财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [4][14] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高40个基点，核心社区租金收入增长5.5% [14] - 第三季度核心物业营业收入增长3.1%，核心物业运营费用增长50个基点 [16] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [15] - 核心公用事业和其他收入年初至今增长4.2%，公用事业收入回收率为48.1%，比2024年同期高约150个基点 [15] - 全年标准化FFO指导为每股3.06美元（中点），预计比2024年增长4.9% [17] - 第四季度标准化FFO指导范围为每股0.75至0.81美元 [17] - 全年核心物业营业收入增长指导中点4.9%，核心物业运营费用预计增长40个基点至1.4% [18] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度租金增长率为6% [14] - 房车和码头年度基本租金收入（约占总收入的70%）第三季度增长3.9% [15] - 核心组合中，季节性租金年初至今下降7%，临时性租金下降8.4% [15] - 房车年度站点在第三季度增加了476个站点 [11][71] - 制造业住房投资组合在佛罗里达州达到94%的入住率，亚利桑那州和加利福尼亚州达到95% [9] - 佛罗里达州新购房者的市场租金显著增长13% [10] - 会员业务净贡献与去年同期相比有所变化 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡和劳德代尔堡等关键子市场的需求 [9] - 过去五年在佛罗里达州开发了900多个站点 [9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州是第二大市场，入住率达95% [10] - 在佛罗里达州墨西哥湾沿岸的Cloverleaf Farms完成了103个站点的扩建，这是开发的第二阶段，总共增加了170个站点和一个核心设施 [10] - 加拿大客户（许多是年度返回的冬季居民）的预订量同比下降约40% [34][75] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季将出现拉尼娜现象，南部天气温暖干燥，北部凉爽，使得阳光地带对冬季度假更具吸引力 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过技术（如电子租赁协议和短信客户服务平台）和个性化外联来提高运营效率 [12] - 营销策略利用对客户旅行模式和生活方式的洞察，瞄准全国800万房车车主 [5][6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - 执行扩张战略，利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度 [10] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩张站点 [42] - 高质素的适龄制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，容纳超过1800万人，约占美国住房的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [4] - 新的制造业住房成本比周边地区同类现场建造房屋低60% [5] - 目标人口统计包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代，他们越来越寻求结合理想位置、高质量住房和吸引人社区环境的住房选择 [5] - 对于2026年，预计到10月底将向50%的制造业住房居民发出租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [7] - 房车组合中超过95%的年度站点年度费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 公司预计延续领先收入增长的长期记录 [8] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产所有权非常分散 [41] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“100天露营”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片投稿，反映了活跃的客户群 [13] - 公司无担保债务在2028年前到期，所有债务的加权平均期限近八年 [20] - 通过信贷额度和ATM项目可获得超过10亿美元的资金 [20] - 当前的10年期贷款利率在5.25%至5.75%之间，贷款价值比为60%至75%，债务偿还覆盖率为1.4至1.6倍 [21] - 2025年4月1日的保险续保费用比上一年下降了6% [49] - 根据2025纳税年度的初步修剪通知，佛罗里达州的房地产税趋势有所逆转，比预期有所缓解 [49] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的过程以及房车和制造业住房租金增长差距缩小的问题 [23] - 物业运营团队会审查竞争环境，预算过程中设定下一年度的费率，过程与往年一致，早期反馈显示今年表现与往年相似 [24] - 年度费率增长有所缓和是市场力量的结果，与两种物业类型之间的关系不大，更多与整体市场节奏有关 [24] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及公司影响该数字的能力 [25] - 寒冷的冬季是推动预订的主要因素，十月份天气温和抑制了预订，随着冬季来临，预计预订会增加 [26] - 政治问题导致一些加拿大客户在前往美国前犹豫 [26] 问题: 关于加拿大预订量下降40%的指导是否假设实际预订量下降40%，或者客户只是更晚预订 [31][33] - 第四季度综合季节性和临时性收入预计下降13.3%（中点），主要原因是加拿大客户预订量减少 [33] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余部分在季节性和临时性之间大致平分 [33] - 第四季度季节性收入约占全年25%，临时性收入约占15% [33] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度相似 [36] 问题: 第四季度标准化FFO指导范围为何仍有0.06美元的波动，全年为0.10美元 [39] - 没有特别原因，只是延续了全年使用的0.10美元范围的惯例 [40] 问题: 制造业住房的发展机会和收购可能性 [41] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，公司更倾向于继续投资现有物业 [41] - 今年计划增加约400至500个扩建站点，处于过去五年年度开发量的较低端，未来目标维持在每年500至1000个站点 [42] 问题: 制造业住房租金上涨通知已覆盖50%客户，另外50%的历史趋势以及入住率下降的原因 [46] - 50%的协议与市场挂钩，另外50%与CPI挂钩（一半是租金管制或直接与CPI挂钩，另一半是长期协议） [47] - 前50%的通知更偏向佛罗里达州居民和转向市场费的客户，1月份的通知通常略高 [47] - 本季度入住率有所增加，年初受去年飓风影响，现在趋势已回归增长 [48] 问题: 关于费用控制以及明年费用趋势的思考 [49] - 重点关注公用事业、工资以及维修和维护这三项占费用三分之二的科目 [49] - 2025年工资费用基本持平，但长期未必能维持，保险续保费用下降6%，佛罗里达州房地产税增长趋势有所缓解，但2026年可能仍有波动 [49] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，影响是否会达到3%，或者2025年已消化了这部分影响 [55] - 将第四季度的情况视为2026年的基准具有挑战性，因为环境可能在12个月内变化 [55] - 参考疫情期间（2020年末和2021年初）的经验，当时预计季节性临时性收入下降1000万美元，实际结果好于预期，仅下降600万美元 [56] - 最后时刻的预订会增加，随着天气变化，预订进度会加快 [58] 问题: 是否有数据点表明40%的下降不是底部或不会持续 [59] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，历史表明当地下雪时预订会增加，这一模式预计不会改变 [59] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用削减关系是否会在某个点失效 [61] - 物业层面存在固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，运营团队会持续评估，确保高效运营 [62] 问题: 房车年度租金上涨5.1%的接受度何时能明确，以及凤凰城市场的早期情况 [66] - 部分房车年度费率上涨现已生效或在未来几个月冬季开始时生效，年度续约目前可见，夏季续约在第二季度中期开始可见 [67] - 加拿大年度客户对留住的意愿没有下降，其房屋销售活动也没有增加，趋势积极 [68] - 阳光地带地区的续约流程刚起步，早期迹象表明表现正常，类似往年 [70] - 第三季度增加了475个年度房车站点，这是一个很高的记录 [71] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气和政治环境各占多少，为何政治不影响年度房车客户 [75] - 未预订的客户主要是出于政治原因，年度客户因已在物业上投入资本（拥有房屋或房车）而承诺更强，故不受影响 [76] 问题: 第四季度指导中假设加拿大需求被非加拿大客户填补的程度，以及最后一刻预订的比例 [77] - 参考疫情期间的经验，通过美国需求填补了物业，受加拿大客户减少影响的少数物业正积极向美国客户营销，这些物业以往因被加拿大客户占满而未被美国客户使用 [77] - 是否提供优惠取决于具体市场或物业，在有必要降低费率以增加量的情况下会这样做 [97] 问题: 房车和码头年度收入略弱于预期，是否仍受风暴损坏物业影响，这些物业是否已恢复运营 [81] - 码头组合中有三个特定物业受风暴损坏，许可和施工进程耗时较长，预计2026年全面恢复运营，需求整体未受影响，主要是这些物业容量减少所致 [81] 问题: 除加拿大外，季节性和临时性房车趋势如何 [87] - 除加拿大外，预订进度或节奏与2025年年初至今所见相似 [87] 问题: 2026年房车收入增长的构成部分，今年收入增长是否滞后于去年设定的增长率，明年是否预期类似阻力 [88] - 早期接受度表明将回归更正常的趋势，包括入住率较前一年有所改善 [88][89] - 第三季度年度房车站点的增长是积极的数据点 [89] 问题: 如何通过国内客户填补加拿大需求缺口，是否会涉及折扣费率 [93] - 通过向以往客人展示新物业、利用社交媒体（拥有超过220万粉丝和关注者）、结合当前新闻周期、体育赛事和当地节日进行营销，并与在线旅行社合作 [93][94] - 提供优惠的决定基于市场或物业具体情况，在需要降低费率以增加量的情况下会这样做 [97] 问题: 第三季度增加的数百个年度房车站点是否重新出租了上季度从年度转为临时性的站点，为何这些新增站点对今年剩余时间展望影响不大 [98] - 影响不大主要是因为年内剩余时间有限，年度站点的增加会自然抵消临时性站点，且本次填充的站点组合与之前不同 [99] 问题: 临近年底，为何全年指导范围仍有0.10美元的差距，此时推动指导上下限的因素是什么 [105] - 