.1倍，是全国中位价的2.2倍 [13] - 德克萨斯州休斯顿-帕萨迪纳-伍德兰兹都市区的豪华住宅起价为78.96万美元，是当地中位价的2.3倍，是全国中位价的2.0倍 [13] - 北卡罗来纳州夏洛特-康科德-加斯托尼亚都市区的豪华住宅起价为92.26万美元，是当地中位价的2.2倍，是全国中位价的2.3倍 [13]

FORT WASHINGTON, Pa., Jan. 21, 2026 (GLOBE NEWSWIRE) -- Toll Brothers, Inc. (NYSE:TOL), the nation’s leading builder of luxury homes, has been named the #1 Most Admired Home Builder in the 2026 Fortune magazine list of the World’s Most Admired Companies, the ninth year the company has achieved this honor. To determine the best-regarded companies, Fortune and its partner Korn Ferry conducted the 2026 survey with 685 of the world’s highest-revenue companies across 51 industries and 29 countries. Executives, d ...

公司概况与市场地位 - Toll Brothers是一家专注于豪华住宅的美国知名住宅建筑公司 以其高质量的建筑而闻名 在住房市场占有重要地位 [1] - 公司股票在纽约证券交易所上市 代码为TOL 主要竞争对手包括Lennar和D.R. Horton等其他大型住宅建筑商 [1] - 公司市值约为131.2亿美元 体现了其在行业中的重要地位 [4] 股票表现与市场活动 - 花旗集团近期将TOL股票评级上调至“跑赢大盘” 表明对其前景持积极看法 [1] - 评级上调之际 住宅建筑商股票在年初表现强劲 TOL股价在公告时为136.09美元 尽管微跌0.06美元 跌幅约0.044% 但显示出韧性 [2][3] - 今日股价在132.56美元至136.37美元之间波动 反映出投资者的兴趣和市场活跃度 [3] - 过去一年中 TOL股价最高达149.79美元 最低为86.67美元 显示出波动性 今日成交量为633,396股 表明在纽交所交易活跃 [4] 行业动态与公司策略 - 对新住房的需求保持强劲 建筑商预计将提供激励措施以吸引买家 这一策略可能有助于维持住房市场的势头 [2]

全国市场概况 - 2025年11月，全国豪华住宅（90百分位）价格门槛为1,199,977美元，同比下降2.3% [1][3] - 高端豪华（95百分位）和超豪华（99百分位）价格门槛分别为1,930,853美元和5,490,492美元，同比分别下降2.7%和2.4% [3] - 全国豪宅在市场上停留时间中位数为78天，与去年同期持平 [4] 区域市场分化 - 十大最贵市场中，有八个出现年度价格下跌，其中夏威夷Kahului–Wailuku跌幅最大，达21% [2] - 犹他州Heber的豪华门槛逆势上涨近10%，佛罗里达州Key West–Key Largo则保持稳定 [2] - 市场动态日益由本地因素驱动，而非全国趋势，不同都市区需求与销售速度差异显著 [3] 销售速度最快的市场 - 加州San Jose–Sunnyvale–Santa Clara的顶级豪宅销售最快，中位天数仅为56天，同比加快6.7% [4][9] - 佛罗里达州Naples–Marco Island的豪宅销售速度同比大幅加快23.5%，尽管其豪华门槛略降至3,497,370美元 [5][9] - 加州Riverside–San Bernardino–Ontario和华盛顿特区都市区的销售中位天数分别为57天和58天 [6][9] 销售速度最慢的市场 - 