财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店收入增长14%，为历史最高水平，新客户费率较2019年同期增长47%，对现有客户提价更激进，该定价权延续至第三季度 [6] - 第二季度同店业绩包括收入增长14%、费用增长6.6%，净营业收入（NOI）增长17.6%，平均入住率为95.6%，同比上升300个基点，季度末入住率为96.1% [9] - 本季度调整后每股运营资金（FFO）为0.50美元，较去年增长22% [10] - 全年FFO每股指引区间上调近10%，即中点上调0.18美元，同店收入增长预期基本翻倍，修订为较2020年增长10.25% - 11.25% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 非同店组合和第三方管理业务的增长驱动因素与同店增长一致 [10] - 本季度新增45个第三方管理资产，季度末第三方管理门店达718家 [7][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场表现强劲，不同行政区情况不同，布朗克斯区无新供应，同店收入增长16%；皇后区有一定供应但分散，收入增长12.5%；布鲁克林区受新供应影响，但同店收入仍增长10.5%且入住率增长；斯塔滕岛一家门店同店收入增长17% [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以自律方式进行外部增长，收购团队积极评估机会，但认为稳定交易市场价格偏高，预计在合资结构内关注租赁机会，寻找非稳定资产的额外机会 [7] - 公司继续通过售后市场股权计划筹集股权资本，保守的杠杆水平和循环信贷额度使其有能力追求外部增长机会 [13] - 行业竞争方面，公司认为当前市场有很多机会，但买家众多，承保具有挑战性，需寻找符合投资策略且风险调整后回报有吸引力的机会 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前自助存储行业处于良好时期，消费者对空间的广泛需求、客户行为的积极趋势、获奖的客户服务和创新技术共同推动了公司的出色表现 [6] - 对于未来，管理层非常乐观，认为积极势头将持续，虽预计行业最终会恢复一定的季节性，但目前尚未出现，至少到明年年初将保持强劲的营收增长 [15][19] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中披露 [4] - 公司言论提及非公认会计原则（GAAP）指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站上的第二季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否与过去时期对比，判断当前需求和定价趋势能持续多久？ - 公司难以与过去时期进行比较，当前环境是由疫情导致的空间需求、美国国内的人口流动、强劲的房地产市场和一定的通胀压力共同造成的，是前所未有的，积极势头将持续，虽预计行业最终会恢复一定的季节性，但目前尚未出现 [15] 问题2: 本季度营销费用增长约29%，该趋势是否会持续，如何考虑广告与收入优化的关系？ - 公司策略是在有效时增加营销支出以填充销售漏斗，通过高价限制需求而非减少支出，当前行业需求和定价处于历史高位，增加营销支出以获取更高价值的租赁将推动长期收入增长，公司数据显示部分竞争对手在第二季度减少了付费搜索拍卖的支出，这为公司提供了以有吸引力的每次点击成本（CPC）和每次获取成本（CPA）增加支出的机会，公司对第二季度的营销支出水平感到满意，预计将带来积极的长期收入增长 [16][17] 问题3: 行业能否在明年实现高个位数的收入增长？ - 公司认为至少到明年年初，强劲的营收增长是合理的预期，但难以预测正常的季节性何时回归以及对整体定价环境的影响，如果积极趋势持续，明年夏季租赁季将表现良好 [19] 问题4: 对行业供应情况的最新看法？ - 2021年和2022年的交付量低于2020年和2019年，符合预期，2022年新供应情况将是建设性的，积极的经营基本面会吸引更多关注，但建设成本高（原材料采购困难和劳动力招聘困难）将起到一定缓冲作用，供应有从主要市场向次要市场转移的趋势，预计供应增加可能在2023年出现 [20] 问题5: 本季度费率增长趋势如何，截至目前的入住率情况及同比差距？ - 费率相对于2019年的增长在本季度加速，4月为30%多，5月为40%多，6月为50%多，截至昨日，同店实际入住率增长至96.3%，较6月底增长约20个基点 [22] 问题6: 如果费率保持稳定，需要多少年才能使现有租金赶上要价租金？ - 简单计算，以13个月的平均租期来看，大约需要1年，但实际情况可能需要更长时间，不过公司并不以此来管理业务 [24] 问题7: 纽约市场的情况，包括重返办公室、人口流动和重新开放的影响？ - 纽约市场表现强劲，不同行政区情况不同，布朗克斯区无新供应，同店收入增长16%；皇后区有一定供应但分散，收入增长12.5%；布鲁克林区受新供应影响，但同店收入仍增长10.5%且入住率增长；斯塔滕岛一家门店同店收入增长17%，未发现纽约消费者行为与其他地区有差异，布鲁克林区新供应的影响比预期小 [27][28] 问题8: 纽约税收法律和ICAP的变化对新供应是否有影响？ - 这些变化对未获批准的新项目影响较大，预计在2022年和2023年，现有项目交付并租赁后，市场将受益于新供应的减少，2 - 3年后将感受到积极影响 [30] 问题9: 在收购方面，鉴于当前环境，公司更倾向于租赁中的物业还是合资项目，如何实现略微上调的年度目标？ - 公司不专注于特定类型的机会，而是寻找符合投资策略且风险调整后回报有吸引力的机会，可能包括租赁机会、稳定机会或选择性的开发项目，短期内租赁机会可能更多，因为目前稳定项目的出价更激进 [32][33] 问题10: 在工资和人员配置方面是否有问题？ - 招聘人员是一个挑战，公司通过员工推荐等方式吸引人才，希望在8月后，随着额外失业救济金的取消和学校开学，劳动力市场能有所改善 [34][35] 问题11: 第三方管理平台新增45家门店，但也有流失，原因是什么？ - 流失主要是因为第三方管理的门店被出售，这表明公司为第三方业主创造了价值，有时公司有机会成为收购方，但有时不如其他买家积极 [36][37] 问题12: 今年现有客户费率增加（ECRI）的幅度与往年相比如何？ - 由于市场高入住率和高费率，ECRI的增长幅度比过去有所提高，过去是高个位数到低两位数的增长，现在提高了几个百分点 [38] 问题13: 在当前周期如何进行收购承保，如何考虑租金增长或回归正常化？ - 承保方法与过去多年相同，主要考虑物业在公司管理下的未来表现，三个最大的变量是入住率的稳定水平和时间、新客户费率以及房地产税的重置情况，但当前环境下这些变量的波动性较大，增加了承保的难度，不同机会的情况不同，需要具体分析 [41][42] 问题14: 同店收入表现跨市场差异的共同因素是什么？ - 各市场情况独特，差异因素包括供应情况、人口流动或客户粘性等，没有明显的共同因素，客户需求广泛，且比疫情前更具粘性 [45][46] 问题15: 目前新客户费率与现有租金相比如何？ - 通常情况下，该指标大部分时间为负，夏季会有几周为正，然后又转为负，目前较去年上升了3500个基点，处于中两位数的正增长 [50] 问题16: 人员费用增长在本季度基本持平，到年底的趋势如何？ - 预计到年底人员费用将持平或略有上升，最大的挑战是填补空缺职位 [52] 问题17: 本季度通过ATM方式筹集股权的原因，是否为未来的收购机会做准备，是否降低了目标杠杆率？ - 筹集股权是为了使公司在未来有更多的选择，预计2021年收购机会将增加，公司希望保持保守的信用指标，以灵活应对外部增长机会，目标杠杆率与BBB - Baa2评级一致，在5 - 5.5的范围内 [54][56] 问题18: 同店收入指引中，下半年的移动费率或市场租金增长如何考虑，年底入住率预计是多少？ - 公司不单独指导收入增长的各个组成部分，收入增长假设考虑了入住率、费率、营销支出等多种因素，预计定价权将持续强劲，物理入住率将出现一定的季节性回归，但全年仍将高于去年水平，下半年收入预计增长10% - 12% [58][60] 问题19: 市场租金在下半年是否仍在加速增长，还是会放缓或趋于平稳？ - 公司预计下半年市场租金增长会有一定程度的放缓，因为预计会出现更典型的秋冬季节消费季节性 [61] 问题20: 定价权在多大程度上来自低空置率和需求激增？ - 定价权来自两方面，客户兴趣和租赁量增加，同时空置率下降，在提高现有客户费率方面也有帮助，因为有空置时可能有等待的客户 [63]