指导范围差异并非特定信号，公司未假设风暴事件的影响，若制造业住房入住率显著加速可能推动收入，若出现关税等费用影响因素可能带来变化，但业务本身存在波动点 [105][106] 问题: 将临时性业务转为年度以降低波动性的举措进展如何 [107] - 年度客户中约15%至20%曾作为临时性或季节性客户入住，季节性客户中也有15%至20%曾作为临时性客户入住，这一转化管道相对稳定，公司注重通过高质量客户服务引导客人转向长期居住 [107]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [4][14] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高出40个基点 [14] - 核心社区基础租金收入第三季度和截至9月的年内期间均增长5.5% [14] - 第三季度核心公用事业和其他收入同比增长4.2% [15] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，截至9月的年内期间净贡献4820万美元 [15] - 维持2025年全年标准化FFO指引为每股3.06美元（区间中点），预计较2024年增长4.9% [17] - 预计第四季度标准化FFO每股在0.75美元至0.81美元之间 [17] - 预计全年核心物业营业收入增长4.9%（区间中点） [17] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度实现6%的租金增长 [14] - 核心房车和码头年度基础租金收入（约占总收入的70%）第三季度增长3.9% [15] - 截至9月的年内期间，核心组合季节性租金下降7%，临时性租金下降8.4% [15] - 第三季度年度房车 occupancy 增加了476个站点 [11] - 佛罗里达州制造业住房组合入住率达到94% [9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州市场入住率达到95% [10] - 码头业务有三处物业因风暴受损，预计2026年全面恢复运营 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入人口最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡、劳德代尔堡、西棕榈滩等关键子市场的需求 [9] - 过去五年在佛罗里达州开发了超过900个站点 [9] - 佛罗里达州新购房者的市场租金显著增长13% [10] - 在佛罗里达州Cloverleaf Farms制造业住房社区完成了103个站点的扩建，这是第二阶段也是最后阶段，总共增加了170个站点和一个核心设施 [10] - 加拿大客户（主要是季节性客户）的预订量同比下降约40%，影响了第四季度和2026年第一季度的预期 [33][35][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度进行扩张 [10] - 2025年目标增加400-500个扩建站点，未来几年目标维持在每年500-1000个站点的可持续范围 [42] - 营销工作侧重于利用技术和对客户旅行模式及生活方式的洞察，覆盖全国800万房车车主 [6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - 团队专注于个人外联，物业经理与客户建立关系 [7] - 高质素的适龄制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，居住超过1800万人，约占美国住房总量的6%，在都市区以外这一比例显著上升至14% [4] - 当今的制造业住房更耐用，成本比周边地区同类现场建造房屋低60% [5] - 目标人口统计包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代成员 [5] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今冬将出现拉尼娜现象，南方天气更暖更干，北方更凉爽，使得阳光地带对冬季度假特别有吸引力 [11] - 2026年制造业住房租金上调通知已向50%的居民发出，平均涨幅为5.1% [7] - 房车组合中超过95%的年度站点年费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产所有权非常分散 [41] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“露营100天”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片参赛作品，反映了活跃的客户群 [13] - 公司通过信贷额度和ATM项目可获得超过10亿美元的资本 [20] - 在2025年4月1日的保险续保中，保费较上年下降了6% [49] - 根据2025纳税年度的初步修剪通知，佛罗里达州的房地产税趋势有所逆转，较预期有所缓解 [49] - 公司无担保债务在2028年前到期，所有债务的加权平均期限近八年 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的过程以及房车和制造业住房涨幅差距缩小的问题 [23] - 物业运营团队会审查竞争环境，通过预算流程设定下一年度的费率，这个过程与往年一致 [24] - 年度费率涨幅有所缓和是普遍市场力量的结果，并非两种物业类型之间存在关联 [24] 问题: 关于加拿大客户季节性预订进度的问题 [25] - 寒冷的冬季是驱动预订的主要因素，十月份天气温和略微抑制了预订 [26] - 政治问题导致一些人对前往美国犹豫不决 [26] 问题: 关于加拿大预订量下降40%对第四季度和第一季度指导的影响 [31][33] - 第四季度季节性加临时性收入预计同比下降13.3%（中点），主要原因是加拿大客户预订量减少 [33] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，其余季节性加临时性收入在第四季度约占全年收入的25%（季节性）和15%（临时性） [33] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度相似 [36] 问题: 关于第四季度和全年标准化FFO指导范围差异的问题 [39] - 全年0.10美元的范围是沿用全年惯例，并非预期波动性增加或股数变化 [40] - 指导范围上下限的差异可能源于未假设风暴事件、制造业住房入住率潜在加速或费用变化等因素 [105] 问题: 关于制造业住房的发展机会和收购前景的问题 [41] - 收购高质量的制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产表现良好导致出售意愿不强 [41] - 2025年目标增加400-500个扩建站点，未来目标维持在每年500-1000个站点的可持续范围 [42] 问题: 关于制造业住房租金上涨的剩余50%客户趋势以及入住率下降的问题 [46] - 剩余50%的租赁协议与CPI挂钩，其中一半是租金管制或直接与CPI挂钩，另一半是主要位于佛罗里达州的长期协议（通常2-3年） [47] - 年初发出的通知（更偏向佛罗里达州居民和市场价）涨幅往往略高，后续发出的通知更受CPI指数影响 [47] - 第三季度入住率有所增加，年初的入住率下降是受去年飓风影响的遗留问题，目前趋势已转向增长 [48] 问题: 关于费用控制以及2026年费用趋势展望的问题 [49] - 2025年在薪酬费用（趋于持平）、保险续保（下降6%）和房地产税（较预期缓解）方面受益 [49] - 长期来看，薪酬费用持平可能不是常态，房地产税在2026年可能继续波动 [49][50] - 物业层面存在固定费用，但运营团队会持续评估效率 [62] 问题: 关于加拿大需求下降40%若持续至2026年的财务影响问题 [55] - 当前环境具有挑战性，难以将第四季度情况视为2026年的基准 [55] - 参考疫情期间（2021年第一季度），最初预计季节性加临时性收入下降1000万美元，最终结果好于预期，下降600万美元 [56] - 最后一刻的预订会随着天气变化而增加 [58] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，历史表明降雪会增加预订 [59] 问题: 关于年度房车5.1%涨价接受度的时间点以及加拿大客户在凤凰城市场的早期迹象 [66] - 部分房车年度费率上调现已生效或在未来几个月内随着冬季开始生效，目前对年度续约已有可见度 [67] - 夏季季度的续约通常在第二季度中期生效，那时才能获得客户接受度的可见度 [67] - 加拿大年度客户继续留住的意愿没有减弱，其房屋销售活动也未增加 [68] - 阳光地带地区的续约流程目前处于早期阶段，早期迹象表明表现非常像常态年份 [70] - 第三季度新增了475个年度房车站点，这是一个非常高的水平 [71] 问题: 关于加拿大客户不返回的原因（天气 vs 政治）以及为何不影响年度房车客户 [75] - 未预订的以往客户是由于政治问题而犹豫，年度客户因已在物业上投入资本（拥有房屋或房车）而承诺更强，故未受影响 [76] 问题: 关于第四季度指导中假设用非加拿大客户填补加拿大需求的程度以及最后一刻预订的比例 [77] - 参考疫情期间，最初预计收入下降更严重，但最终通过美国需求填充了物业 [77] - 公司正尝试向美国客户营销那些以往被加拿大客户预订的物业 [77] 问题: 关于房车和码头年度收入略弱于预期及风暴受损物业的影响 [81] - 有三处码头物业因风暴受损，许可和建设进程耗时比预期长，预计2026年全面恢复运营，需求前景未受影响 [81] 问题: 关于剔除加拿大因素后的季节性和临时性房车趋势 [87] - 加拿大以外的预订进度或节奏与2025年年内至今所见相似 [87] 问题: 关于2026年房车收入增长的构成部分以及是否会像今年一样出现入住率等阻力 [88] - 早期涨价接受度表明将回归更正常的趋势，包括入住率较上年有所改善 [88] - 第三季度年度房车站点增长是积极的数据点 [89] 问题: 关于如何用国内客户填补加拿大需求空白以及是否会涉及降价 [93] - 主要通过向以往客人展示新物业、利用社交媒体（拥有超过220万粉丝和关注者）、结合当前新闻周期和当地活动进行营销 [93] - 是否提供优惠取决于具体市场或物业，在认为有必要降价吸引流量时会这样做 [97] 问题: 关于第三季度增加的数百个年度房车站点是重新出租上季度腾出的站点还是新站点，以及为何对年内剩余展望影响不大 [98] - 新增站点对年内影响不大是因为时间已晚 [99] - 增加的年度站点抵消了临时性站点的减少，并非出租相同的站点，而是季度内填充的站点组合发生了变化 [99] 问题: 关于将临时性业务转为年度业务以降低波动性的举措和成功程度 [107] - 约15%-20%的年度客户曾是临时性或季节性客户，约15%-20%的季节性客户曾是临时性客户，这个从临时住宿转向长期住宿的渠道比例相对稳定，在20%左右 [107]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，增长4.6%，符合预期 [4][17] - 第三季度NOI增长5.3%，比预期高40个基点 [17] - 核心社区基础租金收入第三季度增长5.5%，年初至今增长5.5% [18] - 第三季度核心物业营业收入增长3.1%，核心物业运营费用增长50个基点 [21] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [19] - 核心公用事业及其他收入年初至今增长4.2% [19] - 公用事业收入回收率年初至今为48.1%，比去年同期高约150个基点 [20] - 全年核心物业营业收入增长预期为4.9%（中点），核心基础租金增长预期：MH为5%-6%，RV和码头为-20基点至+80基点 [22] - 