财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股净收入为0.10美元，每股核心运营资金同比增长近6%至0.77美元，季度现金可分配额为2910万美元 [15] - 2025年全年每股净收入为0.29美元，每股核心运营资金同比增长近3%至2.99美元，全年现金可分配额为1.188亿美元 [15] - 公司预计2026年每股核心运营资金指导范围为3.05美元至3.12美元，中点增长约3%，略高于其2%-3%的长期增长目标区间 [22] - 公司净债务与年化季度息税折旧摊销前利润比率（现金杠杆率）为7.5倍，预计后续政府项目报销将推动该比率进一步下降 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位达97%，加权平均租期约为十年 [8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，涉及总面积260万平方英尺，其中27份续签不涉及或已完成相关的租户改善工程 [16] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的租户改善成本估计为每平方英尺37.14美元，这些租约的加权平均总续签期限为15.7年 [17] - 开发项目进展符合预期，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州犯罪实验室（预计2026年第四季度交付）、亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院（预计2027年第一季度交付）以及俄勒冈州梅德福的美国法院（预计2027年下半年交付） [17][18] - 迄今为止最大的项目——FDA亚特兰大设施已于12月15日完工并正式交付给政府，截至12月31日已收到1.381亿美元的一次性报销，本周初又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合由联邦、州和地方政府的任务关键型设施组成，包括法院、公共卫生实验室、执法办公室和安全行政大楼 [5][6] - 公司正在通过向州、地方和高信用政府相关租户进行多元化扩张，以提升同店业绩 [5] - 公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，总价4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府，租期长，并包含2.5%的年租金递增条款 [19] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，并立即产生增值效应，高资本化率部分归因于卖家有动机重新配置资本 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是每年实现每股核心运营资金2%-3%的增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户多元化提升同店业绩，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会 [5] - 公司战略旨在平衡增长与持久性，构建一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合 [5] - 公司专注于改善资本成本，杠杆率是其中的重要部分，现金杠杆率在本季度继续呈下降趋势，中期目标约为6倍，这将在结构上支持更低的融资成本，同时保留追求超出目标范围的增值增长的能力 [11] - 公司的收购团队建立了一个高质量、稳健的渠道，支持以超过加权平均资本成本100个基点的回报率进行持续的资本配置 [10] - 公司认为，许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在执行任务上，而非房地产所有权，这一动态继续为Easterly推动了一个强大且不断扩大的增长渠道 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年再次实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了其战略不仅持久且可重复，当前2026年指导的中点反映了连续第三年至少2%-3%的增长 [4] - 对安全、现代化政府设施的需求在各级政府中持续增长，公司的投资组合和平台处于有利地位以满足该需求 [7] - 近期的联邦事态发展，特别是DOGE，已成为过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式，在2026年中点，公司预计每股核心运营资金增长约3% [9] - 管理层认为，政府效率越高，各级政府越将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这绝对对公司有利，DOGE在中期和长期内是公司的顺风 [37] - 尽管一些机构预算有所削减，但管理层认为削减的是浪费和欺诈，政府优先考虑的是任务关键型工作，并且正在利用技术提高效率，而非削减核心任务 [38] - 随着新GSA管理员的任命，管理层期待合作，并认为新管理员带来了数十年的私营部门经验和一流的商业头脑 [13][14] 其他重要信息 - 公司成功延长了FBI诺克斯维尔的租约，并执行了FBI圣安东尼奥的长期续约，2026年的大部分续约已完成，焦点已开始转向2027年 [16] - 公司继续倾向于与州政府合作，因为它们的信用状况通常可与联邦政府相媲美，且租约结构通常包含内置的租金增长，提供了长期的现金流可见性 [22] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续约执行成功、持续的运营效率以及Cox Road收购的支持 [22] - 在2026年指导中点，公司假设年内将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指导以及15亿美元渠道的细节和阶段 [26] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选大量交易，在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，公司将继续寻找能提供强劲资本成本利差的资产，但不愿在年初进行推测 [27] - 公司认为其资产负债表状况良好，收购和开发团队正全速推进，并专注于2027年的机会以持续交付增长 [28] 问题: 关于与新任GSA管理员的对话，以及GSA提高政府效率（自有vs租赁）的目标是否会影响租赁结构 [29] - 管理层认为这是一个有洞察力的观察，新任管理员刚刚上任，公司有机会与他进行了简短交流，管理层相信政府在向前看时会考虑效率，并理解资本市场成本和公私合作伙伴关系，期待看到今年和明年的演变 [30] 问题: 关于弗吉尼亚州收购的资产细节和租约到期情况 [33] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个不同楼宇的最大租户，合计占资产总面积50%以上，其租约到期时间为2034年和2036年，期限非常长，2027年到期的租约面积仅约2000平方英尺，非常不重要，披露所需但无需担心 [34] 问题: 关于投资组合入住率现状及2026年底预期，以及是否有已知的迁出或迁入 [35] - 公司预期与以往一致，即入住率保持在90%中段水平，对于2027年到期的租约，相关采购程序已启动，通常提前18-24个月开始，进展顺利，没有担忧 [35] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景及其对公司的更大影响 [36] - 管理层重申，政府效率越高，越将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这对公司有利，DOGE在中长期是顺风，短期内的头条风险（如政府停摆）不影响公司收取租金，公司投资组合的持久性和对任务关键型资产的承保是持久战略 [37] - 管理层认为所见的预算削减针对的是浪费和欺诈，政府优先考虑的是任务关键型工作，正在让员工重返办公室，利用技术提高效率，旨在更有效地为美国人民提供服务并削减赤字，这对公司来说是令人兴奋的时期 [38] - 公司凭借其资产负债表规模、清晰果断的行动能力以及对资产陈旧化的应对，在政府希望建立合作伙伴关系并提高效率的背景下处于非常有利的地位 [39]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，摊薄后每股净收入为0.10美元，核心运营资金（Core FFO）每股同比增长近6%，达到0.77美元 [15] - 2025年第四季度，可供分配现金为2910万美元 [15] - 2025年全年，摊薄后每股净收入为0.29美元，核心运营资金（Core FFO）每股同比增长近3%，达到2.99美元 [15] - 2025年全年，可供分配现金为1.188亿美元 [15] - 公司重申2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为3.05美元至3.12美元，中点值对应约3%的增长 [22] - 截至2025年12月31日，现金杠杆率（净债务与年化季度EBITDA之比）为7.5倍 [18] - 公司预计剩余的政府项目报销将推动现金杠杆率进一步改善，中期目标约为6倍 [11][18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位，达到97%，加权平均租期约为十年 [8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，涉及总面积260万平方英尺 [16] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的租户改善补贴估计为每平方英尺37.14美元，加权平均续租期为15.7年 [17] - 开发项目组合进展符合预期，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州立犯罪实验室（预计2026年第四季度交付）、亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院（预计2027年第一季度交付）以及俄勒冈州梅德福的美国法院（预计2027年下半年交付） [17] - 