财务表现 - 2025年上半年总收入2850万欧元，较2024年同期的690万欧元增长313% [16] - 2025年第二季度净利润430万欧元，较2024年同期亏损130万欧元实现扭亏 [1][21] - 2025年上半年毛利率36%，同比提升1个百分点 [23] - 2025年上半年经营活动现金流850万欧元，较2024年同期流出450万欧元显著改善 [22] 房地产项目进展 塔林项目 - Kalaranna项目第四期(4栋楼146套)基本完工，销售率达60.7%，已交付76套 [2] - Kristiine City区域4个新项目规划中，预计新增3.5万平米建筑面积和350套住宅 [3][4] - Uus-Kindrali项目White Building(91套)已完成62.4%销售，预计2025年底完工 [5] - Sammu Street 10项目(90套)已完成12.2%销售，预计2026年10-11月完工 [6] 里加项目 - River Breeze Residence项目已全部售罄 [7] - Blue Marine项目(96套)已启动前期准备，成立两家新子公司负责项目管理 [7][8] 维尔纽斯项目 - Šaltinių Namai Attico项目别墅销售率40%，商业部分10%，预计2025年底完工 [9] - Naugarduko Street项目计划将旧校舍改造为50套高端公寓，预计2025年三季度获批 [10][11] 其他业务 - 酒店业务二季度表现略低于预期，主要受温泉维护影响 [12][13] - 意大利子公司PNP和PII持续扩大市场份额，专注裸产权交易 [14] 资产负债表 - 2025年6月末总资产1.157亿欧元，较2024年末下降2.5% [24] - 净资产5740万欧元，较2024年末增长12% [25] - 存货5700万欧元，占总资产49% [24]

房地产开发展 - 塔林Kalaranna项目第四期（4栋楼146套）2025年二季度已完成主体建设 剩余景观和客户定制工程 截至报告日已交付76套公寓 整体销售率达60[1] - Kristiine City区域4个新项目进入设计和建筑许可阶段 预计新增总建筑面积35 000平方米 其中95为住宅 5为商业[2] - Uus-Kindrali项目White Building（91套）施工进展顺利 已完成62销售 预计2025年11-12月竣工[3] - Sammu Street 10地块7层住宅（90套）已完成地下工程 销售率12 预计2026年10-11月完工[4] 里加项目进展 - River Breeze Residence项目2024年底售罄后 启动Blue Marine项目（96套）前期工作 工程团队已组建 2025年7月开始施工准备[5] - 2025年6月成立两家子公司：SIA Pro Kapital Engineering负责拉脱维亚项目管理 SIA BM Kliversala专攻Blue Marine开发[6] 维尔纽斯运营 - Šaltinių Namai Attico项目别墅销售率达40 商业部分超10 创当地房价纪录 预计2025年底完工[7] - Naugarduko Street将改造前学校为50套高端住宅 建筑许可预计2025年三季度获批[8] 酒店业务 - 多处在建酒店项目处于许可申请阶段 包括Sammu 2/4（2024年12月提交申请）和Marsi 1（2025年2月提交申请）[10] - 2025年二季度业绩略低于预算 主要因温泉浴场维护影响入住率 预计9-10月恢复[11] 其他业务 - 控股意大利PNP和PII公司 专注裸产权交易 预计2025年底市场恢复正常[12] 财务表现 - 2025上半年集团收入2850万欧元（2024年同期690万） 二季度收入1610万欧元（2024年同期390万）[14] - 房地产销售收入增长源于塔林Kalaranna项目交付 2024年同期因建设周期限制收入较低[16] - 2025上半年毛利润1020万欧元（2024年240万） 二季度毛利润600万欧元（2024年150万）[17] - 2025上半年营业利润750万欧元（2024年亏损90万） 二季度营业利润500万欧元（2024年亏损20万）[18] - 2025上半年净利润620万欧元（2024年亏损300万） 每股净资产1[20] 关键指标 - 2025上半年毛利率36（2024年35） 营业利润率27（2024年-12） 净资产收益率11[21] - 总资产1[23]

