The Real Brokerage Inc. (NASDAQ:REAX) is one of the best long-term penny stocks to invest in. The Real Brokerage Inc. (NASDAQ:REAX) announced on December 9 the joining of Freeman Wang, the Southern California real estate leader, and his 50-agent team through Harvest Realty, which operates under the company’s Private Label program. Harvest Reality was founded in 2014 and joined The Real Brokerage Inc. (NASDAQ:REAX) at the beginning of the year, adding over $2.4 billion in 2024 sales volume and 550 agents ...

核心观点 - 美国豪华住宅价格在10月同比上涨5.5%，达到中位数128万美元，创下10月历史新高，其涨幅约为非豪华住宅（上涨1.8%）的三倍 [1][2] - 豪华住宅市场表现持续优于非豪华市场，主要原因是富裕买家受高抵押贷款利率的影响较小 [4][5] 价格表现 - 豪华住宅价格中位数同比上涨5.5%至128万美元，非豪华住宅价格中位数上涨1.8%至373,249美元 [2] - 豪华住宅价格在Warren, MI (+14.9%)、Milwaukee (+13.5%) 和 San Jose, CA (+11.9%) 涨幅最大，仅在Tampa, FL (-2.9%) 和 Oakland, CA (-2.4%) 出现下跌 [9][16] 销售情况 - 豪华住宅销量同比上升2.9%，非豪华住宅销量上升0.7%，但两者销量均接近过去十年10月份的最低水平 [6][9] - 豪华住宅待完成销售（pending sales）同比增长2.1%，非豪华住宅增长1.4% [7] 库存与挂牌 - 豪华住宅待售库存同比增长6.4%，达到五年高点；非豪华住宅库存增长9.5%，为2019年以来10月最高水平 [8][9] - 豪华住宅新挂牌量同比增长2.3%，而非豪华住宅新挂牌量下降1.7% [10] 市场速度 - 10月份典型豪华住宅售出需要58天，比去年同期长6天；非豪华住宅售出中位时间为45天，同样延长6天 [11] - 在两周内达成合同的豪华住宅挂牌比例降至26.7%，同比下降0.6个百分点；非豪华住宅该比例下降2.9个百分点至31.3% [12] 区域市场表现 - 豪华住宅销量在Nashville, TN (+20.3%)、Kansas City, MO (+16.5%) 和 Riverside, CA (+16.4%) 增长最快，在Philadelphia (-15.4%)、Detroit (-14.5%) 下跌最多 [16] - 豪华住宅库存增长最快的是Tampa (+36.5%)、Nashville (+17.1%) 和 Baltimore (+16.4%) [16] - 豪华住宅在San Jose, CA (12天)、Oakland, CA (17天) 和 Seattle (21天) 售出最快，在Miami (139天)、West Palm Beach, FL (120天) 售出最慢 [16]

文章核心观点 - 美国农村地区的住房可负担性危机正在加速恶化，其恶化速度快于郊区和城市地区 [1][2] - 农村地区购房者所需年收入从疫情前的36,206美元增至74,508美元，涨幅达105.8% [1] - 农村地区面临房价上涨和收入增长滞后的双重打击，导致可负担性更快下降 [2] 不同地区住房可负担性变化 - 郊区购房者所需年收入从53,482美元增至102,120美元，涨幅90.9% [2] - 城市购房者所需年收入从63,103美元增至118,300美元，涨幅87.5% [2] - 农村地区房价中位数从175,000美元增至280,900美元，涨幅60.5%，高于郊区的48.9%和城市的46.2% [4] - 农村地区家庭收入中位数从52,002美元增至69,307美元，涨幅33.3%，低于郊区的36.8%和城市的39.3% [5] 房价与收入增长失衡分析 - 按30%的住房支出标准计算，农村地区家庭需将收入的32.3%用于购买中位价住房，高于疫情前的20.9% [11] - 郊区和城市地区家庭购买中位价住房需支出的收入占比更高，分别为34.6%和39.5% [11] - 疫情期间超低抵押贷款利率和远程工作模式促使大量人口向农村和郊区迁移，引发购房热潮并推高房价 [6] 地区市场动态与案例 - 新罕布什尔州农村地区购房者所需年收入涨幅最大，达141.4%，佛蒙特州和缅因州紧随其后 [13] - 新罕布什尔州农村房价中位数涨幅达88.3%，为各州最高 [14] - 尽管房价上涨，农村地区相对于城市和郊区仍保持一定的可负担性优势，持续吸引购房者 [10] 行业应对与未来展望 - 专家指出农村地区仍有建房空间，增加住房供应可缓解可负担性压力并提振地方经济 [12] - 部分州政府正积极应对农村住房短缺，例如纽约州投资5,000万美元建设造价更低、速度更快的预制住房 [12] - 疫情期间迁入农村地区的高预算外地买家正被本地或邻近州的年轻家庭取代，后者追求土地和更高质量的生活 [7]