迄今为止最大的开发项目——FDA亚特兰大设施已于2025年12月15日完工并正式交付给政府，截至2025年12月31日已收到1.381亿美元的一次性报销，此后又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注于为联邦、州和地方各级政府的任务关键型设施提供服务，需求持续有韧性 [7][8] - 公司正在通过向州、地方政府及高信用政府相关租户进行多元化拓展，以提升同店业绩 [5] - 季度结束后，公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，价格为4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府，租期长，年租金增长率为2.5%，加权平均租期为7.5年 [19] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，且立即产生增值效应 [20] - 公司青睐与州政府合作，因其信用状况通常与联邦政府相当，且租约结构通常包含内置的租金增长，提供了长期的现金流可见性 [9][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是每年实现2%-3%的每股核心运营资金增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户多元化提升同店业绩，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会 [4][5] - 该战略旨在平衡增长与持久性，构建一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合 [5] - 公司的投资组合由任务关键型政府设施组成，这些资产是专门建造、长期租赁的，对政府机构的持续运营至关重要 [5][6] - 公司认为，许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在执行任务上，而非房地产所有权，这为作为私营部门合作伙伴的公司创造了强劲且不断扩大的增长渠道 [10] - 公司的收购团队已建立了一个高质量、稳健的渠道，支持以超过其加权平均资本成本100个基点以上的回报率进行持续的资本部署 [10] - 公司正致力于改善资本成本，降低杠杆率是其中的重要部分，中期目标是将现金杠杆率降至约6倍 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年公司继续执行既定战略，实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了该战略不仅持久且可重复 [4] - 尽管面临困难的外部条件，但公司专注于由与政府相关的现金流、严格的资本配置和额外的多元化驱动的稳定盈利增长 [4] - 进入2026年，公司战略重点保持不变，对任务关键型设施的需求在所有政府层级持续增加，公司的平台处于有利地位以满足该需求 [4][7] - 近期的联邦发展，特别是DOGE（可能指“减少政府支出”相关议题），已成为过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式 [9] - 管理层认为，政府提高效率的趋势，以及认识到房地产所有权是一种公私合作伙伴关系，从长远来看对公司有利 [37] - 公司对2026年持乐观态度，资产负债表状况良好，收购和开发团队正全力推进 [27][28] 其他重要信息 - 公司祝贺Ned Forst被任命为美国总务管理局（GSA）局长，他拥有数十年的私营部门经验和一流的商业头脑，公司期待与新局长及其团队合作 [13][14] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续租成功、持续的运营效率以及Cox Road收购项目的支持 [23] - 在2026年指导中，公司假设年内将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购 [23] - 公司拥有15亿美元的收购渠道，正在市场中寻找能以高于其资本成本利差进行收购的具有吸引力的机会 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指导以及15亿美元渠道的近况和阶段 [26] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选渠道中的大量交易 [27] - 在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，公司将继续寻找能提供高于资本成本强劲利差的资产 [27] - 公司资产负债表状况良好，收购和开发团队正全力推进，并专注于为2027年及以后的增长机会做准备 [28] 问题: 关于新GSA局长上任后，其对租赁结构的看法是否会影响公司相对于州和地方机构合作的吸引力 [29][30] - 管理层认为这是一个有洞察力的观察，新局长刚刚上任，公司有机会与他进行了简短交流 [30] - 管理层相信，政府未来会考虑效率问题，并理解资本市场成本和公私合作伙伴关系，期待看到这方面的进展 [30] 问题: 关于弗吉尼亚州收购资产的具体情况，特别是2027年到期的租约是否增加了风险状况 [33] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个不同楼宇的最大租户，合计占资产总面积超过50%，其租约分别于2034年和2036年到期，租期很长 [34] - 2027年到期的租约面积仅为2000平方英尺，非常不重要，披露是出于合规目的，公司对此毫不担心 [34] 问题: 关于投资组合入住率现状及2026年底预期，是否有已知的迁出或迁入 [35] - 公司预期入住率保持在90%中段水平，这是一贯的目标 [35] - 对于2027年到期的租约，相关采购程序已启动（通常提前18-24个月），进展顺利，公司没有担忧 [35] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景及其对公司的影响，以及政府优先事项的宏观看法 [36] - 管理层重申，政府提高效率，从上到下将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这对公司绝对有利 [37] - DOGE在中长期对公司是顺风，短期虽有标题风险，但公司投资组合的持久性、质量以及对任务关键型资产的承保是持久战略 [37] - 管理层认为，所见的预算削减针对的是存在浪费和欺诈的领域，而公司支持的是任务关键型工作 [38] - 各机构正在寻求提高效率以完成使命，而非削减使命，公司因其物业的维护状况和对使命的支持而拥有非常满意的租户 [38] - 凭借公司的资产负债表规模，能够清晰自信地采取行动，应对老化问题，如果政府希望建立合作伙伴关系并提高效率，公司处于非常有利的地位 [39]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股净收入为0.10美元，每股核心运营资金同比增长近6%至0.77美元，季度现金可分配金额为2910万美元[14] - 2025财年每股净收入为0.29美元，每股核心运营资金同比增长近3%至2.99美元，全年现金可分配金额为1.188亿美元[14] - 公司维持2026年每股核心运营资金指引区间为3.05美元至3.12美元，中点增长约3%，略高于其长期2%-3%的增长目标上限[21] - 当前净债务与年化季度息税折旧摊销前利润比率（现金杠杆率）为7.5倍，预计后续项目回款将推动该比率进一步下降[17] - 公司中期目标是将现金杠杆率降至约6倍，以结构性降低融资成本[11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位的97%，加权平均租期约为10年[8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，总面积达260万平方英尺，其中27份续签无相关或已完成装修工程[15] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的装修补贴估计为每平方英尺37.14美元，加权平均续签租期为15.7年[16] - 开发项目进展顺利：佛罗里达州迈尔斯堡的州立犯罪实验室预计2026年第四季度交付；亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国联邦法院预计2027年第一季度交付；俄勒冈州梅德福的美国联邦法院预计2027年下半年交付[16][17] - 迄今为止最大的项目——FDA亚特兰大设施已于2025年12月15日完工并正式交付政府，截至年底已收到1.381亿美元一次性回款，本周初又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元[17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合由联邦、州和地方政府的任务关键型设施组成，包括法院、公共卫生实验室、执法办公室和安全行政大楼[5] - 公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，价格为4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府[18] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，具有立即增值效应，加权平均租期为七年半，年租金增长率为2.5%[18][19] - 公司继续倾向于与州政府合作，因其信用状况与联邦政府相当，且租约结构通常包含内置租金增长，提供长期现金流可见性[20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是每年实现每股核心运营资金2%-3%的增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户的多元化来提升同店表现，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会[5] - 该战略旨在平衡增长与持久性，打造一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合[5] - 公司认为，对安全、现代化政府设施的需求在各级政府中持续增长，其投资组合和平台能够很好地满足这一需求[6] - 