财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司经调整后的每股运营资金（FFO）为0.25美元，全年FFO为1.06美元，经调整后的全年FFO为1.10美元 [24] - 2020年全年坏账冲销为280万美元，占2020年营收的1.6%，其中包括100万美元来自两份Regal Cinema租约终止的冲销 [24] - 2021年公司每股收益指引中点为1美元，预计每股收益会适度下降，主要因公司重新定位以获取更高质量收益、建筑利润回归正常水平以及新开发项目交付暂停 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度核心运营投资组合入住率达94%，其中办公物业为97%，零售物业为95%，多户住宅物业为93% [26] - 自上次财报电话会议以来，已签订9万平方英尺的租约，另有4.6万平方英尺的租约即将签署，不包括10万平方英尺的Regal续租 [26] - 预计未来12 - 18个月零售部门租约签约率将接近历史正常水平的95% [17] 第三方建筑业务 - 2020年该部门毛利润超750万美元，为历年最佳之一 [20] - 预计今年及可预见的未来，第三方利润将回归历史正常水平，公司会保留更多资源用于内部项目建设 [21] 夹层投资业务 - 公司有意逐步缩减该项目规模，最终将其稳定在8000万美元左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情开始至年底，公司整体租金收取率为94%，第四季度租金收取率为98%，1月份租金收取率为97%，其中零售为88%，办公为100% [25] - 多户住宅物业受疫情影响较小，2020年入住率维持在95%左右，租金收取率为99%，2020年坏账冲销仅占营收的73个基点 [25] - 截至目前，已收取140万美元递延租金，占应收取金额的93%，另有180万美元递延租金，预计今年收取150万美元，其余在2022年收取，不包括两份重组的Regal Cinema租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司重点是通过租赁举措大幅增加资产净值（NAV），提高净营业收入（NOI）质量，并启动令人兴奋的开发项目，以实现未来几年更高的收益和股息 [10] - 公司计划减少零售物业在NOI中的占比，增加多户住宅NOI占比，同时减少夹层贷款规模，以降低杠杆率，实现长期增长和价值提升 [11][12] - 公司通过开发和收购增加非零售资产，实现投资组合的地理多元化，预计当前项目稳定后，超半数物业NOI将来自弗吉尼亚州以外，尤其是高增长的东南部市场 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司凭借应对多次衰退的经验，采取了保守现金、与租户合作、降低运营成本和把握新机会等策略，有望在危机中生存并发展 [6][7] - 公司预计随着市场恢复正常，投资组合入住率将回归历史水平，当前开发项目建成后，公司总收入将增长25%，夹层和费用收入占比将降至10%以下，这将巩固自由现金流、盈利基础和股息覆盖率，支持公司估值倍数大幅扩张 [23] 其他重要信息 - 本月公司将迎来成立42周年，多年来以诚信、稳定和专业著称，员工保留率高，长期的机构知识和员工奉献是公司在衰退后超越同行的关键 [6][8] - 公司近期宣布了三个新开发项目，收购了两处优质多户住宅资产，并在填补因疫情产生的空置方面取得了进展 [9] - 董事会宣布将普通股股息提高36%，体现了对管理团队的信心 [9] - 公司将于4月初发布第二份可持续发展报告，继续关注环境、社会和治理（ESG）方面的工作 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁情况如何，特别是Ten Tryon和Wills Wharf的租赁进展 - 公司看到办公租赁市场开始复苏，亚特兰大的Interlock项目已有租户进行参观，预计将很快租出；Ten Tryon项目仍在规划和确定启动日期，尚未积极营销；Wills Wharf项目活动有所增加，仍在与两个主要租户沟通 [34] 问题2: 公司出售非核心资产的意愿以及市场对这些资产的接受程度如何 - 