第四季度季节性加临时性收入预计下降13.3%（中点），全年预计下降8.8% [23] - 全年核心物业运营费用预计增长40基点至1.4% [23] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房组合第三季度实现6%的租金增长 [19] - 核心RV和码头年度基础租金收入（占总RV和码头基础租金收入约70%）第三季度增长3.9%，年初至今增长3.9% [19] - 年初至今核心组合季节性租金下降7%，临时性租金下降8.4% [19] - 第三季度非核心组合产生的物业运营收入为180万美元，年初至今为830万美元 [21] - 第三季度增加了476个年度RV站点 [13][80] - 佛罗里达州MH组合入住率达到94% [11] - 亚利桑那州和加利福尼亚州MH市场入住率达到95% [12] - 向新购房者提供的市场租金涨幅为13% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净移民最多的州之一，支持了坦帕-圣彼得堡和劳德代尔堡-西棕榈滩等关键子市场的需求 [11] - 过去五年在佛罗里达州开发了超过900个站点 [11] - 完成了Cloverleaf Farms的103个站点扩建，这是墨西哥湾沿岸MH社区的第二阶段开发，总共增加了170个站点和一个便利核心区 [13] - 第四季度加拿大客户的预订量同比下降约40% [40][41] - 加拿大客户约占RV总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余50%（略高于2100万美元）大致平均分配给季节性和临时性客户 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 扩张战略利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度 [12] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩建站点，2025年目标为400至500个站点 [49][50] - 营销工作侧重于利用技术和对客户旅行模式及生活方式的洞察，覆盖全国800万RV车主 [6] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [7] - Thousand Trails会员重视新的基于订阅的分级福利会员资格，可以在线购买 [7] - 公司继续与居民合作，确定并优先考虑社区内的资本改进 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国有约700万套制造业住房，居住着超过1800万人，约占全美住房的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [5] - 目标人群包括近7000万婴儿潮一代和6500万X世代成员 [6] - 季节性客人越来越寻求预订住宿和到访多个地点的灵活性 [7] - 预计到10月将向50%的MH居民发出2026年租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [8] - 超过95%的年度RV站点年度费率已设定，平均涨幅为5.1% [8] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季为拉尼娜模式，南方天气更暖更干，北方更冷更湿，使得阳光地带对冬季度假特别有吸引力 [14] - 高质量、年龄限定的MH资产继续获得最佳融资条件 [26] - 收购高质量的MH组合很困难，因为所有权非常分散，资产表现良好，业主出售意愿不强 [46][47] 其他重要信息 - 第十一届年度"百日露营"活动在社交媒体上获得超过4600万次展示，收到近1100张照片投稿 [15] - 公司在信贷额度和ATM项目上可获得超过10亿美元的资金 [25] - 十年期贷款的当前报价在5.25%-5.75%之间，贷款价值比为60%至75%，偿债覆盖率为1.4至1.6倍 [26] - 公司没有在2028年之前到期的担保债务，所有债务的加权平均期限接近八年 [24] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的过程以及MH和RV之间差距缩小的问题 [28] - MH和RV年度费率上涨的过程非常相似，物业运营团队审查竞争环境并设定来年费率，今年情况与往年非常相似，没有异常 [29] - 年度费率上涨有所缓和是普遍市场力量的结果，与两个物业类型之间的关系不大，更多与市场整体节奏有关 [30] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及影响预订的因素 [31] - 寒冷的冬季是驱动预订的主要因素，10月天气温和，美国和加拿大都没有恶劣天气，这稍微抑制了预订 [32] - 政治问题导致一些加拿大客户在前往美国前犹豫 [33] 问题: 第四季度指导是否假设加拿大客户的预订量下降40%，或者他们只是等待更长时间预订 [38] - 第四季度季节性加临时性收入预计下降13.3%（中点），主要与加拿大客户的预订量较低有关，这导致与7月发布的先前指导相比出现了270万美元的不利变化 [38] - 加拿大客户约占RV总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余50%（略高于2100万美元）大致平均分配给季节性和临时性客户，第四季度通常赚取全年季节性收入的25%和临时性收入的15% [39] - 当前加拿大预订进度比去年同期下降约40% [40] - 第一季度加拿大客户的预订进度与第四季度看到的进度相似 [41] 问题: 第四季度FFO指导范围与全年范围存在差异的原因 [44] - 没有特别原因，只是延续了全年使用的惯例，即全年指导范围保持0.10美元 [44] 问题: 在MH领域是否有更多开发或收购机会 [46] - 