作为私营部门合作伙伴，公司通过部署资本提供现代化的任务关键型基础设施来支持机构运营，这一动态持续为公司带来强劲且不断扩大的增长渠道[10] - 收购团队已建立一个高质量、稳健的渠道，支持以超过加权平均资本成本100个基点的回报率进行持续的资本部署[10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年再次实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了其战略不仅持久且可重复[4] - 近期联邦层面的发展（特别是DOGE）已成过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式[9] - 许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在任务执行上，而非房地产所有权，这一长期现实在持续的联邦房地产讨论中不断凸显[10] - 政府正致力于提高效率、削减赤字，这为作为公私合作伙伴的房地产模式创造了有利环境，对公司构成中长期利好[36][37] - 随着员工重返办公室，各机构正在利用技术提高效率，并审视其房地产需求，公司因其规模、维护能力和对任务的支持而处于有利地位[37][38] 其他重要信息 - 公司对Ed Forst被任命为美国总务管理局局长表示赞赏，期待与其团队合作，为股东和美国人民创造最大价值[12][13] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续签成功、持续的运营效率以及Cox Road收购的支持[22] - 在指引中点，公司预计2026年将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购[22] - 公司拥有15亿美元的收购渠道，并持续在市场中寻找能以高于其资本成本利差进行收购的具有吸引力的机会[22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指引和15亿美元渠道的细节[25] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选大量交易，认为在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，将继续寻找能提供显著高于资本成本利差的资产[26] - 公司资产负债表状况良好，收购和开发团队全力推进，并专注于为2027年及以后的持续增长做准备[27] 问题: 关于新GSA局长上任后，政府租赁结构可能的变化及其对公司战略的影响[28] - 管理层已与新局长进行初步交流，认为政府未来将关注效率、资本市场成本以及公私合作伙伴关系，期待相关政策在今年和明年的演变[29] 问题: 关于弗吉尼亚州收购资产的具体情况，特别是2027年到期的租约风险[32] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个主要建筑的最大租户，合计占资产总面积50%以上，其租约分别于2034年和2036年到期，期限很长。2027年到期的租约面积仅2000平方英尺，占比极小，无关紧要[33] 问题: 关于当前投资组合入住率及2026年展望，是否有已知的迁出或迁入[34] - 公司预期入住率维持在90%中段水平，这是其目标。对于2027年到期的租约，相关采购程序已按计划启动（通常提前18-24个月），进展顺利，没有担忧[34] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景、影响及政府优先事项的解读[35] - 管理层认为，政府提高效率、将房地产视为公私合作，这对公司是中长期利好。短期内的预算头条风险（如政府关门）不影响公司收取租金的能力，其任务关键型资产策略具有持久性[36] - 所提及的预算削减针对的是存在浪费和欺诈的领域，而非核心任务。各机构正专注于利用技术更高效地执行任务。公司因其高质量的物业维护、对任务的支持以及相对于小型业主的规模和行动力而处于有利地位，能够与政府建立高效的合作关系[37][38]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股净收入为0.03美元，每股核心FFO增长至0.76美元，略高于预期 [11] - 第三季度现金可分配金额为2930万美元，反映稳定的运营表现 [11] - 公司收窄2025年全年每股核心FFO指引范围至2.98美元至3.02美元，中点反映较2024年增长3% [13] - 发布2026年全年每股核心FFO指引范围为3.05美元至3.12美元，中点增长约0.08美元，增长率在2%至3%目标范围内 [14] - 收到FDA亚特兰大项目1.02亿美元的第三笔进度付款，使现金杠杆率从7.9倍降至7.6倍，预计项目完成后将进一步降至7.5倍以下 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合入住率保持在97%的历史高位附近，加权平均租赁期限约为10年 [7] - 投资组合中88%的租赁收入来自联邦政府，12%来自其他部分 [54] - 约克空间系统总部收购价为2900万美元，资本化率在低11%范围内 [49] - 