财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.28美元，正常化FFO为每股0.29美元，本季度收益包含每股0.03美元的Solis Interlock贷款提前还款利息收入 [22] - 全年指导上调4%，至每股1.02 - 1.06美元，主要因零售和多户住宅租赁加速以及本月收购两个高流量零售中心，使物业净营业收入增加 [10] - 稳定运营投资组合第二季度入住率为94%，其中办公97%、零售95%、多户住宅（含学生住房）92%，传统多户住宅97%，学生住房84%，约翰霍普金斯村学生住房为77% [22] - 整体同店净营业收入按GAAP计算为正0.7%，按现金计算为正13.5%；办公按GAAP计算为正3.2%，按现金计算为正6.4%；零售按GAAP计算为负3.2%，按现金计算为正24.6%；多户住宅按GAAP计算为正6.6%，按现金计算为正1.7%；剔除学生住房影响，传统多户住宅同店净营业收入按GAAP计算为正14.9%，按现金计算为正12.3% [23] - 本季度续租利差按GAAP计算为正8%，按现金计算为正6.9% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2300套传统多户住宅单元入住率达97%，现金同店净营业收入增长12% [10] - 第二季度新签租约平均租金涨幅超7%，租户持续向大西洋中部热门市场的高价值房产迁移，且住房供应短缺，预计这一趋势将持续一段时间 [11] 零售租赁业务 - 自上次更新以来，又租赁了737000平方英尺，包括几家新零售商将入驻弗吉尼亚海滩市中心旗舰资产 [11] - 入住率接近传统的90%以上，预计零售投资组合明年初将超过疫情前的净营业收入水平 [11] 办公租赁业务 - 稳定的办公投资组合基本已全部出租，今年几乎没有租约到期，唯一有意义的空置位于巴尔的摩港点的Wills Wharf办公楼 [12] - 宣布与Transamerica和RBC签订两份重要租约，目前正在与另一家优质租户就整层楼签约，且有大量潜在租户对剩余空间感兴趣，预计今年晚些时候会宣布更多租赁消息 [12] 开发业务 - 两个多户住宅项目按预算和计划推进，盖恩斯维尔项目预计年底开始预租，明年第一季度交付首批单元；Chronicle Mill预计明年此时交付，预计这两个项目的租赁速度将快于正常水平 [15] - 弗吉尼亚州哈里森堡的新公寓开发项目将于2022年开工，将为传统多户住宅投资组合增加近700套单元，使总数超过3000套，该板块价值预计超过10亿美元 [16] - 佐治亚州罗斯韦尔的混合用途项目Southern Post和巴尔的摩滨水区港点的合资项目预计年底左右开工 [17] 建筑业务 - 2020年第三方毛利润达770万美元，为该部门最佳年份之一 [19] - 今年新建筑开工有所滞后，但预计年底仍能达到历史范围低端，延迟的项目将使更多工作和利润转移到明年，加上预计今年晚些时候确定的新业务，2022年该部门可能回到正常范围高端甚至更高 [19] 夹层贷款业务 - 计划将夹层贷款计划逐步缩减至约8000万美元本金 [20] - 由于市场条件有利和单元吸收速度快，Solis Interlock资产提前出售，6月初夹层贷款提前还清，收回3300万美元资本，包括近1000万美元规定的最低利息，增强了公司进行购物中心收购的灵活性 [20] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在后续复苏中超越同行，通过租赁举措大幅增加资产净值，提高收益质量，启动令人兴奋的开发项目，并调整夹层贷款计划规模，为未来几年更高的收益和股息奠定坚实基础，最终实现收益倍数的显著扩张 [21] - 平衡来自不同资产类别的净营业收入百分比，致力于通过开发和收购高质量、以杂货店和折扣店为锚定的中心来扩大零售业务板块 [14] - 将学生住房资产视为非核心资产，最终将其作为廉价资本来源，为开发和收购机会提供资金，可能根据市场情况和资本使用需求选择提前出售 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各核心投资组合板块的租赁活动达到多年来的最高速度，开发管道充足且进展迅速，发现大量非公开市场收购机会，第三方建筑业务有望在今年晚些时候形成高容量合同，公司流动性状况良好，有能力利用非核心资产处置获得额外资金来源 [9] - 预计这些短期和长期增长前景将反映在股价上，公司团队正积极为实现卓越表现奠定基础 [9] - 尽管新建筑开工有所滞后，但预计建筑业务今年仍能达到历史范围低端，2022年有望回到正常范围高端甚至更高 [19] - 随着疫情相关空置空间的租赁、Wills Wharf租户入驻、收购的全面影响、开发项目交付以及建筑利润增加，预计2022年正常化FFO每股收益将增加 [29] 其他重要信息 - 公司有七个处于不同开发阶段的项目，Wills Wharf已完工，仅需租户装修；T. Rowe