财务数据和关键指标变化 - 2024年收入同比增长2 7% [15] - FFO下降至每股0 37美元 AFFO下降至5450万美元 [15] - 同物业现金NOI下降1 1% 主要由于去年同期获得大额物业税退款导致基数较高 剔除该因素后同物业现金NOI略微正增长 [15] - 2025年指引: 预计稀释后每股净收益在0 07-0 11美元之间 FFO每股指引区间收窄至1 43-1 47美元 [16] - 总租赁成本平均仅6 06美元/平方英尺/年 显著低于同业平均水平 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 第二季度签署245份租约 总面积973,000平方英尺 其中新签租约超过300,000平方英尺 [13] - 新签租约直线价值增长2 4% 现金租金差下降13 3% [13] - 办公楼租金保持稳定 优惠条件维持在低位 [6] - 过去四个季度中有三个季度实现整体组合正吸纳量 [6] 住宅业务 - 多户住宅组合入住率达99 3% 租金持续上涨 同物业现金NOI增长超过10% [7][14] - 正在将10900 Wilshire办公楼改造为320套公寓 预计总成本2-2 5亿美元 首期公寓可在18个月内交付 [10] - Brentwood公寓项目(现更名为Landmark Residences)重新开发成本预计约4亿美元 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 西洛杉矶住宅市场(Westwood/Brentwood/Santa Monica)需求强劲 与更广泛的洛杉矶郡市场表现分化 [47] - 西好莱坞Studio Plaza项目改造进展顺利 首租户已入驻 [11] - 夏威夷1130 Bishop办公楼改住宅项目成功经验将被复制到10900 Wilshire项目 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 四大增长战略: 提升办公楼组合出租率(首要任务) Brentwood公寓改造 Studio Plaza重新招租 通过优质资产扩充组合 [7] - 办公楼改住宅战略持续推进 10900 Wilshire项目将减少西洛杉矶次级市场办公楼空置率 [8] - 已完成2025年到期债务再融资 正以具竞争力利率安排2026年到期债务再融资 [9] - 新获得2亿美元办公楼贷款再融资 浮动利率SOFR+200bps 通过利率互换锁定5 6%固定利率至2030年8月 贷款期限至2032年8月 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管密切关注宏观经济担忧 但尚未看到对租赁活动产生影响 [6] - 办公楼租赁渠道强劲 2025-2026年到期租约低于历史平均水平 [13] - 洛杉矶科技行业更多围绕娱乐产业 而非纯技术研发 但预计医疗研究和量子计算将成为未来增长点 [51] - 员工返岗趋势明确 租赁需求随之增长 [80] 其他重要信息 - 公司已解决所有2025年到期债务 开始处理2026年到期债务 [9] - 一般及行政费用占收入比例约4 9% 低于同业水平 [15] - 租赁与入住率差距达270个基点 显著高于长期平均水平150-180个基点 表明租赁活动活跃 [19][21] 问答环节所有的提问和回答 租赁活动与入住率关系 - 分析师指出第二季度租赁面积达973,000平方英尺 但同期仅有351,000平方英尺租约到期 说明大部分新签租约为提前续约或非到期租约 [18] - 公司解释目前租赁与入住率差距达270个基点 显著高于历史平均水平 主要因大租户签约后需要更长时间入驻 该指标高通常反映租赁活动活跃而非困难 [19][21] 10900 Wilshire项目细节 - 该项目将分阶段改造 随着办公楼租户逐步迁出进行住宅转换 预计会有收入空置期 但最终将带来稳定NOI [31][33] - 改造后项目收益率预计约10% [40] - 改造决策基于多个独特因素: 大租户即将迁出 地铁施工影响入口 楼层布局适合住宅改造等 [87][88] 洛杉矶市场前景 - 