目标是将投资组合构成调整为70%联邦政府、15%州和地方、15%政府相关租户 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长战略围绕三个长期优先事项：每年核心FFO增长2%至3%、通过多元化提高同店业绩、执行价值创造型开发机会 [5] - 开发管道非常活跃，主要项目进展顺利，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州犯罪实验室和FDA亚特兰大项目 [8][11] - 收购团队建立了公司历史上最强大的管道之一，规模达15亿美元，能够以高于加权平均成本100个基点的回报率部署资本 [8][14] - 专注于改善资本成本，包括债务和股权，目标是中期现金杠杆目标为6倍，低于历史水平的7至8倍 [9] - 正在努力获得额外的投资级评级，以利用公共债券市场 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 联邦政府部分关闭被视为预算谈判的“歌舞伎剧场”，但对政府支付租金的能力充满信心，因为违约等同于美国国债违约 [4] - 政府是一个特别具有建设性的合作伙伴，对任务关键型投资组合的担忧被夸大 [11] - 对战略充满信心，对取得的进展感到鼓舞，并对未来的机遇充满活力 [10] - 随着人口增长，对安全、现代化政府设施的需求持续扩大，公司处于独特地位以满足该需求 [7] 其他重要信息 - 成功将2018年高级无担保定期贷款从1.745亿美元重新调整并增加至2亿美元，并增加了新的弹性功能 [13] - KBRA在10月重申了公司的投资级评级，展望为稳定 [13] - 在USFS阿尔伯克基的近期短期续约中成功嵌入了租金递增条款，表明GSA的租赁实践正在演变 [55] - 2026年指引中点增长的0.08美元主要来自FDA亚特兰大项目的贡献，部分被G&A增加所抵消 [71] 问答环节所有提问和回答 问题: 弗拉格斯塔夫法院的完工情况 - 政府正在完成涉及三四个机构的建筑设计，预计将在2026年最终确定一次性付款和TI项目，从而推迟最终交付，但这并非意外且新日期是可实现的 [17] 问题: 资本配置和开发项目的其他融资来源 - 开发项目的目标回报率高于资本成本100个基点，这得益于与政府机构合作的专业知识 [19][20] - 与大型主权财富基金等合作伙伴的牢固关系可能提供更具吸引力的融资方式，特别是在股票价格较低的时期 [20][21] 问题: 2026年5000万美元收购指引较低的原因 - 5000万美元的收购目标是一个较低的门槛，旨在传达公司即使收购规模较小也能实现增长目标的信息 [24][25] - 考虑到15亿美元的管道，实现5000万美元的收购目标应该是可行的，公司对实现2026年指引感到兴奋 [26] 问题: 资产处置和杠杆目标对开发启动的影响 - 需要利率方面的助力才能使处置有助于降低杠杆，中期6倍的目标是通过与同行看齐来管理投资组合的一部分 [28] - 可能会利用外部合作伙伴和合资企业来帮助在降低杠杆的同时推进开发项目 [29] 问题: 政府关闭是否导致延迟或构成威胁 - 政府关闭确实会稍微减缓工作进度，但不会导致投资组合价值减损，工作会迅速赶上 [30] - 不认为关闭会威胁到任何特定机构，任务关键型机构（如执法部门）比以往任何时候都更积极地开展工作并感到支持 [31] 问题: 实现6倍现金杠杆目标的大局趋势和杠杆 - 实现6倍杠杆的主要途径是通过开发项目（如FDA亚特兰大）增加EBITDA和获得付款，而不是主要通过合资企业 [35] - 目标是在未来24至36个月内实现去杠杆化，但这不是首要任务，首要任务是实现2%至3%的增长 [36][37] - 预计到2026年底杠杆率将低于年初水平，目标是达到6倍多，但不会是一条直线 [39] 问题: 约克空间系统的投资细节和政府合同历史 - 收购价为2900万美元，资本化率低11%，反映了丹佛市场的基本面和有动力的卖家 [49] - 该建筑是其公司总部，设有洁净室用于制造卫星，与美国政府的合作关系历史悠久且值得信赖 [49][53] 问题: 投资组合构成（联邦政府与州/地方/相关租户）的长期目标 - 长期目标是70%联邦政府、15%州和地方、15%政府相关租户，州和地方以及相关领域是能够创造更多增长的领域 [54] 问题: GSA是否考虑标准合同以外的其他租赁形式 - GSA愿意讨论更现代的租赁结构，例如在近期续约中成功加入了租金递增条款，表明其租赁实践正在演变 [55] 问题: 从之前强调4%增长和更高杠杆转向2-3%增长和更低杠杆的战略变化 - 4%一直是延伸目标，但2-3%是能够提供有吸引力资本成本的增长率，设定过高期望可能适得其反 [60] - 转向更低杠杆是因为观察到与同行相比，较高的杠杆水平可能是股价较低的原因，改善杠杆应能改善估值和资本成本 [65][66] 问题: 2026年指引低于共识的原因及潜在资产出售 - 2026年指引中点增长0.08美元主要来自FDA亚特兰大和同店增长，部分被G&A增加所抵消，没有计划处置资产 [71][73] 问题: 政府关闭期间的租金支付能力 - 所有租约都有超过6个月的资金支持，政府支付租金义务等同于支付国债，违约将是重大事件，因此预计租金会得到支付 [75] - 将政府关闭视为严肃的谈判工具，但对投资组合和增长路径保持乐观 [76]