市场供需状况 - 2024年10月美国住房市场卖家数量比买家数量多36.8%，即多出528,769个，创下自2013年有记录以来最大差距 [1] - 根据Redfin的定义，卖家数量超过买家数量10%以上的市场即为买方市场，自2024年5月以来市场一直处于买方市场状态 [1] - 卖家数量超过买家数量的比例已持续超过30% [1]

核心观点 - 10月份多项住房指标趋于平稳，标志着市场从近年来的波动中发生显著转变 [1] 市场活动指标 - 成屋待完成销售与上月和去年同期相比变化不大 [1] - 已售出房屋销售和新上市房源数量同样保持稳定 [1] 价格趋势 - 房屋价格增长显现出趋于平稳的迹象 [1] - 10月份房屋销售中位价同比上涨1[1]4%至440,523美元 [1] - 当前价格涨幅与之前的大幅波动相比相形见绌 [1]

融资概况 - 公司已从机构投资者处获得总额12.5亿美元的融资安排，包括此前宣布的10亿美元股权购买协议和2.5亿美元的私募可转换票据融资 [1] - 融资净收益将部分用于资助公司向开发面向AI计算的下一代数据中心基础设施的战略转型 [1] 战略转型与资金用途 - 此次资本注入旨在通过战略收购和合资企业，使公司进入快速扩张的AI生态系统 [2] - 公司将利用其房地产专业知识，将高价值物业改造和开发为针对人工智能工作负载优化的先进数据中心设施 [2] - 部分初始收益将作为战略储备，以支持增长机遇，为收购和合资提供财务灵活性 [3] - 任何收购或类似交易的完成可能需要获得可转换票据融资投资者的同意 [3] 业务基础与运营网络 - 公司是一家房地产和房地产技术公司，旨在通过为代理商提供灵活薪酬选项和专有技术平台来改变房地产行业 [7] - 业务模式包括住宅和商业房地产经纪服务，以及技术驱动的产品和对代理商和特许经营合作伙伴的支持 [8] - 公司在佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、佐治亚州、北卡罗来纳州和波多黎各拥有26个公司自营经纪办事处，并已开始向欧洲（西班牙）扩张 [9] - 公司还拥有6个特许经营办事处和分支机搆，3个附属经纪地点，以及在佛罗里达州运营一家全方位的托管结算和产权公司 [9] 顾问机构 - Curvature Securities LLC担任股权购买协议的独家配售代理，A.G.P./Alliance Global Partners担任财务顾问 [4] - A.G.P./Alliance Global Partners担任可转换票据融资的独家配售代理 [4]