收购高质量的MH组合很困难，因为所有权非常分散，资产表现良好，业主出售意愿不强 [46][47] - 公司认为继续投资于现有物业能带来良好回报，2025年目标增加约400至500个扩建站点，处于过去五年年开发量的较低端 [49] - 目标是在可预见的未来每年维持500至1000个站点的开发范围，但年度间会有波动，近期在获得许可和完成开发方面遇到一些阻力 [50] 问题: MH租金上涨的历史趋势以及MH组合入住率下降的原因 [54] - 与客户的租赁协议中，50%基于市场，另外50%与CPI挂钩，其中一半是租金控制或其他直接CPI联系，另一半是长期协议（通常为两到三年，主要在佛罗里达州） [55] - 2026年已通知的50%更倾向于佛罗里达州居民，并且有更高比例的客户转向市场租金，1月份的通知往往略高，随后受CPI波动影响 [56] - 入住率趋势方面，第三季度入住率有所增加，年初至今Q1和Q2受到去年飓风影响的遗留问题，但现在已过去，趋势回到增长轨道 [57] 问题: 关于费用控制以及明年费用趋势的思考 [58] - 公司重点关注占费用三分之二的公用事业、工资以及维修和维护费用 [59] - 2025年在工资费用方面受益，因为应对了RV临时性业务的挑战，全年趋势接近持平，但这不一定是长期运行率 [59] - 2025年4月的保险续期有利，比去年同期下降6% [59] - 2024年看到房地产税显著增加，特别是在佛罗里达州，基于2025纳税年度的初步修剪通知，这一趋势有所逆转，预期有所缓解，但2026年房地产税可能继续波动 [59][60] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，对明年影响有多大 [64] - 很难将第四季度的情况视为2026年的运行率，因为当前环境可能在未来十二个月内改变 [64] - 参考点只有疫情期间，当时有旅行限制，包括影响季节性和临时性收入预期的边境关闭，2021年1月预计当年季节性和临时性收入下降1000万美元，但到4月电话会议时结果好于预期，最终下降600万美元 [64][65] - 最后一刻的预订很重要，随着天气变化，预订进度会增加 [65] 问题: 是否有任何数据点表明40%的下降不是底部或不会持续一段时间 [66] - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，从长期观察预订进度的历史来看，这是当地天气情况的函数，当下雪时电话就会响，公司不认为这会改变 [66] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用与收入的关系是否会在某个点失效 [68] - 在物业层面确实有固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，但运营团队会每日评估，确保高效运营 [69][70] 问题: 关于年度RV的5.1%涨价，何时能清楚了解市场接受度，以及凤凰城市场的早期情况 [74] - 部分RV年度费率上涨现已生效或在未来几个月随着冬季开始而生效，因此现在就能看到年度续约的可见性 [75] - 夏季的续约通常在第二季度中期生效，那时才能开始获得客户接受度的可见性 [75] - 在加拿大年度客户方面，没有看到他们对留在公司的意愿下降，也没有看到他们中房屋销售活动增加，一切趋势积极 [76] - 阳光地带的进程处于早期阶段，夏季的通知目前正在发出，早期可见性显示今年非常像运行率年份，没有异常模式，接受率正常 [78][79] - 第三季度增加了475个年度RV站点，这是一个非常高的水位标记 [80] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气和政治环境各占多少，为何政治不影响年度RV客户 [85] - 听到的原因是，之前预订过但现在没有预订的客户是由于政治问题而不感兴趣 [85] - 不影响年度客户是因为年度客户已经在公司物业上安家，投入了资本，做出了承诺，而季节性客户尚未动身南下，这是看到的差异，主要是当前政治氛围的函数 [86] 问题: 第四季度指导中，关于用非加拿大客户回填加拿大需求以及最后一刻预订的假设 [87] - 参考疫情期间的处理方式，当时预计一个数字但结果好得多，因为用美国需求填充了物业 [87] - 加拿大物业的影响集中在少数几个物业，公司继续向美国客户营销这些以前因为被加拿大客户预订满而没有向他们开放的物业 [88] 问题: RV和码头年度收入略弱于预期，是否仍受风暴损坏物业影响，这些物业是否已恢复在线 [92] - 影响码头组合的是三个特定物业此前被风暴损坏，正在花更多时间完成许可流程和施工，预计这些物业将在2026年完全恢复在线 [93] - 没有看到整体需求的影响，影响主要是这些物业容量减少所驱动 [94] 问题: 除加拿大外的季节性和临时性RV趋势如何 [98] - 除加拿大外，其余部分的预订水平或进度与2025年年初至今看到的情况相似 [98] 问题: 2026年RV收入增长的构成部分，今年收入增长滞后于去年设定的费率增长，明年是否预期类似的入住率和其他项目的阻力 [99] - 回顾费率上涨和早期接受度，预计将回归更正常的趋势，包括入住率将比前一年有所改善 [99] - 最近的数据点是第三季度年度RV站点的增长 [100] 问题: 如何回填加拿大客户的缺失需求，是否会涉及折扣率 [104] - 策略是让客户接触物业，通过社交媒体与之前的客人互动，让他们接触新物业，利用图片和视频帮助客户决定预订，并利用当前新闻周期结合体育赛事、当地节日等主题材料吸引人们体验物业 [104][105] - 与在线旅行社合作发布物业信息 [105] - 是否提供优惠是基于市场或物业逐个决定的，在某些情况下，如果认为降低费率引入量有意义，会这样做 [107] 问题: 第三季度释放的几百个年度RV站点，是否是重新出租上一季度从年度转为临时性的相同站点，为何这些新增站点不影响今年剩余时间的展望 [108] - 影响是适度的，因为今年剩余时间不多了 [109] - 