俄勒冈州Bend的豪宅销售速度最慢，中位天数高达146天，同比延长14.1% [4][10] - 犹他州Heber和夏威夷Kahului–Wailuku的销售中位天数分别为136天和119天，属于最慢之列 [6][10] - 高价格和特定的买家群体可能导致即使在理想地段销售也较缓慢 [6] 顶级豪华市场价格门槛 - 犹他州Heber的90百分位价格门槛最高，达6,637,500美元，同比上涨9.9% [11] - 佛罗里达州Key West–Key Largo和加州Los Angeles–Long Beach–Anaheim的门槛分别为5,000,000美元和4,002,585美元 [11] - 十大市场中，多数价格门槛同比下跌，其中康涅狄格州Bridgeport–Stamford–Danbury跌幅达11.0% [11][12]

公司概况与市场定位 - Toll Brothers (TOL) 是美国一家专注于豪华住宅的知名住宅建筑公司 以其高质量的建筑而闻名 在住房市场占有重要地位 [1] - 公司当前市值约为133.5亿美元 是住宅建筑行业的主要参与者 [4] 股票表现与交易数据 - 截至2025年12月10日 TOL股价为138.55美元 当日上涨4.19% 即上涨5.57美元 [3] - 股票当日交易区间在133.26美元至139.23美元之间 过去52周股价波动显著 最高达149.79美元 最低至86.67美元 [3] - 当日纽约证券交易所成交量为1,388,922股 显示出活跃的投资者兴趣 [4] 分析师观点与价格目标 - 高盛分析师Susan Maklari为TOL设定了140美元的目标价 相较于当前138.55美元的股价 显示出小幅增长潜力 [1][5] 宏观环境影响 - 美联储降息的决定对包括TOL在内的住宅建筑商股票产生了积极影响 [2][5] - 降息导致10年期国债收益率下降 进而影响抵押贷款利率 更低的抵押贷款利率使购房更可负担 从而提振了对新房的需 求 [2]

公司概况与市场表现 - Toll Brothers是一家专注于豪华住宅的美国知名住宅建筑公司，业务涵盖传统住宅建筑和城市填充等多个领域，主要竞争对手包括Lennar和D.R. Horton [1] - 公司当前股价为138.55美元，日内波动区间为133.26美元至139.23美元，过去52周股价波动区间为86.67美元至149.79美元，显示出较大的市场波动性 [3][4] - 公司市值约为133.5亿美元，在纽约证券交易所的成交量为1,388,922股，体现了其在住宅建筑行业的重要地位和对投资者的吸引力 [4] 机构评级与目标价调整 - 高盛于2025年12月10日维持对Toll Brothers的“中性”评级，并建议投资者持有该股票 [1] - 高盛同时将公司目标价从142美元下调至140美元，调整时公司股价为138.55美元 [1][2] 行业与宏观环境影响 - 美联储的降息决策被认为对包括Toll Brothers在内的住宅建筑商股票有利，降息导致作为抵押贷款利率关键指标的10年期国债收益率下降，对房地产市场构成利好 [2][5] - 利率下降被视作对住宅建筑商和潜在购房者的积极进展，TOL的股价上涨反映了这种市场乐观情绪 [3][5] 股价近期表现 - 在有利的宏观环境下，TOL股价上涨至138.55美元，涨幅为4.19%或5.57美元 [3][5] - 股价的上涨和日内波动表明了投资者的关注和市场活跃度 [3]

Toll Brothers 业绩与展望 - 公司2026年展望仍具挑战性 认为住房市场复苏不会很快到来 股价因此承压 [1] - 最新季度业绩表现不一 营收34.2亿美元超市场预期的33亿美元 但调整后每股收益4.58美元不及预期 [2] - 公司预计2026年交付量在10,200至10,700套之间 低于市场预期 [2] - 公司预计2026年平均售价在99.7万至99万美元之间 华尔街预期接近该区间高端 [3][4] - 公司首席执行官表示 鉴于许多市场需求疲软 公司将专注于以自律的方式运营业务 [3] 住房市场行业背景 - Red Fin指出 