核心观点 - 美国成屋待完成交易量在连续四个月增长后首次出现0.3%的同比下降，显示潜在买家因高住房成本和经济不确定性而持观望态度 [1] - 房屋销售周期延长，房屋签约中位时间为49天，为自2019年以来同期最长水平 [2] - 抵押贷款利率波动和房价上涨抑制购房需求，但卖方市场表现相对强劲，新挂牌房源同比增长3.4% [4][6] 购房需求与市场活动指标 - 每日平均30年期固定抵押贷款利率为6.29%，较两周前上升，但低于去年同期的7.02% [6] - 每周平均30年期固定抵押贷款利率为6.22%，接近一年低点，但较前周小幅上升 [7] - 抵押贷款购买申请量环比增长6%，同比增长31% [7] - Redfin购房需求指数同比下降6%，但为6月以来最高水平 [7] - "待售房屋"谷歌搜索量较一个月前增长约20%，同比增长超20% [7] - 看房活动较年初增长10%，而去年同期下降5% [7] 关键住房市场数据 - 中位售价为393,700美元，同比上涨2.4%，为六个月最大涨幅 [9] - 中位要价为391,750美元，同比上涨2.6%，为五个月最大涨幅 [9] - 中位月抵押贷款支付额为2,495美元（利率6.22%），同比下降1.9%，为年初以来最低水平 [9] - 待完成销售量为75,287套，同比下降0.3% [9] - 新挂牌房源为81,265套，同比增长3.4% [9] - 活跃挂牌房源为1,189,896套，同比增长6.3%，为2024年2月以来最小增幅 [9] - 库存月数为4.6个月，增加0.5个百分点，接近平衡市场水平 [9] - 两周内售出房屋占比为28.5%，低于去年的31% [9] - 中位销售天数为49天，同比增加6天 [9] - 高于挂牌价售出房屋占比为22.8%，低于去年的25% [9] - 平均售挂价比为98.3%，同比下降 [9] 区域市场表现 - 售价同比涨幅最大市场：费城（9.8%）、底特律（9.7%）、纽瓦克（8%）、辛辛那提（7.9%）、克利夫兰（7.7%） [11] - 售价同比跌幅最大市场：达拉斯（-4.5%）、杰克逊维尔（-3.5%）、圣何塞（-2.1%）、沃斯堡（-1.9%）、圣迭戈（-1.7%） [11] - 待完成销售量增幅最大市场：西棕榈滩（21.8%）、克利夫兰（11.7%）、凤凰城（8.8%）、迈阿密（8.5%）、劳德代尔堡（7%） [11] - 待完成销售量降幅最大市场：西雅图（-19.2%）、圣何塞（-16.7%）、明尼阿波利斯（-11%）、底特律（-10.7%）、弗吉尼亚海滩（-10.4%） [11] - 新挂牌房源增幅最大市场：明尼阿波利斯（13.4%）、蒙哥马利县（13%）、凤凰城（12.5%）、辛辛那提（12.2%）、底特律（11.6%） [11] - 新挂牌房源降幅最大市场：奥兰多（-12.1%）、坦帕（-9.5%）、萨克拉门托（-9.2%）、圣安东尼奥（-8.9%）、杰克逊维尔（-8.2%） [11] 经济环境与消费者行为 - 政府停摆导致45%美国人推迟或取消购房等大额消费，比例较10月初的21%翻倍 [15] - 超20%美国人因政府停摆推迟大额消费，另有15%已取消大额消费 [6] - 部分潜在买家等待抵押贷款利率降至6%以下再行动 [4]

核心业绩表现 - 第三季度营收同比增长7%至13.2亿美元，超过分析师预期的12.4亿美元 [2][3] - 根据公认会计原则（GAAP），公司实现扭亏为盈，录得净利润近350万美元（每股0.02美元），而去年同期为净亏损超过850万美元 [2] - 非GAAP调整后每股净收益为0.01美元，同样超出分析师预期 [3] 运营数据与增长动力 - 总交易量同比增长3%，达到121,516笔 [4] - 总销售金额同比增长7%，超过540亿美元 [4] - 业绩增长的关键原因包括代理人数量的持续增长势头、生产力提升以及留存率提高 [3] 市场环境与公司定位 - 公司正利用美国国内强劲的住房需求环境 [4][6] - 住房市场仍处于高需求状态，公司有望顺势发展 [4] - 在公布稳健的季度财报后，公司股价当日涨幅超过11%，大幅跑赢仅上涨0.1%的标普500指数 [1]