Price总部处于建设前阶段，这两个项目为50 - 50合资企业，为非合并合资企业，资产负债表外项目，两个项目公司预计成本和股权要求共计6000万美元，七个开发项目公司承担成本4.4亿美元 [25] - 截至6月30日，已发生成本1.62亿美元，还需2.78亿美元完成项目，将通过1.8亿美元建设贷款和9800万美元信贷安排提供资金，预计开发前项目今年晚些时候或明年初开工，现金资金需求持续到2022年底 [26] - 公司流动性为1.7亿美元，现金需求逐步增加，有出售非核心资产的可能性，并战略性使用ATM计划，有能力为项目提供资金，本季度通过ATM计划筹集1440万美元，平均价格为每股13.44美元，今年累计筹集2360万美元 [26] - 去年季度 refinanced 最后一笔2021年到期债务，目前正在处理三笔2022年到期债务，其中两笔购物中心贷款共计2000万美元，公司打算还清并加入信贷安排借款阶段；第三笔泰晤士街码头大楼贷款已获得五年期再融资条款清单，利率与现有贷款相似，预计本月完成贷款，考虑到2022年到期债务，65%的债务到期时间在四年以上，包括信贷安排 [27] - 公司债务为固定和浮动利率混合，59%为固定利率，41%为浮动利率，维持套期保值计划，目前98%的浮动利率债务有50个基点的LIBOR利率上限，所有债务平均利率为3%，公司对债务水平感到满意，预计随着净营业收入增加、通过ATM计划筹集资金、假设市场条件有利以及出售非核心资产，将保持杠杆率在核心债务与核心EBITDA的6 - 7倍目标范围内 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售租赁方面，未来6 - 12个月有大量租约到期，经济情况如何，是否仍有强劲需求？ - 公司预计绝大多数大型租户将按期权费率续约，目前不预计租户会退还空间 [32] 问题2：期权费率是否高于当前费率，办公租赁在疫情后情况如何？ - 期权费率通常高于当前租金费率；办公租赁方面，Wills Wharf的租赁活动活跃，租金高于预期，预计GAAP基础上租金会增加，现金基础上可能持平或略有增长，需求正在加速 [34] 问题3：建筑和开发业务中，建筑材料供应和价格上涨对创造价值能力有何影响？ - 在建项目在材料价格大幅上涨前已采购材料，未出现交付问题，两个多户住宅项目将按预算和计划推进；未开工项目面临一定通胀，但租金也有上涨趋势，预计不会对传统利差产生重大影响 [36] 问题4：考虑到Delta变种和公司项目储备，是否考虑更积极地筹集资本，如持有非核心资产出售所得或通过股权筹集更多资金？ - 目前股价情况下，发行更多股权意义不大；公司一直在出售非核心资产，如学生住房，并关注Interlock贷款提前还款情况，这将是重要资金来源 [38] 问题5：零售收购项目Greenbrier和Overlook情况如何，有何增值空间和定价情况？ - Greenbrier由Kroger锚定，另一个由T.J. Maxx、Homegoods和Ross锚定，两个项目均为非公开市场收购，具有增值空间，将作为核心资产长期持有 [40] 问题6：如何看待学生住房市场，目前市场情况如何，何时出售资产以实现利润最大化？ - 目前家长仍有顾虑，导致租赁签约较晚，对入住率和财务入住率有影响；但多户住宅相关资产的资本化率处于历史低位，出售时机取决于资本再利用情况，如果有更好的投资机会，可能会提前出售 [44] [45] 问题7：学生住房资产按单位计算的定价情况如何，是否需要秋季学期顺利进行才能完全恢复？ - 秋季学期需顺利进行，且要到下一学年才能实现租金大幅增长；市场上有资金追逐此类资产，仍可获得不错价格，出售时机取决于资本使用情况 [47] [48] 问题8：Wills Wharf的酒店是否开业，经营情况如何？ - 酒店已开业，周末旅游客流量大，商务客流也在恢复，餐厅经营出色，随着人们重返工作岗位，经营情况将进一步改善 [50] 问题9：当前签约租约何时能实现全额现金收入？ - 预计在明年年中至第三季度，因为租赁谈判、租户入驻和支付租金需要时间，如与优质租户的租赁谈判以及Transamerica和RBC的入驻都要到明年 [52] 问题10：提到有大量非公开市场收购机会，是指后续还会有更多机会，还是仅指已确定和宣布的项目？ - 两者都有，公司在市场上有40年历史，与许多业主保持联系，预计未来两个季度会有更多此类活动 [55] 问题11：Wills Wharf剩余空间的租赁活动和兴趣如何？ - 已与另一家优质租户就整层楼签约，还剩两层空间，已向潜在租户提出相当于四层或更多空间的租赁建议，租赁速度很快，但从意向到签约再到实际收取租金需要时间，预计要到2022年 [57] 问题12：Harrisonburg和Southern Post项目有了更多进展，租户待定的项目需要满足什么条件才能继续开发？ - 该项目原计划为以一家财富100强租户和Publix为锚定的中层办公楼，公司担心原设计中的投机性空间过多，正在与相关方合作寻找更好的物业组合，预计下个季度左右会有新项目的公告 [59]