住房市场的“大重置”将在2026年成形 但不会出现快速的价格修正 [5] - 住房需求滞后是当前市场的一个重要主题 [13] AutoZone 业绩分析 - 公司最新季度业绩弱于预期 每股收益31.04美元 营收46.3亿美元均低于预期 [6] - 毛利率因投资和增长而承压下降 运营费用上升 公司当季新开53家门店 [7] - 同店销售额增长5.5% 商业销售额大幅增长14.5% 成为亮点 [7][8] - 尽管业绩有亮点 但不足以提振投资者信心 股价在年内两位数上涨后出现回调 [8] 挪威邮轮评级下调 - 挪威邮轮被高盛从“买入”下调至“中性”评级 目标价21美元 [9][10] - 下调原因为对2026年邮轮行业前景的担忧 以及公司对加勒比海市场过高的风险敞口 [9][11] - 高盛认为 过去加勒比海市场的快速运力扩张曾对利润率造成压力 而挪威邮轮在该地区的扩张幅度最大 可能挤压其盈利能力 [11][12]

财务数据和关键指标变化 - 2025财年第四季度房屋销售收入为34亿美元，交付房屋3,443套，交付量同比持平，收入同比增长5% [17] - 2025财年第四季度调整后毛利率为27.1%，略高于指引，SG&A费用率为8.3%，符合指引 [4][19] - 2025财年第四季度摊薄后每股收益为4.58美元，略低于指引，主要原因是公寓业务出售交易延迟 [5][17] - 2025财年全年房屋销售收入创纪录，达108亿美元，交付房屋11,292套，分别同比增长2.6%和4% [4][18] - 2025财年全年调整后毛利率为27.3%，营业利润率为15.7%，摊薄后每股收益为13.49美元 [4][7] - 2025财年全年经营活动现金流约为11亿美元，向股东返还约7.5亿美元（通过股票回购和股息），期初权益回报率为17.6% [5][20] - 2025财年末流动性超过35亿美元，包括13亿美元现金和22亿美元银行循环信贷额度可用额度，净债务与资本比率为15.3% [21] - 2026财年第一季度指引：预计交付1,800-1,900套房屋，平均售价98.5万至99.5万美元，调整后毛利率约26.25%，SG&A费用率约14.2% [21][22] - 2026财年全年指引：预计交付10,300-10,700套房屋，平均售价97万至99万美元，调整后毛利率约26.0%，SG&A费用率约10.25% [22][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公寓业务（多户型住宅）正在退出，已宣布将大部分公寓业务组合以3.8亿美元出售给Kennedy Wilson，预计在第一季度完成交易，并计划在未来几年内出售剩余权益 [15][16][23] - 房屋建筑业务中，期房（spec）策略表现突出，2025财年交付的房屋中约54%为期房，预计2026财年比例相似 [8] - 设计工作室升级选项（包括结构选项和地块溢价）在第四季度平均每套房屋贡献约20.6万美元，约占基础售价的24%，对毛利率有积极贡献 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度净签约2,598份合同，价值25亿美元，同比下降2%（套数）和5%（金额），销售节奏约为每月每社区2份合同 [8][18] - 第四季度签约平均售价约为97.2万美元，同比下降2.8%，主要由于产品组合变化，太平洋地区销售减少 [10][18] - 地理市场表现：东部地区（从波士顿到南卡罗来纳州）以及西部的加州沿海地区和博伊西市表现相对强劲 [11] - 买方细分市场：超过70%的业务服务于改善型和缩减型买家，约25%-30%的业务专注于年龄较大、更富裕的首次购房者 [12] - 第四季度约26%的买家全款购房，使用抵押贷款的买家平均贷款价值比约为69%，合同取消率为期初积压订单的4.3% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务模式更具灵活性，得益于地理范围、产品线和价格点的拓宽，以及期房与定制房组合更加平衡，这有助于缩短建设周期、提高库存周转率和土地开发及建设流程效率 [7] - 期房战略吸引了寻求快速入住的买家，进一步扩大了可触达市场，许多期房在建设早期就已售出，客户仍可选择装修和升级，这是公司重要的竞争优势 [7][8] - 公司计划继续增长社区数量，包括在2026财年再增长8%-10%，目标达到480-490个社区 [14][24] - 土地策略保持审慎，长期目标是60%期权土地和40%自有土地，2025财年末控制约76,000块地块，其中57%为期权土地 [14] - 退出多户型住宅业务，以专注于核心的房屋建筑业务，并将出售所得现金用于发展核心业务和回报股东 [16][50][51] - 行业竞争方面，在高端价格区间竞争有限，特别是在东海岸走廊和加州沿海市场，这些市场土地稀缺、审批困难，限制了新进入者 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前整体住房市场近期前景不明朗，主要受众所周知的负担能力压力驱动，但公司服务的客户年龄较大、更富裕，受影响较小 [4][11] - 长期住房需求的基本面未变：人口结构有利（千禧一代处于购房黄金期，Z世代紧随其后），美国存在数百万套的结构性供应短缺，房屋平均年龄已达40年且仍在增长 [9][10] - 抵押贷款利率已稳定在6%左右的低位，并可能进一步下降，但春季销售季（一月底开始）才是判断市场能否加速的真正考验 [9] - 公司对2026财年的指引是保守的，没有假设市场条件有任何改善，也没有假设8%的平均激励会减少 [40] - 消费者信心是驱动其客户购房的首要因素，负担能力、抵押贷款利率、就业增长和“锁定效应”（房主不愿放弃低利率）仍是现实阻力 [86][87] - 随着时间推移，市场可能接近下行周期的尾声，如果利率进一步下降、信心改善，结合长期有利因素，市场有改善的机会，但目前尚无具体数据点支撑 [88] 其他重要信息 - 2025财年第四季度合资企业土地销售和其他收入为600万美元，低于2024财年同期的4,450万美元和6,500万美元的指引，主要原因是公寓交易延迟 [20] - 第四季度记录了2,400万美元的税前减值，主要与三块计划出售的土地权益有关，计入房屋销售成本的减值总额为1,640万美元 [20] - 2025财年公司在土地收购和开发上投资了29亿美元 [21] - 2026财年第一季度SG&A费用包含约1,400万美元的年度加速股票薪酬费用，该费用在年内不会重复发生 [23] - 2026财年预算了6.5亿美元的股票回购，大部分发生在下半年，与通常更高的经营现金流时间一致 [24] - 建筑成本在2026财年预计持平或略有下降（每平方英尺可能降低2-3美元），但全年指引中未计入建筑成本的持续下降 [94][95] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于活跃成人买家（改善/缩减型）的构成、趋势以及土地收购决策的考量 [31] - 活跃成人业务约占公司收入的17%，表现良好，70%的业务是核心改善型业务 [32] - 公司没有详细的买家年龄细分数据，但相信与行业趋势一致（首次购房者约40岁，平均购房者近60岁），其首次购房者价格更高（45万至150万美元），更富裕，受负担能力影响小 [33] - 土地收购方面，交易流良好，公司保持非常保守和纪律性的评估，关注毛利率和内部收益率的组合评分，目前收购的土地主要为2027和2028年的收入做准备 [33][34] - 自有地块数量可能保持平稳或小幅下降，公司越来越多地采用土地银行、合资及延长付款期限等方式，以持续关注权益回报率 [36] 问题: 关于2026财年自有地块数量变化和现金流转换率的预期 [35] - 预计自有地块数量将继续小幅下降 [36] - 预计2026财年经营活动现金流将较2025财年略有下降，现金流转换率可能在60%左右 [37] 问题: 关于业绩指引是否留有缓冲空间，以及一季度和全年毛利率指引变化的驱动因素 [39][43] - 