公司认为西洛杉矶高端住宅市场与更广泛洛杉矶郡市场表现分化 前者需求强劲 [47] - 办公楼市场复苏速度取决于整体经济 历史数据显示在经济复苏期年租赁率可提升约3% [68] Studio Plaza项目进展 - 项目改造按计划推进 首租户已入驻 更多租户将在年内入驻 [57][73] - 租金水平符合预期 大租户入驻需要更长时间 [72] Brentwood公寓项目 - 重新开发成本从最初预计的3亿美元上调至约4亿美元 主要因从估算转为实际合同价格 [58] 租赁租金差 - 现金租金差下降13 3%主要受租约组合影响 直线租金差保持正增长更受公司关注 [82] - 公司租约包含年均3%以上的租金递增条款 在市场租金未大幅上涨环境下难以实现正现金租金差 [83]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度收入同比增长2 7% [14] - FFO下降至每股0 37美元 AFFO下降至5450万美元 [14] - 同物业现金NOI下降1 1% 主要由于去年同期收到大额物业税退款导致基数较高 剔除该因素后同物业现金NOI略微为正 [14] - 2025年全年指引调整 预计稀释后每股净收入在0 07-0 11美元之间 FFO每股指引范围收窄至1 43-1 47美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公楼业务 - 第二季度签署245份租约 覆盖973 000平方英尺 其中新签租约超过300 000平方英尺 [12] - 新租约直线租金价值增长2 4% 但现金租金下降13 3% [12] - 平均租赁成本仅为每平方英尺每年6 06美元 低于同业平均水平 [13] - 办公楼租赁管道强劲 2025和2026年到期的租约低于历史平均水平 [12] 住宅业务 - 多户住宅组合保持99 3%的高入住率 [13] - 同物业现金NOI增长超过10% [6] - Brentwood公寓项目(现更名为Landmark Residences)正在进行重新开发 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - Westwood住宅子市场存在显著未满足需求 特别是来自UCLA教职工和高管的需求 [8] - 洛杉矶西区高端住宅市场供应紧张 租金增长强劲 [45] - 将10900 Wilshire办公楼改造为320套公寓 预计总成本2-2 5亿美元 [9] 公司战略和发展方向 - 四大增长战略：加速办公楼租赁、重新开发Brentwood公寓项目、重新租赁Studio Plaza、通过优质物业扩充现有组合 [6] - 办公楼改造住宅战略延续 继夏威夷1132 Bishop项目成功后 计划将10900 Wilshire改造为住宅 [6][8] - 已完成2025年到期债务再融资 并开始以具竞争力利率再融资2026年到期债务 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管密切关注宏观经济担忧 但未看到对租赁活动的影响 [5] - 办公楼市场复苏缓慢 但预计全年表现符合预期 [48] - 住宅租金增长强劲但不可持续 历史增长率在4-5%之间 [44] - 洛杉矶科技行业以娱乐相关为主 预计医疗研究和量子计算将成为未来增长点 [50][51] 其他重要信息 - Studio Plaza重新定位进展顺利 大堂装修和部分楼层升级已完成 首位租户已入驻 [10] - 新获得2亿美元办公楼贷款再融资 浮动利率为SOFR+200基点 已对冲至固定利率5 6% [11] - 一般及行政费用保持在收入的4 9% 低于同业水平 [15] 问答环节总结 租赁活动与占用率 - 解释租赁与占用率差距扩大至270个基点 反映积极租赁活动而非困境 [19][20] - 预计随着经济复苏 年租赁率可提升约3% [67][68] 项目进展 - Studio Plaza租金符合预期 小租户可快速入驻 大租户需要更长时间 [72][73] - 10900 Wilshire改造将分阶段进行 预计首套公寓18个月内交付 [9][32] - Brentwood公寓项目成本上升至约4亿美元 因合同细节明确化 [57] 市场前景 - 西洛杉矶高端住宅市场表现强劲 与更广泛的洛杉矶市场形成对比 [45][46] - 办公楼市场复苏缓慢 但租赁管道保持强劲 [12][81] 财务细节 - 10900 Wilshire项目预计收益率约10% [39][40] - 现金租金下降主要由于3%年租金递增条款与平稳市场租金 [83][84] 战略考量 - 10900 Wilshire改造决策基于独特因素：大规模租约到期、地铁建设迫使入口改造、优越的住宅平面布局 [88][90]