公司动态 - The Pozek Group团队重新加入The Real Brokerage，带来31名经纪人[1] - 该团队自2023年以来已完成近10亿美元（nearly $1 billion）的房屋销售总额[1] - 团队预计今年将完成4亿美元（$400 million）的销售业绩[1] 团队实力与背景 - The Pozek Group由Ken Pozek于2016年创立，已成为全美顶级销售团队之一[2] - 团队结合深厚的市场专业知识与现代的、媒体导向的方法[2] - 团队是奥兰多魔术队的官方房地产合作伙伴，并被Orlando Real Producers评为年度团队，被Orlando Weekly评为年度房地产公司[2] - 团队拥有强大的数字影响力和本地影响力，在YouTube、Instagram、Facebook和TikTok等平台拥有数十万粉丝，覆盖数百万观众[5] 合作驱动因素 - 在探索了包括成立独立经纪公司在内的多种模式后，团队认为Real提供了最佳的增长平台[3] - Real的经纪人价值主张，包括收入分成、股权奖励、协作工具和辅导机会，是决策的关键驱动因素[3][4] - 平台内置的协作和辅导功能被认为是突出的优势[4] 公司领导层评价 - Real董事长兼首席执行官Tamir Poleg表示，此次回归反映了其商业模式的优势、已建立的势头以及为高绩效团队带来的价值[5] 公司业务概览 - The Real Brokerage Inc (NASDAQ: REAX) 是一个房地产技术平台，致力于通过创新和文化重新定义行业[1][6] - 公司业务遍及美国所有50个州和加拿大，支持超过30,000名经纪人使用其数字经纪平台和紧密的专业社区[6][7] - 公司整合基本的房地产、抵押贷款和结算服务与强大技术，提供单一无缝的端到端消费者体验[6]

公司核心动态 - eXp Realty宣布罗德岛领先的家族式房地产经纪团队Slocum Home Team加入其全球网络，该团队拥有76年历史[2] - Slocum Home Team由George Slocum于1949年创立，历经三代，以信任、服务和成功著称，目前由Nick Slocum及其合伙人领导[3] - eXp Realty首席执行官Leo Pareja表示，该团队的悠久历史、卓越表现和创新精神与公司理念高度契合[4] Slocum Home Team业务规模 - 在过去12个月内，该团队服务了超过249个家庭，完成的销售额超过1.09亿美元[4] - 团队拥有30名经纪人和7名员工，已连续七年入选Real Trends和Tom Ferry评定的美国最佳房地产专业人士榜单[4] - 团队领导Nick Slocum个人获得显著荣誉，包括2024年肯特华盛顿房地产经纪人协会年度房地产经纪人奖和2023年普罗维登斯商业新闻40位40岁以下精英奖[7] 合作动机与影响 - Nick Slocum表示，加入eXp Realty是为了在尊重传统的同时确保业务的未来竞争力，与Zillow代理商顾问委员会成员的交流以及与Pareja的关键会议促使了此决定[5] - 决策的关键因素包括eXp Realty的人员、协作文化以及为高绩效团队带来的未来机遇，内部所有经纪人100%无异议同意加入[6] - 此次合作为团队提供了更大的平台、更丰富的工具和全球网络，使其能在更大舞台上延续76年的家族传统[8] eXp World Holdings公司背景 - eXp World Holdings是eXp Realty和SUCCESS Enterprises的控股公司，eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过82,000名经纪人[8] - 作为一家以经纪人为中心的云经纪公司，eXp Realty提供行业领先的佣金分成、收入分享、股权拥有机会和全球网络[8] - SUCCESS Enterprises以SUCCESS杂志为核心，自1897年以来一直是个人与职业发展领域的可信赖品牌，为eXp生态系统内的经纪人提供资源支持[8]