管理层承认其指引是保守的，没有假设市场条件改善、激励减少，并且有大量新社区将在上半年开业（一季度30个，二季度60个），超过35%的社区交付周期已缩短至8个月以内，为春季销售提供了机会，但这些内部运营改善和市场潜在利好均未计入指引 [40][41][42] - 一季度毛利率指引为26.25%，全年为26%，这不同于通常的季节性模式，原因是公司为夏季交付旺季启动了更多期房建设，而期房目前需要比定制房更高的激励，保守的毛利率指引假设了这部分期房将需要略高的激励 [43][44] 问题: 关于2026财年交付量指引的信心来源，特别是如何从较低的期初积压实现增长 [46] - 交付信心来源于：4,500套期初积压订单 + 3,000套在建期房 + 1,500套预计能在本财年售出并交付的定制房 + 从已获许可但未开工的2,300套期房中精选1,500套启动建设以确保夏季交付，总和正好达到10,500套（指引中点） [47][48] 问题: 关于决定完全退出多户型住宅业务的原因及潜在收益的使用 [49] - 作为上市公司，该业务未获得应有的估值认可，分析師和投资者更希望公司专注于纯住宅建筑业务，因此决定出售 [50] - 出售公寓业务（包括后续保留资产的出售）所产生的现金将用于发展业务和回报股东 [51] 问题: 关于第四季度订单环比增长9%的原因及第一季度订单展望 [53] - 第四季度订单增长得益于多个地理区域和买家细分市场的表现，特别是北部地区超出预期 [54] - 对于第一季度订单，管理层仅愿意评论11月的定金活动情况，不愿公开提供更多前瞻信息 [55] 问题: 关于高端价格区间的新房库存状况，是否也存在过度建设 [56] - 过度建设更集中于入门级市场，在波士顿至费城/北弗吉尼亚走廊以及加州沿海市场，高端价格区间的二手房供应有限，土地稀缺且审批困难，竞争很少，库存紧张 [57][58][59] 问题: 关于2026财年SG&A费用增加的具体构成 [61] - SG&A费用率指引较去年上升75个基点，其中50个基点是收入减少导致的杠杆效应，25个基点是通胀、工资、医疗成本以及内部和第三方销售佣金的小幅上升 [62][63] - 管理层正努力控制开销，目标是在年底将SG&A费用率降至9%开头 [64] 问题: 关于2025年末土地成本通胀情况及2026年指引中的假设 [65] - 土地成本在2025年末基本持平，2026年指引中也假设持平，在疲软的市场中，公司有机会重新谈判一些土地交易以获得更好价格 [66] 问题: 关于2026财年交付量指引下降的主要驱动因素 [70][71] - 交付量下降的主要原因是2026财年期初积压订单较低（4,500套），公司假设销售节奏（每月每社区2份合同）没有改善，并在此基础上进行数学计算 [72][74] 问题: 关于2026财年毛利率下降的驱动因素，特别是如果激励保持稳定的情况下 [80] - 毛利率下降完全由激励增加解释：一年前的激励为每套房屋6.8万美元，现在为8万美元，这导致了毛利率从27.3%降至26%，全年指引基于当前8万美元的激励水平 [81] 问题: 关于当前消费者信心和出售现有房屋意愿的观察 [84] - 管理层未观察到消费者信心有明显变化，并告诫不要过度解读11月和12月的季节性数据，尽管前六周定金活动与去年持平（而去年同比增长22%）且与10月持平（按历史季节性本应下降）这一现象略显积极 [85][86] - 消费者信心、负担能力、抵押贷款利率、就业增长和“锁定效应”仍是主要阻力，但随着时间的推移，下行周期可能接近尾声，心理因素可能促使买家最终决定升级住房 [87][88] 问题: 关于2026财年股票回购指引为6.5亿美元，为何没有显著提高 [89] - 管理层希望提高回购金额，但认为6.5亿美元在年初是一个非常审慎的指引，将在全年持续评估 [90] 问题: 关于2026财年建材和劳动力成本预期及指引中的假设 [94] - 大部分地区建筑成本持平或略有下降（每平方英尺可能降低2-3美元），但全年指引中未计入建筑成本的持续下降 [94][95]

