财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度FFO为每股0.57美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.22美元，实际FFO较2019年第二季度增长约27%，FFO每股增长11.7% [10] - 2019年第三季度，La Jolla Commons收购增加约每股0.085美元FFO，Embassy Suites和Waikiki Beach因夏季季节性因素增加约每股0.014美元FFO，The Landmark at One Market因谷歌租约增加约每股0.037美元FFO，G&A和利息费用增加减少约每股0.015美元FFO，股权增发导致加权平均股数增加减少约每股0.06美元FFO [10][11] - 公司将2019年第四季度普通股股息提高至每股0.30美元，较上一季度增加0.02美元，增幅约7% [7] - 2020年FFO每股指导范围为2.38 - 2.46美元，中点为2.42美元，较修订后的2019年中点增长约9%，排除2019年非经常性终止费用后增长约13% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售组合季度末出租率达98%，过去四个季度签署73份零售租约，约31.3万平方英尺，占总零售组合10%，其中61份租约约18万平方英尺为续租 [12] - 可比基础上，年度现金租金较之前租约增长3.7%，直线租金增长10.6% [12] - 2019年第三季度同店零售现金NOI下降5%，约80万美元，主要因零售终止费用减少和一家Forever 21门店关闭产生坏账费用 [15] - 预计2020年同店零售现金NOI增长约4%，或每股FFO增加0.035美元，主要因Carmel Mountain Plaza租金增加和Solana Beach Towne Centre新租约 [21] 办公业务 - 办公组合季度末出租率达94.7%，La Jolla Commons收购时出租率88%，6月30日达95.9%，9月30日达96.6% [12][13] - 过去四个季度签署71份新办公租约，约67.9万平方英尺，占总办公组合20%，其中47份租约约49.4万平方英尺为续租 [14] - 可比基础上，年度现金租金较之前租约增长45%，直线租金增长69% [14] - 预计2020年同店办公现金NOI增长约14%，或每股FFO增加0.14美元，主要来自Torrey Reserve、Torrey Point、Lloyd District和City Center Bellevue新租户租金及租金增长 [21][22] 多户住宅业务 - 所有多户住宅物业综合同店现金NOI下降约4.8%，主要因圣地亚哥多户住宅组合现金NOI下降约8%，Loma Palisades入住率下降和维修费用增加 [17] - 波特兰Hassalo on Eighth多户住宅物业现金NOI增长8%，入住率保持约91%，租赁费用下降约6% [17] - 预计2020年同店多户住宅现金NOI增长约3.5%，或每股FFO增加0.01美元 [23] 混合用途业务 - 2019年第一季度起，Waikiki Beach Walk混合用途物业不再纳入同店指标，正在进行重大翻新 [18] - 2019年第三季度混合用途物业现金NOI增长约2%，Embassy Suites现金NOI持平，RevPAR增长3%被运营和营销费用增加抵消，Waikiki Beach Walk Retail现金NOI增长4%，主要因基本租金和停车收入增加，部分被房地产税增加抵消 [18][19] - 预计2020年混合用途物业现金NOI持平 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场方面，公司零售组合出租率高，租金增长良好，租户销售额达每平方英尺1060美元 [12][19] - 办公市场方面，La Jolla Commons所在的UTC子市场空置率约3%，公司办公组合租金低于市场约18% [13][14] - 多户住宅市场方面，圣地亚哥市场公寓市场较疲软，波特兰市场存在多户住宅产品供应过剩情况 [41][85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于盈利增长和为股东增加净资产价值，继续聚焦西海岸高壁垒进入的优质沿海投资组合 [7][9] - 公司积极寻找收购机会，但因市场竞争激烈，优质物业价格高，会谨慎选择有增值潜力的资产 [48] - 公司认为目前办公市场有机会，会重点关注，但也会兼顾多户住宅和零售业务，以实现财富增长 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司各业务线发展持积极态度，认为零售和办公业务租金增长将带来现金NOI增长，预计2020年FFO将实现增长 [14][21] - 虽然面临一些挑战，如Waikiki Beach Walk翻新工程延期、多户住宅市场竞争等，但管理层认为公司有能力应对并实现目标 [36][81] 其他重要信息 - 公司董事会任命Adam Wyll为执行副总裁兼首席运营官，以认可其对公司运营的重要贡献 [8] - 截至第三季度末，公司流动性约4.66亿美元，包括1.16亿美元现金及现金等价物和3.5亿美元信贷额度，净债务与EBITDA比率为5.5倍，目标是维持该比率在5.5倍或以下 [20] - 2020年运营资本支出预计在8000 - 8500万美元之间，与2019年估计一致，高于历史水平，因租赁活动增加导致租户改善和租赁佣金支出增加 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细说明2020年指导范围上下限的考虑因素 - 管理层认为不太可能达到下限，目前看到积极的租赁势头，有机会实现上限，但未来15个月情况不确定 [34] 问题: 请说明Waikiki翻新项目今年的拖累影响、明年指导中的预期以及项目是否延期 - 项目因物流和时间问题延期至2020年第二季度末，酒店为弥补ADR下降提高了入住率，对NOI的影响没有预期大 [36][39] 问题: 请说明Loma Palisades表现不佳的原因及明年预期 - Loma Palisades需要翻新，圣地亚哥公寓市场较疲软，公司正在进行改善工作，该物业仍在同店多户住宅指标内 [41][42] 问题: 2020年指导是否保守，上限是否可能过低 - 公司在制定指导时考虑了多种可能性，将中点设定为2.42美元，认为有潜力实现更高目标，但更倾向于保守承诺并努力超额完成 [44][46] 问题: 目前收购环境如何，关注哪些资产类型 - 市场资金充裕，优质物业竞争激烈，公司对现有资产满意，会继续寻找类似优质且有增值潜力的资产，尤其关注办公物业 [48] 问题: 如何看待Rework租约和销售情况 - 管理层不担心，认为有租赁保障，若出现问题，物业在市场上仍有吸引力，且公司可自行管理 [51] 问题: 请更新Torrey Point资产的租赁活动情况 - 近期与Neurelis签署1.5万平方英尺租约，还有1.2万平方英尺的租赁提案，市场情况正在改善 [54] 问题: UTC开发项目的规划/审批情况、开工条件和资金来源 - 正在与圣地亚哥市合作保护审批权益，预计2020年第一季度获得许可，项目很可能会建设，资金方面公司有1.1亿美元现金，届时会考虑其他融资方式 [58][59] 问题: 从第三季度到第四季度如何实现指导范围 - 第三季度Forever 21相关费用约25万美元，已收到11月租金，办公部门收到约70万美元终止费用，两者相抵约有50万美元正向影响，第四季度无其他显著变化，公司有望达到中点 [62] 问题: 如何看待2020年底整个投资组合的同店现金NOI - 零售预计增长4%，办公预计增长超过10%，多户住宅预计增长约3.5%，指导不包括重新开发项目 [65][66] 问题: 随着La Jolla项目开展，如何考虑投资组合多元化和未来平衡 - 公司以创造财富为目标，目前办公市场有机会会重点关注，也会兼顾其他业务，目前不打算增加零售业务，会适当增加办公和多户住宅业务 [69][70] 问题: 收购计划是否有变化，2020年指导中是否考虑投资或融资 - 公司收购意愿未变，但会谨慎选择有增值潜力的资产，2020年指导未考虑收购，会积极寻找机会 [74][75] 问题: 多户住宅组合本季度入住率下降原因及对2020年同店增长的信心来源 - 波特兰市场竞争加剧，圣地亚哥Loma Palisades需要翻新，公司认为产品定价合理，有信心实现增长，波特兰市场供应过剩情况有望在未来两年缓解 [81][85] 问题: 是否会增加租赁优惠，租金是否会下降 - 公司会尽力在新的一年实现最大化收益，认为产品定价处于合理区间，对多户住宅组合增长持积极态度 [84] 问题: 任命Adam为COO对公司意味着什么，他的新职责重点是什么 - 这是董事会对Adam贡献的认可，他一直出色地处理公司运营事务，公司团队将继续合作，为股东创造财富 [88] 问题: 2020年资本支出是否包括重新开发支出，预计总开发和重新开发支出是多少 - 不包括La Jolla Commons，Waikele Kmart重新开发预计投入约3000万美元，具体总支出需线下提供 [90][91] 问题: 请详细说明Forever 21空间的机会，是否会更换租户及租金预期 - 计划将空间分割，引入典型商场租户和娱乐项目，希望租金能高于Forever 21 [96][98] 问题: 为何在最近的投资者报告中取消2021和2022年FFO估计 - 公司目前专注于2019和2020年指导报告，之前的信息未充分完善，未来会根据情况提供更多信息 [100]