公司动态 - NexPoint Real Estate Finance Inc将于2025年7月31日美国东部时间上午11点举行电话会议讨论2025年第二季度财务业绩[1] - 电话会议接入方式包括拨打电话888-660-4430（国际用户+1 646-960-0537）并使用会议ID 6891136或通过公司官网nref nexpoint com在线收听[2] - 电话会议录音将在2025年8月14日前通过拨打电话800-770-2030（国际用户+1 609-800-9909）及相同会议ID获取[3] 财务信息披露 - 公司计划在2025年7月31日股市开盘前发布2025年第二季度财务业绩新闻稿[3] 公司背景 - NexPoint Real Estate Finance Inc是在纽约证券交易所上市的REIT股票代码分别为普通股"NREF"和A类优先股"NREF-PRA"[4] - 公司主要业务包括一级抵押贷款夹层贷款优先股可转换票据多户住宅物业股权投资以及多户和独户租赁物业的CMBS证券化本票循环信贷额度和股票认股权证[4]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股净收入为0.70美元，2024年第一季度为净亏损0.83美元，主要因利息收入增加 [4] - 2025年第一季度利息收入增至2200万美元，2024年第一季度为净亏损160万美元，因利率上升带动 [5] - 2025年第一季度利息支出较上年同期减少70万美元，因2024年第一季度去杠杆化 [5] - 2025年第一季度摊薄后每股可分配收益为0.41美元，2024年同期为负0.46美元，因当季净收入增加 [5][6] - 2025年第一季度摊薄后每股可分配现金为0.45美元，2024年同期为0.60美元 [5] - 2025年第一季度支付每股0.50美元的常规股息，董事会已宣布2025年第二季度每股0.50美元的股息，第一季度股息由可分配现金覆盖0.9倍 [6] - 每股账面价值从2024年第四季度增长1.47%至17.22美元，主要因优先股投资未实现收益 [6] - 2025年第二季度摊薄后每股可分配收益中点为0.43美元，范围0.38 - 0.48美元；摊薄后每股可分配现金中点为0.48美元，范围0.43 - 0.53美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合由85项投资组成，总未偿余额12亿美元，按行业分配：多户住宅49.4%、生命科学31.9%、单户租赁15.6%、仓储1.6%、专业制造0.9%、码头0.6% [8] - 按投资类型分配：CMBS BPs 28.4%、夹层贷款24.7%、优先股投资19%、循环信贷安排12.9%、高级贷款10.4%、IO条带4.2%、本票0.3% [8] - 投资抵押资产地理分配：马萨诸塞州26%、得克萨斯州16%、加利福尼亚州7%、佐治亚州6%、马里兰州5%、佛罗里达州4%，其余州暴露低于4% [8] - 投资组合抵押物75.2%已稳定，贷款价值比58.7%，加权平均债务服务覆盖率1.46倍 [8] - 公司有8.315亿美元未偿债务，其中4.336亿美元（52.1%）为短期债务，加权平均债务成本6%，加权平均到期期限1.2年，债务由8.628亿美元抵押物担保，加权平均到期期限4年，债务权益比1.33倍 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学领域，实验室租赁仍具挑战性，因新政府关税和NIH资金不确定性，延迟资本分配决策，但预计短期内会做出决策 [11] - 住宅市场，2024年多户住宅单元吸收量创纪录达66.7万套，2025年第一季度全国吸收超13.8万套，创第一季度租赁和需求表现纪录，Sunbelt市场在第一季度吸收量排名前十的市场中占多数 [13] - 自存储领域，公司已找到、评估并承诺四个有吸引力的自存储开发机会，收益率8.1 - 8.5%，预计利用合理A类票据杠杆后回报率约18.5% [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将参与Freddie的K交易，关注多户住宅预租赁交易中出现的短期延伸高级机会，以稳定资产并促进住宅租赁，预计可获得250 - 350个基点的利差 [30] - 