站点计数图表显示，年度站点增加，临时性站点减少，本质上所有站点都可用于临时性，如果填充了年度站点，自然会抵消临时性站点 [109] - 填充的站点组合在季度内发生了变化，并非重新出租相同的站点 [109] 问题: 在年末阶段，是什么驱动指导范围的高低两端 [114] - 指导范围差异没有特定信号，公司没有假设风暴事件，这完全没有计入 [114] - 如果看到MH入住率等有意义的加速可能会推动收入，如果尚未看到关税或其他费用影响因素的重大影响，可能会出现费用变化，但业务中可能存在其他波动点 [115] 问题: 关于将临时性业务转为年度业务以降低波动性的举措，转换是否成功 [116] - 在年度客户中，约15%至20%之前曾作为临时性或季节性客户入住，季节性客户中也有约15%至20%之前曾作为临时性客户入住，因此从最初临时性住宿迁移到长期住宿的渠道大约在20%范围内，这一直相对稳定 [116] - 重点是确保客人在站点上体验到高水平的客户服务，并被询问是否愿意进行更长期的住宿 [116]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO为每股0.75美元，符合预期，同比增长4.6% [3][12] - 第三季度NOI增长5.3%，比指导高出40个基点 [12] - 核心社区基础租金收入第三季度和年初至今同比增长5.5% [12] - 第三季度核心物业运营收入增长3.1%，费用增长50个基点，推动核心NOI（扣除物业管理费前）增长5.3% [15] - 年初至今核心NOI（扣除物业管理费前）增长5.1% [15] - 会员业务第三季度净贡献1680万美元，年初至今净贡献4820万美元 [13][14] - 公司维持2025年全年标准化FFO指导为每股3.06美元（区间中点），预计同比增长4.9% [16] - 预计第四季度标准化FFO每股在0.75至0.81美元之间 [16] - 预计全年核心物业运营收入增长4.9%（区间中点） [16] - 债务与EBITDAre比率为4.5倍，利息覆盖率为5.8倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造业住房（MH）组合中，预计到10月底将向50%的居民发出2026年租金上涨通知，平均涨幅为5.1% [5] - 房车（RV）组合中，超过95%的年度站点年费率已设定，平均涨幅为5.1% [6] - 第三季度核心房车和码头年度基础租金收入（占总收入的约70%）增长3.9% [13] - 年初至今，核心组合的季节性租金下降7%，临时性租金下降8.4% [13] - 第三季度增加了476个年度房车站点 [10] - 佛罗里达州MH组合入住率达到94%，市场租金对新购房者上涨13% [8][9] - 亚利桑那州和加利福尼亚州市场入住率达到95% [9] - 码头业务因风暴受损的三个物业容量减少，预计2026年全面恢复 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州是净迁入最多的州之一，支持了坦帕、圣彼得堡和劳德代尔堡等关键子市场的需求 [8] - 过去五年在佛罗里达州开发了超过900个站点 [8] - 亚利桑那州和加利福尼亚州是第二大市场，加州沿海市场提供显著价值 [9] - 第四季度初在佛罗里达州Cloverleaf Farms完成了103个站点的扩建，这是总计170个站点加配套设施开发的第二阶段 [9] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，剩余50%（约2100万美元）通常由季节性和临时性客户均分 [26] - 加拿大客户的预订量同比下降约40%，主要影响第四季度和2026年第一季度的季节性收入 [26][28][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用现有的公用事业基础设施、运营效率、分区和现有物业的品牌知名度执行扩张战略 [9] - 目标是在可预见的未来每年增加500至1000个扩建站点，2025年计划增加400至500个 [31] - 过去五年共交付了近5000个站点 [31] - 营销工作侧重于利用技术了解客户旅行模式和生活方式，以接触全国800万房车车主 [4] - 数字工具提供详细信息、虚拟看房、在线申请以及与当地销售代理的短信沟通 [5] - 运营团队优先考虑入住率和收入增长，同时谨慎预算和执行支出 [11] - 高质素的年龄限制制造业住房资产继续获得最佳融资条件 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 制造业住房全国约有700万套，容纳超过1800万人，约占美国住房总量的6%，在都市区外这一比例显著上升至14% [3] - 当前的制造业住房比周边地区同类现场建造房屋成本低60% [4] - 目标客户群包括近7000万婴儿潮一代和6500万X一代，他们越来越寻求结合理想位置、有吸引力价格的高质量住房和欢迎的社区环境 [4] - 美国国家海洋和大气管理局气候预测中心预测今年冬季将出现拉尼娜现象，预计南部天气更温暖干燥，北部更凉爽，使阳光地带对冬季度假特别有吸引力 [10] - 收购高质量制造业住房组合的机会仍然有限，交易量低迷，资产所有权非常分散 [30] - 公司专注于资产负债表管理，无担保债务在2028年前到期，加权平均到期期限近八年，可通过信贷额度和ATM项目获得超过10亿美元资本 [18] 其他重要信息 - 第三季度结束了第11届年度“100天露营”活动，社交媒体印象超过4600万，收到近1100张照片投稿，反映了活跃的客户群 [11] - 核心公用事业和其他收入年初至今增长4.2%，公用事业收入回收率为48.1%，比2024年同期高约150个基点 [14] - 2025年4月1日的保险续保费用比上一年下降了6% [17][38] - 基于2025纳税年度的初步修剪通知，房地产税趋势有所逆转，比预期有所缓解 [38] - 公司未对可能发生的重大风暴事件的影响做出假设 