目前市场资本化率压缩，是出售资产的好时机，但公司已基本完成出售非核心资产以调整投资组合的计划，不过仍会留意机会，但短期内不会进行大规模出售 [37] 问题3: 公司如何确定夹层业务未来三到五年8200万美元的规模 - 这一规模综合考虑了多方面因素，包括调查当前合作伙伴的计划、选择短期小型项目以降低风险和符合资产负债表规模，同时公司会继续利用建筑业务和夹层项目盈利，但不会依赖其实现增长 [39][40] 问题4: Solis Nexton项目是何种交易类型，是否有购买选择权 - 该项目最初计划公司最终成为所有者，但因T. Rowe Price项目的出现，为减轻资产负债表压力和现金支出，最终成为传统夹层贷款项目；不过未来也有可能最终保留该项目 [43][44] 问题5: 未来夹层投资组合倾向于贷款转股权还是仅获取回报 - 公司希望所有项目都能贷款转股权，但由于多户住宅资本化率持续压缩，合作伙伴出售项目获利更多，所以不会预设方式；若公司非常想拥有某个项目，会降低利率并协商后期折价购买选择权 [46] 问题6: Regal和Bed Bath的租赁情况，包括何时恢复支付租金以及相关开发权情况 - Harrisonburg的Regal影院已恢复支付租金，公司获得了将部分土地开发为优质多户住宅资产并与Regal共享停车场的权利；Town Center的Regal影院将于春季开始按优惠租金支付，年底双方再决定是否恢复正常租赁或进行项目二期开发；Bed Bath的两份租约已终止，公司获得了可观补偿，Wendover的租约已租给新租户，North Point也在与新租户接近达成协议 [49][50][52] 问题7: 2021年经调整后FFO的节奏如何 - 全年较为平稳，年初略低，在0.24 - 0.25美元，年底升至0.25美元 [56] 问题8: 2022年公司收入增长情况以及FFO每股收益预期如何 - 2021 - 2022年情况较为平稳，2023年随着开发项目交付，情况将开始好转；公司预计不会出现倒退，且未来NOI中费用收入占比将减少，收入质量将提高 [58][59][60] 问题9: T. Rowe办公空间设计是否会考虑疫情后的办公趋势 - 目前还不确定，可能会减少大的办公区域，随着远程办公的增加，隔间式办公可能会减少；T. Rowe项目面积不变，目前还没有具体设计方案 [62] 问题10: 如何看待T. Rowe搬离后巴尔的摩中央商务区（CBD）的发展 - CBD会随着时间迁移、扩张或收缩，T. Rowe留在巴尔的摩对城市是好事，不应过于担心特定街区的变化 [65][66] 问题11: 租户确定春季全面返回办公室的日期及决策依据是什么 - 最早的日期是3月1日，也有5月、6月的，预计年中市场将恢复正常；决策可能与当地通勤方式有关，与大城市依赖公共交通不同，当地开车上班更方便 [69] 问题12: 3月1日返回办公室的是何种公司，规模如何，是否需要公司为其返回做特殊准备 - 是一家工程公司，规模较大，疫情期间一直有员工在办公室工作，设计基础设施或建筑很难完全远程进行，不需要公司做特殊准备 [71] 问题13: 租户返回办公室的决策是否基于群体免疫或疫苗接种率等因素 - 公司未了解到租户的决策标准，公司自身采用灵活办公模式，员工可选择在家或在办公室工作，但需遵守社交距离、戴口罩等规定 [73] 问题14: 公司在第四季度通过ATM发行股票的情况，以及未来是否会继续这样做 - 公司在第四季度以每股11.05美元的价格通过ATM发行股票筹集了1250万美元，目的是增强流动性；未来会谨慎使用ATM发行股票，根据市场机会和股权需求适时进行，不会进行大规模融资 [75][77] 问题15: 公司是否已完成零售资产出售 - 公司基本完成了零售资产出售计划，但如果有非核心资产能带来收益，也不会拒绝；出售九处零售中心是为了调整投资组合，虽因疫情未达到预期价格，但获得了1亿美元的流动性 [79] 问题16: 租户是否有关于远程办公的计划，是否会改变办公空间使用方式 - 目前租户主要讨论2021年返回办公室的计划，尚未确定长期的远程办公政策；未来灵活性将是关键，但在疫情结束前，租户会持谨慎态度 [81] 问题17: 股息增加与应税收入的关系，以及为何不保留更多现金 - 上周的新闻稿显示，股息的65%为应税收入，其余为资本返还；公司会谨慎调整股息水平，目前预计2021年派息率较低，有提升空间；公司需要平衡股东回报和长期价值创造 [83][84]