公司网络扩张 - 苏富比国际地产品牌通过将俄勒冈州科瓦利斯的Town & Country Realty纳入其网络，在俄勒冈州实现扩张，该办公室将更名为Town & Country苏富比国际地产 [2] - 此次扩张使该品牌在俄勒冈州的办公室数量达到20个 [2] - 苏富比国际地产网络目前在全球86个国家和地区拥有超过1,100个办公室和21,600名附属独立销售顾问 [5] 区域市场特征 - 扩张区域位于威拉米特河谷中部，该地区拥有两所州立大学，是俄勒冈州主要的葡萄酒产区，以黑皮诺、霞多丽和灰皮诺闻名 [3] - 该地区豪华房地产市场由生活方式驱动的物业定义，强调空间、隐私和建筑质量，产品包括定制住宅、河滨物业、毗邻葡萄园的庄园以及大面积土地 [3] - 该地区温和的气候、风景优美的景观，以及便利前往俄勒冈海岸、喀斯喀特和海岸山脉、河流和小径的交通，对户外爱好者和寻求平衡宜居生活方式的买家特别有吸引力 [3] 管理层与领导力 - 新加盟的Town & Country苏富比国际地产由Lisa Marie Boyd领导，她拥有16年房地产经验，自2016年起担任Town & Country Realty的所有者 [4] - Lisa Marie Boyd曾担任威拉米特房地产经纪人协会主席，并在2025年被该协会评为年度房地产经纪人，体现了其领导力和对专业卓越的承诺 [4] - 公司总裁兼首席执行官Philip White表示，品牌在俄勒冈州已有强大影响力，欢迎第20个办公室加入，以继续为该地区的买卖双方提供优质房地产服务 [5] 品牌价值与网络优势 - 苏富比国际地产品牌是豪华房地产领域的领导者，拥有无与伦比的全球影响力，其网络被认为对客户和附属经纪人最为有益 [5] - 附属经纪人和客户将从与苏富比拍卖行的关联以及全球苏富比国际地产营销计划中受益 [5] - 该品牌通过一项与苏富比拍卖行的长期战略联盟，授权其特许经营系统使用苏富比国际地产品牌 [6] - 附属经纪人和代理人还能从与成立于1744年的苏富比拍卖行的关联中获益 [7] 公司架构与所有权 - 苏富比国际地产附属网络由苏富比国际地产附属有限责任公司运营，而公司自有的经纪业务由苏富比国际地产公司运营 [8] - 这两个实体均是Compass国际控股公司的子公司，Compass是一家全球房地产服务公司，业务遍及美国每个主要城市以及大约120个国家和地区 [1][8]

核心观点 - 苏富比国际地产发布的《2026年奢侈品展望》报告预测，在2025年表现强劲的基础上，全球豪宅市场在2026年预计将继续跑赢整体房地产市场，呈现上升轨迹 [1][3] 市场表现与驱动因素 - 豪宅市场持续跑赢整体住宅市场，主要驱动力包括持续的财富创造以及对宏观经济因素（如高利率和可负担性问题）的敏感性较低 [3][4] - 2025年发生了价值6万亿美元的代际财富转移，相当于全球GDP的10%，这正成为豪宅需求的主要驱动力 [1][4] - 豪宅市场的库存水平已基本恢复至疫情前常态，市场更为健康平衡，为买家提供了更广泛的机会 [2][4] - 美国价格在100万美元以上的住宅供应量处于2020年以来的最高水平 [4] 买家行为与需求趋势 - 美国的外国买家活动激增了44%，佛罗里达州、加州、德州和纽约是主要目的地 [1][4] - 豪宅买家受地域限制较小，是全球市场中最强劲的群体 [3] - 全现金销售的比例在增加，尤其是在高端市场 [3] - 生活方式因素和健康配套设施（如滑雪/高尔夫社区）对买家决策的影响比以往任何时候都更重要，60%的关联经纪人报告了这一点 [4] - 出于遗产规划和生活方式考虑，容纳多代同堂的住宅需求不断增长 [4] - 81%的关联经纪人将安全性列为首要关切，门禁通道、监控、备用电源甚至安全屋等功能日益普遍 [4] - 品牌住宅的吸引力持续增长，因其提供高服务、低维护的生活方式，并在全球范围内扩张 [4] 价格与新兴影响因素 - 美国对豪宅的界定门槛正在提高，全国范围的预期起价约为130万美元，高于许多其他国家 [1] - 加密货币正日益影响豪宅购买，尤其是在迪拜、纽约和加州等市场；监管变化可能允许加密资产计入抵押贷款资质评估 [4] - 重大赛事（如2026年国际足联世界杯、2028年洛杉矶奥运会）可能推高主办城市附近的房产价值，但长期收益取决于城市规划 [4] 市场策略建议 - 为应对不断变化的市场条件，买卖双方都应考虑“先发优势”，果断行动往往能获得更好的交易或更快的销售 [4]

核心观点 - 豪华房地产市场正在经历重新调整而非全面看涨或看跌 高净值买家仍将房地产视为财富增长和保护的避风港 但更注重实用性和长期投资潜力而非美学或位置 [5] - 68%的Coldwell Banker豪华房产专家表示客户正在维持或增加房地产配置 仅11.3%报告客户减少对房地产的兴趣 [6] - 51%的专家报告全现金交易增加 反映富裕买家倾向利用流动资金而非承担高借贷成本 [3] 五大趋势 趋势1: 房地产仍是财富战略基石 - 68%的豪华房产专家观察到高净值客户维持或扩大房地产配置 显示对该资产类别的持续信心 [6] - 仅11.3%报告客户转向其他金融工具 在经济不确定性时期房地产被视为投资组合多元化的安全港 [6] 趋势2: "智能豪华"兴起 - 30%的专家将"不妥协买家"心态列为当前首要趋势 买家更注重房屋价值创造而非美学完美 [7] - 实用性考量如税务策略 遗产规划和长期投资潜力优先于炫目设施或标志性位置 [5][7] 趋势3: 升级买家进入豪华市场 - 全美房价过去五年上涨47% 使五年前购房者积累大量净值 首次进入豪华市场 [8] - 这些新晋豪华买家带着高期望和显著净值进入市场 帮助维持市场活跃度 [9] 趋势4: 超高净值与抱负型买家分化 - 20.4%的专家报告净值1-5百万美元买家与3000万美元以上买家行为差异显著 [10] - 超高净值买家积极购置第二/第三住宅 而净值较低的买家更谨慎 寻求翻新机会或推迟决策 [10] 趋势5: 现金购买成为"避风港"策略 - 96%的专家观察到豪华买家维持或增加现金购房 反映房地产与股票低相关性带来的多元化价值 [11] - 超高净值个人构建房地产投资组合 全现金购买硬资产以规避市场波动 [12] 市场表现 - 豪华独栋住宅库存同比激增19.6% 联体住宅库存增长14.8% [12] - 独栋住宅售价同比上涨1.8% 较2023年上涨8.0% 联体住宅价格同比涨8.4% 两年累计涨16.5% [12] - 2025年前五个月独栋住宅销量同比增1.7% 较2023年增9.0% 显示健康去化 [12] 公司数据 - Coldwell Banker 2024年完成41,369笔百万美元以上住宅交易 日均豪华销售额达2.2亿美元 [15] - 百万美元以上房产平均售价190万美元 豪华房产专家占全球加盟销售人员的不到10% [15]