财务数据和关键指标变化 - **2025财年全年业绩**：交付11,292套住宅，同比增长4%，平均售价96万美元，住宅销售收入创纪录达108亿美元，调整后毛利率27.3%，SG&A费用率9.5%，摊薄后每股收益13.49美元，运营现金流11亿美元，期初股东权益回报率17.6% [4][5] - **2025财年第四季度业绩**：住宅销售收入34亿美元，调整后毛利率27.1%，SG&A费用率8.3%，摊薄后每股收益4.58美元，略低于指引，主要因公寓业务出售交易延迟 [4][5][17] - **2026财年第一季度指引**：预计交付1,800-1,900套住宅，平均售价98.5万至99.5万美元，调整后毛利率约26.25%，SG&A费用率约14.2%（含约1,400万美元年度加速股票薪酬），其他收入（含合资企业土地销售及公寓业务出售收益）预计7,000万美元 [21][22][23] - **2026财年全年指引**：预计交付10,300-10,700套住宅，平均售价97万至99万美元，调整后毛利率约26.0%，SG&A费用率约10.25%，其他收入预计1.3亿美元，税率约25.5%，预算股票回购6.5亿美元 [21][22][23][24] - **现金流与资产负债表**：2025财年末流动性超过35亿美元（现金13亿美元，循环信贷额度22亿美元），净债务资本比15.3%，无重大债务到期直至2027财年 [20][21] - **土地与投资**：2025财年投入29亿美元用于土地收购和开发，年末控制约76,000块地块，其中57%为期权土地，长期目标期权与自有土地比例为60/40 [14][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务（核心）**：2025财年交付量创纪录，得益于更灵活的业务模式，包括地理、产品线和价格点的拓宽，以及定制房与现货房组合更均衡 [7] - **公寓生活业务（退出中）**：已宣布将大部分公寓投资组合以3.8亿美元出售给Kennedy Wilson，预计本季度完成交易，未来几年将完全退出多户住宅业务，所得现金将用于发展核心住宅建筑业务和回报股东 [6][15][16][23] - **现货房（Spec）策略**：2025财年交付量中约54%为现货房，预计2026财年比例相似，该策略缩短了建设周期，提高了库存周转率，并吸引了寻求快速入住的买家 [7][8] - **设计工作室升级**：第四季度平均每套住宅在设计工作室选择、结构选项和地块溢价上的支出约为20.6万美元，约占基础售价的24%，这些升级对利润率有积极贡献 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - **区域市场表现**：东部地区（从波士顿到南卡罗来纳）以及加州沿海和西部博伊西市表现相对强劲，太平洋地区销售减少导致第四季度签约平均售价下降 [10][11][18] - **买家细分市场**：超过70%的业务服务于改善型和降级型买家，约25%-30%的业务专注于年龄较大、更富裕的首次购房者，这些买家受支付能力压力影响较小 [11][12] - **销售与订单**：第四季度净签约2,598份合同，价值25亿美元，单位数同比下降2.3%，金额同比下降5.0%，销售节奏约为每月每社区2份合同 [8][18] - **近期销售活动**：2026财年前六周（自约六周前开始）的每社区定金活动与去年同期几乎持平，而去年同期较前年增长22%，且与10月份活动水平相近，但管理层谨慎看待，因11月和12月季节性疲软 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **业务模式韧性**：公司的豪华住宅业务定位差异化，服务于更富裕、受支付能力压力影响较小的客户，过去几年的业绩证明了其商业模式在不同市场环境下都能产生强劲回报 [6] - **增长与效率**：通过拓宽地域、产品线和价格点，以及转向更均衡的定制与现货房组合，公司业务更加灵活，降低了建设周期时间，提高了土地开发和建设过程的效率 [7] - **社区数量增长**：预计到2026财年末社区数量将增长8%-10%，目标达到480-490个社区，这得益于当前拥有或控制的土地 [14][24] - **资本配置**：股息和股票回购是资本配置战略的重要组成部分，2025财年通过回购和股息向股东返还约7.5亿美元，2026财年预算股票回购6.5亿美元 [5][15][24] - **行业竞争定位**：公司在高端市场（如东海岸走廊和加州沿海）面临有限竞争，因为这些市场土地稀缺、审批困难，且其他大型建筑商通常不与公司在同一价格点竞争 [34][57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **近期市场展望**：管理层对近期整体住房市场前景持谨慎态度，主要受众所周知的支付能力压力驱动，未在2026财年指引中假设市场有任何改善 [9][21][40] - **长期需求驱动因素**：人口结构有利（千禧一代处于购房黄金期，Z世代紧随其后），美国存在数百万套住宅的结构性供应不足，住宅平均房龄已达40年且仍在增长，这些趋势支撑着对新房的需求 [10] - **利率环境**：抵押贷款利率稳定在6%左右的低区间并可能进一步下降，这对市场是鼓舞人心的，但管理层指出，对于其买家而言，消费者信心是比利率更重要的驱动因素 [9][86] - **消费者信心与“锁定效应”**：消费者信心是首要驱动因素，约70%的销售需要客户出售现有房产，“锁定效应”（不愿放弃低利率抵押贷款）仍是真实阻力，但时间的推移会产生心理效应，促使人们最终决定升级住房 [86][87][88] - **定价与激励措施**：公司采取审慎方法平衡销售节奏和价格，第四季度平均激励约为交付价格的8%，与第三季度相同，也是下一套售出房屋的当前激励水平，激励金额从去年的每套6.8万美元增至当前的8万美元，这解释了毛利率下降的主要原因 [10][81] 其他重要信息 - **合同取消率**：第四季度合同取消率为期初待交付量的4.3%，处于行业低位 [14][18] - **买家财务实力**：第四季度约26%的买家全款购房，使用抵押贷款的买家平均贷款价值比（LTV）约为69% [14] - **土地成本与建筑成本**：土地成本基本持平，建筑成本在大部分地区持平或略有下降（每平方英尺可能降低2-3美元），但2026财年指引中未计入建筑成本的持续下降 [66][94] - **高级管理团队**：Gregg Ziegler新任首席财务官，这是他首次以CFO身份参加财报电话会议 [2][3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于活跃成人买家（active adult）的构成、趋势以及对土地购买决策的影响 [31] - **回答**：活跃成人业务表现良好，约占收入的17%，最大的部分是改善型业务（占70%中的大部分）[32]。关于买家年龄数据，与全国趋势一致，首次购房者年龄接近40岁，平均买家年龄接近60岁，公司的首次购房者价格更高（45万美元至150万美元），更富裕，受支付能力问题影响较小 [33]。在土地方面，交易流良好，公司保持非常保守和自律的承销标准，关注毛利率和内部收益率（IRR）的组合评分，目前购买或签约的土地主要为2027和2028年的收入做准备 [33][34]。 问题: 关于自有地块数量是否会持平或下降，以及2026财年现金流转换率的目标范围 [35] - **回答**：预计自有地块数量将继续小幅下降，公司正在做更多地产业务、与其他建筑商的合资企业，以及与土地卖家达成延期付款条款，以持续关注股东权益回报率（ROE），目标是期权与自有土地比例达到60/40，但未来可能设定更优目标 [36]。预计2026财年运营现金流将较2025财年略有下降，现金流转换率可能在60%左右 [37]。 问题: 关于公司过往业绩经常超出指引，2026财年指引是否留有缓冲空间，以及第一季度和全年毛利率指引的季节性异常驱动因素 [39][43] - **回答**：管理层承认指引是保守的，未假设市场条件改善、激励措施减少，但有许多新社区将在上半年开业，且超过35%的社区交付周期短于8个月，如果销售节奏改善（目前为每月每社区2份合同），业绩有提升机会，但在波动市场中指导保守是正确做法 [40][41][42]。