财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度FFO每股0.51美元，归属于普通股股东的净利润每股0.15美元 [15] - 董事会批准第三季度每股股息0.30美元，较第二季度增加0.02美元，即7% [8] - 截至6月30日的三个月，总营收较第一季度增加约780万美元，约9.3%；营业收入增加约630万美元，约31% [18] - 同店现金NOI同比增长23% [19] - 第二季度末，流动性约7.18亿美元，包括3.68亿美元现金及现金等价物和3.5亿美元信贷额度；净债务与EBITDA比率为6.0倍；利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.7倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 第二季度收款率超96%，约85万美元递延租金已收回约94% [11] - 约一半超25万平方英尺空置零售空间处于租赁谈判或意向书阶段 [12] - 多数零售商续租租金持平或略有上涨 [13] 酒店业务 - 第二季度入住率67%，6月达约83%；日均房价第二季度274美元，6月约316美元；每间可售房收入第二季度184美元，6月约262美元 [16] 多户住宅业务 - Hassalo新管理团队到位后，目前出租率99%，自2020年12月以来要价租金上涨近20% [13] - 波特兰多户住宅因驱逐保护措施收款有挑战；圣地亚哥多户住宅目前出租率97%，约90%到期主租赁单元已出租，自2020年12月以来要价租金上涨近10% [13] 办公业务 - 第二季度末，除One Beach外，办公组合出租率约93%，2021年底前到期不足1% [25] - 旧金山和波特兰办公组合出租率分别稳定在100%和97%；贝尔维尤市中心出租率93%；圣地亚哥出租率91% [26] - 第二季度13份可比新租约和续租约，总面积约5万平方英尺，现金租金上涨超9%，直线租金上涨近15% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 日本批发市占率疫情前约35% - 40%，目前日本仅9%完全接种疫苗，预计11月完成接种并在30天内发放疫苗护照 [17] - 美国西部和加拿大的需求预计将使酒店保持入住率并推动复苏 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注从疫情影响中反弹，提升现有物业、收购增值物业、留住和新增客户、推进开发项目、增加股东收益和净资产价值 [7] - 收购贝尔维尤的Eastgate Office Park，预计对2021年剩余时间FFO增值约0.05美元，2022年全年增值0.10美元 [21][23] - 办公室业务战略是布局有活力的市场，通过提升物业和管理水平增加租金和股东价值 [39][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对投资组合持乐观态度，政府限制解除，消费者行为恢复到疫情前水平 [10] - 预计酒店在7 - 9月旺季表现良好，第四季度略有下降，12月底回升 [43] - 多户住宅要价租金呈上升趋势，有望带来有意义的增长 [20] - 办公室业务预计有积极的净吸纳量，将受益于市场改善 [27] - 零售业务虽仍有波动，但整体开始企稳，返校季对零售商是利好 [56] 其他重要信息 - 董事会任命Adam Wyll为总裁兼首席运营官 [8] - La Jolla Commons建设按计划和预算进行，预计2023年第二或第三季度完工 [29] - Torrey Reserve两栋建筑翻新接近完成，将建健身中心和会议中心 [28] - One Beach Street和710 Oregon Square的重建工程进展顺利，分别将于2022年上半年和接近完工 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请讨论La Jolla Commons的建设情况、建楼决策以及对UTC市场和预期回报的看法 - 目前处于挖掘底部，开始浇筑基础，按计划和预算进行，首次混凝土浇筑量超3500立方码，钢筋近43万磅 [33] - 市场动态有利，是唯一在建纯写字楼项目，周边约300万平方英尺办公产品转为实验室，预计2023年交付时市场需求大，租赁前景好 [35][36] 问题2: 办公业务占ABR和NOI比例最大，是否担心在家办公增加办公室风险 - 公司战略是布局有活力的市场，优质办公室将表现良好，位于增长路径上的办公室将有出色表现 [39][40] 问题3: 请提供酒店7月的详细信息以及8 - 9月的预订、入住率和房价展望 - 7月数据仍在收集，但能看到积压需求和预订速度，7 - 9月是旺季，预计表现与6月下旬相当或更好，第四季度略有下降，12月底回升 [43] 问题4: 如何看待本季度业绩与2021 - 2022年预期的关系，混合用途资产的前景是否改变 - 以总现金NOI为运行率，调整后仍高于2019年疫情前水平，公司正在复苏并将在此基础上发展 [46] 问题5: 请解释零售业务本季度负租赁利差情况及未来租赁展望 - 负租赁利差主要因Quiksilver和一家艺术画廊租约到期，新租户租金较低，但更换Quiksilver终止了与银行的转租协议，实际是双赢交易 [51][53] - 零售业务总体开始企稳，但仍有波动，返校季对零售商是利好 [56] 问题6: 各部门入住率何时能恢复到2019年第四季度水平 - 多户住宅接近恢复；办公业务入住率未明显下降且呈上升趋势；零售业务恢复时间不确定，可能需要一年到一年半，取决于消费者支出 [58][63] 问题7: 国内前往夏威夷的旅游需求是否足以弥补日本市场的缺失 - 酒店国内需求反弹是“蛋糕”，亚洲市场是“糖霜”，随着亚洲市场开放将恢复到疫情前水平 [66][67] - 美国西部和加拿大需求足以维持80%以上入住率，酒店策略是保持约88%入住率并提高房价 [68]