In a significant reversal of recent years’ trends, retail chains in the United States are once again expanding their physical footprint — a move that signals renewed strength in retail real estate even amid macroeconomic headwinds. According to real-estate data firm CoStar Group, retailers moved into 5.5 million more square feet than they vacated in the third quarter of 2025. This resurgence comes as vacancy rates tighten and new construction lags The uptake in store space has coincided with historical ...

**行业与公司概览** - **行业**：香港综合企业及地产行业 [1] - **涉及公司**：Jardine Matheson（怡和集团）、MTR Corp（港铁公司）、Swire Properties（太古地产）、Hang Lung Properties（恒隆地产）、Henderson Land（恒基地产）、Wharf REIC（九龙仓置业）等 [6][8][9] --- **核心观点与论据** **1 宏观经济与行业复苏** - **香港宏观环境触底**：住宅市场交易量回升，零售销售自2024年3月连续下滑一年后，2025年5月同比转正（+2% yoy）[1] - **写字楼市场**：空置率仍高（13-14% vs 疫情前5-6%），但需求因股市活跃和资本市场活动恢复有所改善 [1] - **利率与汇率**：1个月HIBOR从2024年的4.39%降至0.92%，美元走弱和利率下降利好地产股 [1] **2 地产市场表现** - **住宅市场**：价格自2025年3月中旬反弹+1%，预计2026年房价增长+5%，租金增长+4% [1][2][12] - **零售租金**：预计2026年增长+2%，但香港Landmark商场因装修短期承压（37%零售面积2025年受影响）[11] - **写字楼租金**：核心区域（如中环）租金跌幅收窄，预计2026年企稳，新供应逐步消化 [2][11] **3 公司动态与投资机会** - **Jardine Matheson（怡和集团）**： - 升级至“买入”，因ROE改善、子公司Dairy Farm派发特别股息，控股公司债务减少 [9] - NAV折价36%（历史区间25-35%），目标价上调39%至66.3美元 [9][16] - **MTR Corp（港铁）**： - 因北环线项目资本开支压力，下调至“中性”，股息增长受限 [9][16] - **Swire Properties（太古地产）**： - 受益于资本开支周期结束，中国内地商场租金回升，可能启动新一轮股票回购 [8][14] **4 财务与估值** - **行业估值**：平均NAV折价50-60%，P/B 0.5x，股息率4-6% [2][16] - **盈利预测**：覆盖公司2025-27年EPS调整-15%至+3%，1H25整体盈利预计+2% yoy（FY24为-1%）[9][14] - **资本活动**：多家公司通过债券、可转债融资（如Henderson Land发行80亿港元CB，MTR发行60亿美元债券）[12][14] --- **其他重要细节** - **零售数据**：2025年5月香港零售销售额同比+2.4%（化妆品+8.7%，服装+0.3%），内地游客回流（入境人数+20%）[11] - **利率敏感性**：每1%利率变动影响盈利2-8%，Hysan（5%）、Wharf REIC（4%）敏感度最高 [13] - **股息政策**：多数公司维持稳定派息，Swire和Jardine或因资产处置和特别股息有上行空间 [14] --- **风险与挑战** - **经济增速放缓**：地产价格和租金反弹幅度或低于SARS和金融危机后水平（历史反弹10-20%，预计本轮+5%）[2] - **写字楼空置率**：仍高于疫情前水平，租金复苏依赖IPO和金融活动持续回暖 [11] --- **数据来源**： - 宏观与行业数据 [1][2][11] - 公司评级与目标价 [9][16] - 财务预测与估值 [12][14][17]