文章核心观点 2025年上半年市场持续复苏，公司销售、交付、财务等方面有一定表现，虽面临一些挑战但未来有望继续发展，预计下半年销售合同增加、营收提升且借款余额下降 [2][27][30] 市场表现 - 2025年Q1和Q2市场持续复苏，除销售合同外新项目付费预订也受关注 [2] - Q2每周销售比率达近年最高，5月超4%，Q2平均2.6%超Q1和长期平均水平 [3] - 2025年上半年共交付41套新房，销售收入9319千欧元，净利润269千欧元 [6] - 2025年Q2交付35套公寓，销售收入7388千欧元，净利润974千欧元 [5] - 客户满意度在季度末保持9.5分（满分10分） [13] 财务状况 - Q2现金及现金等价物余额减少342千欧元至9574千欧元，总资产增加6340千欧元至95149千欧元 [7] - 总借款增加1856千欧元至59540千欧元，新施工贷款提款7078千欧元，净增3693千欧元，其他贷款承诺减少1800千欧元 [8] 项目进展 - 4月Liven与Oma Grupp就Peakorter项目一期签合作协议，预售已开始，计划秋季施工，2027年完工 [14] - 4月开始Virmalise项目预售，计划三季度开工，2026年完工 [15] - 二季度Iseära二期公寓楼完工，5 - 6月交付89%已完工房屋 [15] - 6月签Kadaka 88部分商业地产转让合同，交易影响计入其他经营收入 [16] - 夏季Wohngarten项目达关键里程碑，报告期后签Luuslangi二期施工合同，8月1日开工，预计2026年秋季完工 [17] 股东会议 - 5月14日Liven年度股东大会召开，股东批准2024年年报，决定分红180千欧元，任命KPMG为2025 - 2026年审计师 [18] 经济环境 - 2025年Q2 6个月期Euribor利率降至2.05% [19] - 2025年上半年欧洲央行四次降息共100个基点，下半年可能继续降息或利率稳定、适度下降 [20][21] - 2025年Q2爱沙尼亚消费者价格同比上涨4.8%，预计全年通胀约5.4% [22] - 2025年Q2爱沙尼亚平均毛工资同比上涨7.5%，但消费者信心仍低 [23] - 2025年Q2塔林公寓交易量环比增6.9%，同比增15.6%，上半年交易量同比增16.8% [24] - 2025年Q2新开发项目供应价格仅增0.65%，交易量环比增29%，供应和价格适度增加，7月起增值税率上调将影响市场 [25] - Q2末待售现房公寓库存约1008套，近10个月相对稳定 [26] 未来展望 - 下半年预计义务法下销售合同数量增加，新项目开工 [27] - 预计经济环境和新住宅需求持续复苏，但受利率、地缘政治等因素影响 [28] - 等待Kadaka tee 88等详细空间规划审批完成 [29] - 2025年最多可交付194套住宅和商业单元，预计营收达5500万欧元，有望实现20%股权回报率目标 [30][31] - 预计年底借款余额降至2025年初以下，2026年上半年因新项目融资需求借款量将再次增加 [32] - 公司积极推进新项目预售和开工，部分项目将影响2026 - 2027年业绩 [33] - 公司开发项目组合未来4 - 5年有足够规模，继续寻求新地块拓展组合 [34]

行业与市场环境 - 2025年第二季度爱沙尼亚房地产市场延续谨慎但逐步复苏态势 市场稳定性增强 利率缓慢下降 Euribor下行趋势持续为开发活动和买家兴趣增长提供有利环境 [1] 战略项目进展 - 公司完成塔林核心区Luther Quarter地块收购 该项目定位为多功能旗舰开发 融合历史遗产与现代可持续建筑 计划建设包含住宅 办公 商业 文化设施及中央绿地的综合性社区 [2][3][4] - Luther Quarter收购使公司资产规模翻倍 同时保持资本结构平衡 预计2026年Q2启动建设 [5] - Arcojärve详细规划进入最终采纳阶段 为长期战略奠定基础 [9] 