公司希望在重新杠杆化后交易50个此类机会，并推进四个自存储开发项目 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度表现满意，生命科学领域有进展，住宅资产近期和中期前景乐观，将在关键业务领域保持活跃并期待未来季度持续增长 [16] - 宏观不确定性对生命科学和关税相关经济部分有暂时影响，但预计6月或7月解决，住宅领域流动性增加，未来两三年住宅资产前景良好 [20][21] 其他重要信息 - 2025年第一季度，公司为生命科学优先股提供5500万美元资金，购买1500万美元CMBS IO条带，债券等效收益率7.22%，出售180万股B系列累积可赎回优先股，净收益4470万美元 [6][7] - 公司积极推销多项股权投资，有望在本季度及今年剩余时间实现约7500万美元新股权，用于重新杠杆化并投入创收资产 [15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在信贷方面的情况，信用损失拨备是否针对特定资产，宏观不确定性有无影响 - 上季度公司实施CECL储备的加权平均基本情景和下行情景，还有一项私人优先股主动计提储备，导致信用损失拨备增加，整体CECL储备在同行中很低，投资组合表现良好 [18][19] - 生命科学和关税相关经济部分受宏观不确定性暂时影响，预计6 - 7月解决，住宅领域未受影响，流动性增加 [20] 问题2: 加权平均基本情景和下行情景与私人优先股的拨备分配比例 - 两者大致各占50% [22] 问题3: 生命科学项目租赁情况，租赁比例、租户情况及剩余资金需求 - 项目三分之二正在谈判租赁，预计第二季度签约，租赁收入将带来超10%的债务收益率，涉及两个租户，公司对该项目剩余资金承诺约4000万美元 [12][23][25] 问题4: 公司未来关注的投资机会 - 公司将参与Freddie的K交易，关注多户住宅预租赁交易中的短期延伸高级机会，预计可获得250 - 350个基点利差，同时推进四个自存储开发项目 [30][31]

Arbor Realty Trust, Inc. (NYSE:ABR) Q4 2024 Earnings Conference Call February 21, 2025 10:00 AM ET Company Participants Paul Elenio - CFO Ivan Kaufman - President & CEO Conference Call Participants Steven Delaney - Citizens JMP Stephen Laws - Raymond James Leon Cooperman - Omega Family Office Richard Shane - JPMorgan Jade Rahmani - KBW Crispin Love - Piper Sandler Operator Good morning, ladies and gentlemen. Welcome to the Fourth Quarter and Full Year 2024 Arbor Realty Trust Earnings Conference Call. At thi ...

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度收益远超预期，正常化运营资金（FFO）中点为4.86%，剔除相关收益和衍生品按市值计价后实际达到4.95美元，比预期高0.09美元 [30] - 2024年全年公司实现强劲盈利，交易活动活跃，租赁业务成绩显著 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年完成188笔租赁交易，总面积达360万平方英尺，为历史第三高租赁年份 [6] - 2024年第四季度完成近180万平方英尺的租赁 [11] - 截至2024年12月，租赁管道有90万平方英尺，过去7周已租赁25万平方英尺，目前仍有90万平方英尺的管道 [9] 债务基金业务 - 2024年12月完成机会债务基金的关闭，预计2025年上半年该基金规模将超过10亿美元 [7] 酒店和娱乐业务 - 1 Vanderbilt的Summit在2024年接待游客超225万人次，自开业以来累计接待游客超600万人次，为公司贡献显著利润 [24] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市写字楼市场 - 公园大道租赁市场紧张，空置率约7%或更低且呈下降趋势 [13] - 纽约市4600万平方英尺的 trophy 建筑可用率为6.7%，较2025年第三季度下降近200个基点 [14] 科技租户市场 - 市场上约有300个活跃租户搜索，涉及超2500万平方英尺，其中科技租户搜索面积达700万平方英尺，较2024年1月增长一倍 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续推进债务和优先股权平台，通过可自由支配基金形式部署资金 [7] - 寻找曼哈顿的大型开发项目，如类似1 Vanderbilt或1 Madison规模的项目 [23] - 参与写字楼向住宅的转换项目，如启动750 Third Avenue的转换项目 [22] 行业竞争 - 市场上存在一些陷入困境的交易和表现不佳的赞助商，公司凭借自身优势抓住当前机会积累更多资产、进行开发和部署资金 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2025年及未来前景持乐观态度，认为市场需求增长而供应稀缺，公司有望实现目标 [20] - 纽约市经济在就业创造等方面取得成功，预计2025年将新增约3.8万个办公岗位，推动写字楼需求增长 [15] - 市场上优质地段且配套设施完善的写字楼空间稀缺，新的地面办公项目匮乏，库存未来将更加紧张 [18] 其他重要信息 - 公司收购500 Park Avenue，从富国银行获得新的债务融资，条款具有竞争力 [13] - Summit将在巴黎的Triangle Tower开设新地点，与Kenzo Digital合作打造新的概念 [25] - 公司与Danielle Boulud合作在1 Madison开设牛排馆Le Tête D'or，在高端餐饮领域展现实力 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明2024年第四季度和全年业绩情况以及超预期的驱动因素 - 第四季度收益远超预期，正常化FFO中点为4.86%，剔除相关因素后实际达到4.95美元，比预期高0.09美元，主要得益于物业表现更好带来的净营业收入（NOI）增加、其他收入（费用收入）增加、Summit业绩超预期以及债务和优先股权投资带来的增量收入 [30][31] 问题2: 请介绍租赁管道的增量情况、重点方向及相关评论 - 租赁管道广泛，由59笔租户交易组成，约60万平方英尺的租约已发出，30万平方英尺处于高级条款书阶段，新租户租约和续约各占约60万平方英尺，涉及不同类型企业、地理位置和价格点 [35][36] 问题3: 2025年1月租赁活动增加的原因是什么 - 部分交易是前期对话的成熟结果，一些是新出现的需求，其中约三分之二是新租户而非续约交易，预计未来2 - 3个月随着租户回到办公室，市场热情将推动租赁活动 [40][41] 问题4: 公司能够以低于面值偿还抵押贷款和夹层贷款的原因是什么，此类交易是否还有更多机会 - 公司与贷款人保持良好关系，共同寻找最佳解决方案。公司在指导中增加了2000万美元的收益目标，可能有更多机会但需努力争取 [44][45] 问题5: 本季度租赁入住率上升但财务入住率下降的原因是什么，以及今年财务入住率的趋势如何 - 第四季度有租户搬出，需要时间为新租约准备空间并使其投入使用，这会影响2025年同店现金NOI增长，但之后会带来NOI增长和经济回报。财务入住率通常滞后于租赁入住率，随着租赁入住率上升，财务入住率应随之上升 [48][50] 问题6: 纽约市拥堵税对办公室业务有何影响 - 目前时间尚短，难以判断影响，需要更多时间收集数据、评估并与租户沟通。若更多人选择公共交通，靠近主要交通枢纽的物业将更具吸引力，而公司的物业多位于此 [52][53] 问题7: 市场紧张对经纪人和租户有何影响，租户是否会更早考虑续约 - 租户逐渐意识到机会窗口正在关闭，市场动态将促使他们尽快做出决策，公司希望利用当前机会积累更多资产、进行开发和部署资金 [56][58] 问题8: 寻找新的中城开发项目的进展如何，新开发项目的收益门槛是多少 - 公司团队将前往亚洲进行12天的路演，与合作伙伴和资本方沟通，预计能明确优质开发项目的收益预期。