财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告的每股FFO为0.28美元，每股正常化FFO为0.29美元 [25] - 疫情对本季度的影响包括540万美元的递延租金和120万美元的坏账核销，预计年底还会有150万美元的坏账 [25] - 第二季度投资组合租金收缴率为87%，预计7月为96% [25] - 第二季度同店NOI的GAAP为 - 6.7%，现金流为 - 28.8%，零售业务现金基础下为 - 44.9%，剔除递延租金后，同店NOI为 - 3.8%，零售业务为 - 6.7% [27] - 续租利差表现强劲，本季度办公室GAAP为8.6%，现金基础为4.7%，零售GAAP为7.7%，现金基础为5.5% [27] - 公司更新2020年正常化FFO每股指导范围为1.09 - 1.13美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 核心运营投资组合第二季度入住率为94%，其中办公97%，零售95%，多户住宅88%，剔除学生住房影响后多户住宅入住率为94% [26] 建设业务 - 本季度末剩余合同价值近2亿美元，预计该部门将获得约750万美元的毛利 [18] 夹层贷款业务 - 2020年该业务将贡献超过1700万美元的净收入，预计未来几个月三笔贷款将还清，2021年只有两笔Interlock贷款未偿还 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是从旧的非核心零售中心转向更高质量的多户住宅和混合用途资产，第二季度完成七项资产出售，后续还将处置一些小型零售资产 [11][12] - 公司计划收购弗吉尼亚州里士满的Edison公寓综合体，以6.75%的资本化率，2500万美元的价格收购 [13] - 公司成立新部门管理多户住宅业务，预计该业务增长速度将快于办公和零售业务，同时混合用途资产、CBD办公和高品质杂货店主导的零售仍将是公司增长和价值的重要驱动力 [14][15] - 未来几个月公司将确定恢复此前暂停的开发项目的时间表，预计新开发项目的成本回报率将提高 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经济最有可能在未来18 - 24个月缓慢、颠簸地恢复正常，凭借多种物业类型和运营部门，公司将在这种环境中蓬勃发展 [9] - 管理层认为当前股价未能反映公司多元化、高质量投资组合以及建设和开发业务的价值，预计未来几个季度投资者将认可公司的优势并给予回报 [22] 其他重要信息 - 公司选择退出MUTA，并采用了其他最佳实践，以提升ESG立场 [36] - 公司在建设工地实施了温度测试、防护程序和安全装备等协议 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在多户住宅收购方面的情况以及收益率如何与投资组合契合 - 公司宣布收购Edison公寓综合体，有望控制Annapolis junction资产，未来发展管道中有很多多户住宅项目机会，公司将继续资产轮换，预计未来办公、零售和多户住宅比例约为各占三分之一 [39][40][41] 问题2: 查尔斯顿学生住房资产的租赁细节 - 查尔斯顿的三个学生住房项目均为一次性12个月租约，无重大主租约和特殊条款；约翰霍普金斯大学的学生租约大多包含高额违约金解约条款；第二个学生住房项目初始租约有激励措施，回报率未达预期，但预计未来几年会稳定 [43][44] 问题3: 关于恢复普通股股息和发行优先股ATM的关系 - 公司目前更关注流动性，增强的流动性和不断提高的租金收缴率使公司有足够现金流支付股息，因此恢复每股0.11美元的股息 [46] 问题4: 是否对部分租户采用现金会计 - 新租赁标准下，租户租金要么可收回，要么不可收回，公司已将130万美元租金视为无法收回并核销，预计今年还会有150万美元坏账 [49] 问题5: 未支付租金且未达成协议的租户数量 - 目前有16个租户正在协商，截至当天数量降至14个，暂未为这些租户预留坏账 [51] 问题6: 如何考虑重启开发项目以及再次停工的情况 - 暂停的开发项目尚未破土动工，若动工则不会停工，若决定启动，项目交付需18 - 22个月，预计交付时当前情况已结束 [53] 问题7: WeWork其他地点的谈判情况 - 公司在北卡罗来纳州达勒姆的WeWork地点正常运营并支付租金，曾申请租金延期已解决；巴尔的摩的合作伙伴正在与WeWork协商调整租约 [55] 问题8: 未来优先股在资本结构中的最大占比 - 公司希望优先股占比在10% - 15%，当前市值下降，若发行更多优先股，预计整体股权市值会增加以维持该比例 [58] 问题9: 开发项目时公司愿意承担的杠杆水平 - 公司目标核心债务与核心EBITDA比例在6 - 7倍多，不会在没有足够资金的情况下启动开发项目 [62] 问题10: 优先股成本与投资回报的关系 - 资本成本是债务和股权的混合，优先股平均收益率7.4%，目前交易价格高于面值，债务成本降至3%，两者结合对开发项目有增值作用，且优先股无稀释和摊薄效应 [65][66] 问题11: 开发项目的内部收益率与疫情前相比情况 - 公司认为第五次衰退与前四次类似，预计建设价格会有折扣，能提高回报率 [68] 问题12: 零售租户的潜在困境、是否清理零售资产以及长期零售组合的合适类型 - 传统零售占比将继续下降，但绝对规模可能因杂货店扩张而增长；混合用途项目中的体验式零售仍将是投资组合的一部分，公司将与租户合作，相信疫情后相关消费会加速 [70] 问题13: 下半年预计的坏账和租赁终止费用情况 - 预计无法100%收回租金，部分租户可能破产，公司为建立透明的指导范围，采取保守估计；正在与部分租户协商退还空间，预计净终止费用可达100万美元 [73][78] 问题14: 坏账是否与特定租户相关 - 公司对每个租户进行评估，确定最可能出现坏账的租户并进行概率分析得出预计坏账金额 [76] 问题15: 为何以12美元的价格发行OP单位收购资产 - 该资产是位于首府城市的全租多户住宅项目，资本化率6.75%，收购立即增值，因此认为是一笔好交易，无需等待 [80] 问题16: 合作伙伴是否有压力修改交易 - 交易由REIT发起，合作伙伴无压力修改 [81] 问题17: 董事会或管理团队拥有权益且适合公司的物业数量 - 这是最后一个此类物业，公司在几家酒店有部分少数股权，但不会纳入REIT [82] 问题18: 增加多户住宅敞口能否在中性基础上进行 - 这需要时间，公司会谨慎行事，不希望破坏收益，希望通过多户住宅项目的高收益率抵消零售业务的损失 [85] 问题19: 学生住房项目是否与学校进行大笔租赁协商 - 约翰霍普金斯大学今年未续租约40个单位；查尔斯顿学院发布招标时项目已租满，无需进行主租约协商 [88]