在售项目表现 - Rannakalda项目Q2售出5套公寓 累计售出97/113套 目标2025年底清盘 [6] - Soodi 6项目获建筑许可 Q2新增5套预订 6月30日启动建设 吸引年轻家庭及投资者 [7] - Spordi项目6月启动建设 Q2预售6套公寓 Kristiine学区稀缺项目配套完善 [8] - Merivälja Kuldlehe高端项目仅剩2套待售 保持市场强势地位 [10] 财务指标 - 2025上半年销售收入3093万欧元 同比增加1160万欧元 经营利润26.5万欧元(2024同期亏损31万欧元) 净亏损收窄至4.3万欧元(2024同期亏损68.7万欧元) [13] - Q2售出5套公寓 上半年累计售出9套 库存住宅17套+商业1单元(2024同期库存44+1) [14] - 总资产较2024年同期翻倍 主要来自Luther Quarter及Spordi项目收购 [15] - 净贷款负担增至3326万欧元(同比增加1904万欧元) 加权平均利率9.07% [16] 资产负债表 - 2025年6月末总资产7905万欧元(2024年3957万欧元) 流动资产7609万欧元中存货占比91%(6893万欧元) [20] - 负债总额4190万欧元 长期贷款3441万欧元 股东权益3715万欧元 [20]

文章核心观点 2025年第一季度公司各地区业务开局良好，虽存在官僚延误和季节性放缓，但房地产建设和开发有进展，酒店业务有望恢复，意大利子公司业务增强，财务表现较去年同期显著提升 [14][15][16] 房地产开发业务 塔林 - 卡拉兰纳开发项目最后阶段4栋楼146套单元建设基本完成，部分收尾工作延续至二季度，68套已交付买家，整体销售率近60% [1] - 克里斯蒂娜市四个项目处于设计和申请建筑许可阶段，将为公司增加约3.5万平方米总建筑面积和约350套住宅单元 [2][3] - 乌斯 - 金德里利项目白色大楼建设进展顺利，内部隔墙施工和底层装修工作已开始，销售率达57%，预计2025年11 - 12月完工 [4] - 白色大楼旁一栋7层90套单元住宅楼于一季度末开始挖掘和基础工程，预售初期约11%单元已售出 [5] 里加 - 河风住宅项目2024年底售罄，仅余两个停车位，2025年一季度启动克利维萨拉蓝海洋项目准备工作，计划7月动工并已开始收集潜在买家意向 [6] 维尔纽斯 - 萨尔蒂尼乌纳迈阿蒂科项目最后阶段建设继续，别墅销售率35%，商业楼10%，实现维尔纽斯房地产市场创纪录价格，预计2025年底基本完工 [7] - 瑙加尔杜科街项目将把旧学校改造成高端住宅综合体，约50套豪华公寓，待获得建筑许可后计划2025年底开始翻新工程 [8] 酒店运营业务 - 一季度酒店业绩略低于去年，主要因个人需求下降，预计后续随会议、奖励旅游、大型企业会议和展览（MICE）需求增加和个人旅游反弹而恢复 [9][10] 其他业务 - 公司持有普雷托尼努达普罗皮埃塔（PNP）及其子公司普雷托尼中介房地产（PII）多数股权，专注意大利房地产裸产权交易 [11] - PII一季度业务活动缓慢，4月起势头增强并创历史销售记录，预计5月完成重大经纪交易，二季度末可能超去年收入 [12] - PNP一季度未进行自有房产交易，正评估新收购机会以恢复交易活动 [13] 关键财务数据 - 2025年一季度集团总收入1250万欧元，高于2024年一季度310万欧元 [16] - 房地产销售收入因建筑周期和住宅开发完成情况而异，2025年一季度高于去年，因塔林卡拉兰纳区交付公寓 [17][18] - 2025年前三个月毛利润420万欧元，高于2024年同期90万欧元 [19] - 2025年一季度营业利润250万欧元，2024年同期亏损70万欧元 [20] - 2025年前三个月净利润190万欧元，2024年同期亏损170万欧元 [20] - 2025年前三个月经营活动产生现金130万欧元，2024年同期使用170万欧元 [20] - 2025年3月31日每股净资产0.94欧元，2024年3月31日为0.95欧元 [21] 关键绩效指标 |指标|2025 3M|2024 3M|2024 