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年租金上涨的设置过程以及房车和制造业住房涨幅差距缩小的问题 - 物业运营团队会审查竞争环境，预算过程中设定下一年费率，今年情况与往年非常相似，没有异常 [22] - 年度费率涨幅放缓是普遍市场力量所致，与两种物业类型之间的关系不大，更多与市场整体节奏有关 [22] 问题: 加拿大客户的季节性预订进度以及公司影响预订量的能力 - 寒冷的冬季是驱动预订的主要因素，10月天气温和抑制了预订 [24] - 政治问题导致一些客户暂停前往美国，但随着冬季来临，预计预订会增加 [24] 问题: 指导是否假设加拿大客户的实际预订量下降40%，或者他们只是等待更长时间预订 - 第四季度季节性和临时性合并收入指导中点下降13.3%，主要与加拿大客户预订量下降有关，预计第四季度加拿大季节性和临时性收入约为430万美元，当前预订量同比下降约40% [26] 问题: 第四季度的预期是否也适用于第一季度 - 未提供2026年指导，但加拿大客户第一季度的预订进度与第四季度看到的进度相似 [28] 问题: 第四季度标准化FFO指导范围为何为0.06美元，而全年仍为0.10美元 - 没有特别原因，只是延续了全年使用的0.10美元范围的惯例 [29] 问题: 制造业住房的发展机会和收购可能性 - 收购高质量制造业住房组合很困难，交易量低迷，资产表现良好导致出售意愿低 [30] - 2025年计划增加400至500个扩建站点，目标是未来每年维持500至1000个站点的可持续范围 [31] 问题: 制造业住房租金上涨的历史趋势和入住率下降的原因 - 50%的租赁协议基于市场，另外50%与CPI挂钩，其中一半是租金控制或直接CPI联系，另一半是主要位于佛罗里达州的长期协议（通常2-3年） [35] - 入住率趋势在季度内有所增加，年初至今第一季度和第二季度受到去年飓风影响的遗留问题，但现在趋势已回到上升轨道 [37] 问题: 对明年费用趋势的广泛看法 - 重点关注占费用三分之二的公用事业、工资和维修保养费，2025年工资费用因管理房车临时性业务的挑战而受益，趋于平稳，但长期不一定维持 [38] - 2025年保险续保 favorable，房地产税根据初步通知有所缓解，但2026年可能继续波动 [38] 问题: 如果加拿大需求下降40%的情况持续到2026年，影响有多大 - 挑战将当前第四季度的情况视为2026年的运行率，因为环境可能在12个月内改变 [42] - 参考点是疫情期间，当时预计下降1000万美元，最终结果好于预期，下降了600万美元，最后时刻的预订会增加 [43][44] 问题: 是否有数据点表明40%的下降不是底部或不会持续 - 已预订的加拿大客户对返回感到兴奋，预订进度是当地情况的函数，下雪时预订会增加，预计这不会改变 [46] 问题: 如果临时性收入继续下降，费用削减关系是否会在某个点失效 - 物业层面存在固定费用，需要一定数量的员工来运营业务，团队会持续评估，确保高效运营 [49] 问题: 年度房车价格上涨的接受度以及凤凰城市场的早期情况 - 部分房车年度费率上涨现已生效或在未来几个月随着冬季开始生效，年度续约目前可见 [53] - 夏季续约在第二季度中期生效，届时能更好了解客户接受度，早期读数显示表现非常像运行率年份 [57] - 加拿大年度客户对留下的意愿没有下降，房屋销售活动也没有增加，趋势积极 [55] 问题: 年度房车费率上涨何时锁定，以及未来几个月周转的潜在意外 - 阳光地带的流程处于早期阶段，冬季续约通知目前正在发出，早期可见度没有异常模式，接受率正常 [57] - 季度内增加了475个年度房车站点，这是一个非常高的水平 [58] 问题: 加拿大客户不返回的原因中，天气与政治环境的比例，以及为何不影响年度房车客户 - 未预订的客户主要是由于政治问题，年度客户不受影响是因为他们已在物业上投入资本（拥有房屋或房车），做出了承诺 [59] - 季节性客户尚未南下，未开始驾驶房车，这是看到的差异，主要是当前政治氛围的函数 [59] 问题: 第四季度指导中，假设用非加拿大客户填补加拿大需求的程度以及最后时刻预订的比例 - 参考疫情期间的经验，最终结果好于预期是因为用美国需求填补了物业，公司正继续向美国客户营销以前被加拿大客户占用的物业 [61] 问题: 房车和码头年度收入弱于预期，风暴受损物业的影响是否持续 - 三个特定码头物业因风暴受损，许可和建设过程耗时比预期长，预计2026年全面恢复在线，需求整体未受影响，主要是容量减少驱动 [62] 问题: 除加拿大外的季节性和临时性房车趋势 - 加拿大以外的预订进度或节奏与2025年年初至今看到的情况相似 [65] 问题: 2026年房车收入增长的构成部分，是否预期类似今年的入住率等阻力 - 早期接受度显示将回归更正常的趋势，包括入住率比上一年有所改善 [66] - 最近的数据点是季度内年度房车站点的增长 [67] 问题: 如何用国内客户填补加拿大缺失的需求，是否会涉及折扣率 - 策略是通过社交媒体、与在线旅行社合作、利用当前新闻周期和当地活动来吸引客户体验物业，重点是营销而非单纯降价，但会根据市场和物业情况酌情提供优惠 [69][70] 问题: 季度内增加的数百个年度房车站点是否重新出租了上季度空置的站点，为何不影响今年剩余展望 - 增加的年度站点对今年剩余时间的影响不大，因为时间已晚 [72] - 增加的年度站点自然抵消了临时性站点，并非重新出租相同的站点，而是季度内填充的站点组合发生了变化 [72] 问题: 年底临近，为何全年指导范围仍有0.10美元差距，上下限的驱动因素是什么 - 范围差异没有特定信号，未假设风暴事件，如果制造业住房入住率有意义加速可能推动收入，如果关税等对费用的影响尚未显现，费用可能变化，业务可能存在其他波动点 [75][76] 问题: 将临时性业务转为年度以降低波动性的举措进展和成功程度 - 年度客户中约15%至20%以前是临时性或季节性客户，季节性客户中约15%至20%以前是临时性客户，从最初临时性停留迁移到长期停留的渠道比例约20%，相对稳定 [78] - 重点是确保客户在店期间体验高水平服务，并被询问是否接受更长期停留 [78]