全年毛利率指引的下降主要受现货房策略驱动，为满足夏季交付需求，下半年将有更多现货房交付，而现货房目前需要更高的激励措施，因此毛利率指引假设这些现货房需要略高的激励 [43][44]。 问题: 关于2026财年交付量指引的信心来源，特别是从期初待交付量计算的交付倍数，以及退出剩余多户住宅业务的决定和潜在收益用途 [46][49] - **回答**：交付量指引的信心基于：4,500套期初待交付、3,000套在建现货房、1,500套预计能售出并结算的定制房，以及从2,300个已获批未开工的现货房地块中选择1,500套启动建设以在夏季交付，总和正好达到10,500套的中位数指引 [47][48]。决定完全退出多户住宅业务是因为作为上市住宅建筑商，该业务未获得应有的估值认可，分析师和投资者更希望公司专注于纯住宅建筑业务，出售所得现金将用于业务增长和股东回报 [50][51]。 问题: 关于第四季度订单环比表现强劲的原因，以及对第一季度订单的展望；以及关于在高端价格点的新房库存水平，是否认为过度建设更集中于入门级市场 [53][56] - **回答**：第四季度订单增长得益于全国多个地理区域和大多数买家细分市场的表现，特别是北部地区超出预期 [54]。对于第一季度订单，管理层仅愿意评论11月的定金需求情况 [55]。过度建设肯定更集中于入门级市场，公司在东海岸走廊（如波士顿至费城）和加州沿海市场等高端市场面临有限竞争，土地稀缺、审批困难，二手房源少，这些市场表现强劲，并举了新泽西州和加州橙县的高端社区销售强劲的例子 [57][58][59]。 问题: 关于2026财年SG&A费用美元可能同比上升的驱动因素 [61] - **回答**：SG&A费用率指引较去年上升75个基点，其中50个基点是收入减少导致的杠杆效应（若销售和交付改善可能改变），另外25个基点来自通胀、工资、医疗成本以及内部和第三方销售佣金的小幅上升（在疲软市场中，为维持销售人员收入和激励第三方经纪人，每套房屋的佣金会略高）[62][63]。管理层决心努力降低该费用率 [64]。 问题: 关于2025年末土地成本通胀情况以及2026财年指引中的假设 [65] - **回答**：土地成本基本持平，2026财年指引也假设持平，在疲软市场中有机会重新谈判一些土地交易以获得更好价格 [66]。 问题: 关于2026财年交付量指引下降的主要驱动因素，是否仅为期初待交付量较低所致 [70][71] - **回答**：是的，主要是2026财年期初待交付量较低（4,500套）所致，公司假设销售节奏（每月每社区2份合同）保持不变，如果该节奏改善，其他部分（在建现货房、定制房、待启动现货房）都可以提升，但指引未包含此假设 [72][74][79]。 问题: 关于第一季度和2026财年全年毛利率下降的驱动因素，特别是如果激励措施保持平坦 [80] - **回答**：毛利率下降完全由激励措施增加解释：去年同期的激励为每套6.8万美元，当前为每套8万美元，这导致了毛利率从27.3%下降至26%，全年指引基于相同的8万美元激励假设 [81]。 问题: 关于消费者信心和出售现有房屋意愿的变化感知 [84] - **回答**：管理层未感知到消费者信心或售房意愿有重大变化，并提醒不要过度解读11月和12月的季节性数据 [85]。消费者信心是其客户的首要驱动因素，抵押贷款利率和“锁定效应”仍是阻力，但时间的推移会产生心理效应，促使人们最终决定升级住房 [86][87][88]。虽然长期顺风存在，但暂无具体数据点显示市场即将改善，因此保持保守指引 [88]。 问题: 关于2026财年股票回购指引为6.5亿美元，与上年持平，考虑到运营现金流和公寓业务出售收益，为何不显著提高 [89] - **回答**：公司希望提高回购金额，但认为6.5亿美元是目前启动新财年非常审慎的指引，将在全年持续评估 [90]。 问题: 关于2026财年建材和劳动力成本展望及指引中的假设 [94] - **回答**：大部分地区建筑成本持平或略有下降（每平方英尺可能降低2-3美元），但2026财年指引中未计入建筑成本的持续下降 [94]。