12M| | --- | --- | --- | --- | |收入（千欧元）|12450|3054|18158| |毛利润（千欧元）|4207|888|5423| |毛利率|34%|29%|30%| |营业利润（千欧元）|2542|-659|123| |营业利润率|20%|-22%|1%| |净利润（千欧元）|1890|-1700|-3875| |净利润率|15%|-56%|-21%| |总资产（千欧元）|121074|105855|118758| |总负债（千欧元）|67963|52027|67537| |总股本（千欧元）|53111|53828|51221| |资产负债率|1.28|0.97|1.32| |资产回报率|1.7%|-1.6%|-3.4%| |权益回报率|3.5%|-3.1%|-7.0%| |每股净资产（欧元）|0.94|0.95|0.89| [22] 合并财务报表 财务状况 |项目（千欧元）|31.03.2025|31.03.2024|31.12.2024| | --- | --- | --- | --- | |资产| | | | |流动资产| | | | |现金|3949|8897|4344| |应收账款|3578|1688|822| |预付费用|0|434|422| |存货|57634|39980|56951| |流动资产合计|65161|50999|62539| |非流动资产| | | | |非流动应收账款|315|22|317| |物业、厂房和设备|7520|7712|7595| |使用权资产|449|551|513| |投资性房地产|44335|40378|44210| |商誉|863|204|863| |无形资产|2431|3654|2721| |非流动资产合计|55913|52521|56219| |持有待售资产|0|2335|0| |总资产|121074|105855|118758| |负债和权益| | | | |流动负债| | | | |流动债务|17354|1733|21893| |客户预付款|8616|5602|9618| |贸易和其他应付款|7202|6303|5600| |税务负债|1171|208|833| |短期准备金|5|8|24| |流动负债合计|34348|13854|37968| |非流动负债| | | | |非流动债务|31466|36903|27350| |其他长期负债|6|2|6| |递延所得税负债|1950|1140|2031| |长期准备金|193|128|182| |非流动负债合计|33615|38173|29569| |总负债|67963|52027|67537| |权益| | | | |股本（面值）|11338|11338|11338| |资本公积|5661|5661|5661| |法定储备|1134|1134|1134| |重估储备|1977|2092|1977| |留存收益|32518|32498|30523| |归属于母公司所有者权益合计|52628|52723|50633| |少数股东权益|483|1105|588| |总权益|53111|53828|51221| |负债和权益总计|121074|105855|118758| [23][24] 综合收益 |项目（千欧元）|2025 3M|2024 3M|2024 12M| | --- | --- | --- | --- | |持续经营业务| | | | |营业收入| | | | |收入|12450|3054|18158| |销售成本|-8243|-2166|-12735| |毛利润|4207|888|5423| |营销费用|-286|-222|-1136| |管理费用|-1326|-1325|-5293| |其他营业收入|12|2|1164| |其他营业费用|-65|-2|-35| |营业利润|2542|-659|123| |财务收入|13|42|123| |财务成本|-745|-1073|-4276| |税前利润|1810|-1690|-4030| |所得税|80|-10|155| |当期利润|1890|-1700|-3875| |归属：| | | | |母公司股东|1995|-1700|-3675| |少数股东|-105|0|-200| |其他综合收益合计| | | | |资产重估储备净变动|0|0|-115| |当期综合收益合计|1890|-1700|-3990| |归属：| | | | |母公司股东|1995|-1700|-3790| |少数股东|-105|0|-200| |每股收益（基本）（欧元）|0.04|-0.03|-0.06| [25]