核心AAA级、trophy级物业的杠杆回报率可能在低两位数，与以往基本一致 [61][62] 问题9: 自选举以来，关于国际资本对公司或纽约市的兴趣有何反馈 - 目前没有直接相关反馈，但公司即将前往亚洲进行业务拓展，预计能获得相关信息。部分交易在选举后完成，市场保持持续动力 [66][68] 问题10: 公司认为哪些政策变化将使公司受益 - 公司支持每周五天上班的规定，认为这将促进商业活动、提高盈利能力和活力，对市场有积极影响 [71][72] 问题11: 资本市场和建筑销售方面，国债收益率变动是否会导致交易暂停或受限 - 目前投资者关注基本面，市场动力强劲，未受国债收益率变动影响，公司将在亚洲与投资者深入沟通，推进2025年业务计划 [76][77] 问题12: 关于特殊服务指定的情况，指定是否会随着事件可能性增加而增多，82亿美元是否会转为活跃状态 - 这些事件不受公司控制，无法对资产和指定结果发表评论，公司优先与控制级债券持有人和资本结构方保持一致 [80] 问题13: 租赁管道中科技租户的需求情况如何 - 市场上科技租户搜索面积达700万平方英尺，较2024年1月增长一倍，公司正在与几家科技租户就1 Madison Avenue进行尽职调查讨论 [84] 问题14: 新的500 Park抵押贷款是否意味着贷款人更愿意进入写字楼融资市场，目前是否有10年期的写字楼抵押贷款 - 贷款人已回归市场，2025年信贷市场将活跃，一些大型交易已完成，如Spiral项目，AAA利差仅略高于1%。299 Park、200 Park、3 Bryant和5 Manhattan West等项目正在定价，预计在第一、二季度完成 [86][87] 问题15: 公司西区资产的租户兴趣如何 - 公司在11.85.6%和8.10 7%的物业去年有大量租赁业务，今年这一势头延续，有多个租约正在进行中 [92] 问题16: 关于可分配资金（FAD），随着租赁业务快速增长，如何看待经常性资本支出（CapEx）以及2026 - 2027年的情况 - 租赁业务的资本支出是投资资金，随着入住率接近93%、94%、95%，租赁CapEx将下降。基础建筑的非创收CapEx较少，每年约2000 - 3000万美元 [94][95] 问题17: 公司2025年指定的资本支出是否会延续到2026年，CapEx是否会在接近95%入住率前保持高位，2026年股息是否有保障 - 第四季度较高的租户改善（TI）费用主要与长期租约或高端交易相关，预计随着市场供应短缺，房东在TI方面的议价能力将增强，TI费用将下降。资本支出会因租户需求而在各年有所波动，公司会根据情况调整。股息在2025年有保障，公司会综合考虑多种因素评估股息 [100][103] 问题18: 除2025年指定的资本支出外，是否有其他大量的承诺资本 - 公司在承诺资本时需根据租户需求进行最佳估计，资本支出会在各年有所波动，可能会有部分从2025年延续到2026年 [102] 问题19: 债务基金在未来几个月的资金部署节奏如何，如何跟踪相关情况 - 公司有大量投资机会，预计在未来几个月和年底前部署资金，关于跟踪方式需咨询财务人员 [105] 问题20: 如果进行直接房地产收购，更倾向于合资结构还是完全所有权，是否会为合适的交易发行股权 - 收购方式取决于具体情况，对于能在资产负债表上承受的交易，公司可能先自行持有并创造价值，后期引入合资伙伴；对于大型开发项目，可能会选择与他人合作。发行股权是一种选择，但不是主要方式，公司会根据情况谨慎使用 [109][110][115] 问题21: 本季度投资的商业抵押贷款支持证券（CMBS）的情况如何，对额外CMBS投资的回报和特征有何要求 - 目前投资的CMBS仅涉及纽约市商业地产 [117] 问题22: 2024年第四季度其他收入较高的原因是什么，2025年的主要驱动因素和节奏如何 - 2024年第四季度其他收入略高于预期，主要是通过多种方式获得的增量费用收入。2025年的情况可参考投资者会议资料，第四季度的大额收入在预期之内，如One Vanderbilt合资权益出售的费用收入 [122] 问题23: 对2025年经济入住率的预期如何，是否会先下降后上升，上升速度如何 - 经济入住率将滞后于租赁入住率，随着时间推移将呈上升趋势并最终赶上租赁入住率 [124]