财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.69美元，预计2022年全年FFO在每股2.70 - 2.78美元之间 [8][45] - 同店物业NOI现金基础上增长2.1% [8] - 2021年全年签署近210万平方英尺租约，较2020年增长48%，第四季度签署74.3万平方英尺租约 [38] - 2021年停车收入第四季度较第三季度增长8%，较2020年第四季度低谷增长14%，仍比疫情前低约20% [39] - 2021年到期租约现金租金上涨15.1%，2020年上涨13.1% [40] - 2021年FAD每股较上一年增长11.3%，二代CapEx占总NOI的比例从2020年的20%降至2021年的17% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度执行44份租约，总面积超74.3万平方英尺，加权平均租期9.1年，其中新租和扩租面积63.9万平方英尺，占比86% [26] - 二代净租金现金基础上增长6%，剔除休斯顿业务后，组合层面二代现金租金增长10.2% [26] - 第四季度净有效租金创公司纪录，达到每平方英尺28.69美元，比过去四个季度平均水平高18.9% [27] 开发业务 - 目前开发管道总投资7.59亿美元，涉及190万平方英尺和4项资产，因第四季度收购合资伙伴在300 Colorado的50%权益，投资增加 [43] 各个市场数据和关键指标变化 奥斯汀市场 - 第四季度租赁面积36万平方英尺，组合出租率达95.5%，Domain核心区域190万平方英尺现有物业全部租出 [33] - 自疫情开始，白领劳动力增长近13%，周末活动接近疫情前水平 [32] 亚特兰大市场 - 第四季度租赁面积22.7万平方英尺，组合出租率升至89.1% [31] - 就业几乎从疫情中完全恢复，失业率降至2.4%，为历史最低，第四季度84%的租赁活动集中在A类或优质物业 [31] 夏洛特市场 - 失业率降至3.3%，自2021年初以来新增超4.5万个就业岗位，140万平方英尺市中心和南端运营组合出租率达96.3% [34] 坦帕市场 - 第四季度执行超3万平方英尺租约，剔除未稳定的Heights Union收购项目后，组合出租率稳定在93.1% [35] - 第四季度吸纳量飙升至约36.5万平方英尺，几乎所有子市场都有正吸纳量 [35] 凤凰城市场 - 第四季度执行9.5万平方英尺租约，运营组合出租率达92.2%，100 Mill项目出租率达92% [30] - 净吸纳量在年底表现强劲，第四季度是自2020年初以来租户表现最强劲的季度 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是成为卓越的阳光地带办公地产公司，基于四项核心原则运营：拥有优质阳光地带办公物业组合；保持资本配置的纪律性；保持一流的资产负债表；利用强大的本地运营平台 [11][12] - 受益于美国人口向阳光地带迁移以及企业升级办公环境的趋势，公司提前布局阳光地带战略，有望从这些趋势中获益 [13][14] - 2021年投资超10亿美元用于新收购和开发，出售非核心资产，升级组合质量，进入纳什维尔市场并降低资本支出 [18] - 未来有望通过战略收购和新开发实现增值回报，保持资产负债表灵活性，预计2022年将确定新的开发项目和收购机会 [19][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司表现出色，尽管受到新冠疫情影响，但团队表现优异，对2022年充满希望 [7] - 奥密克戎变异株影响逐渐减弱，客户对分阶段返回办公室的计划更加坚定，混合办公模式可能会过渡到更灵活的模式，对办公需求影响较小 [9][10] - 公司租赁管道强劲，市场对优质办公空间需求高，公司独特的阳光地带战略使其在当前办公市场中处于有利地位 [10][14] - 随着时间推移，预计停车收入将逐步改善，亚马逊和Visa等租户入驻以及开发项目稳定将推动全年盈利增长 [39][48] 其他重要信息 - 公司在第四季度出售816 Congress获得1.74亿美元，收购300 Colorado和Heights Union分别花费1.625亿美元和1.448亿美元 [16][17] - 公司使用ATM计划出售260万股，获得1.05亿美元收益，用于收购坦帕的Heights Union，交易将在2022年上半年结算 [44] - 公司将1200 Peachtree更名为Promenade Central，对相邻物业进行了重新命名 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户在疫情期间是否有缩小办公空间、改变布局或负面反应的迹象？ - 公司表示与媒体报道相反，租户在办公空间布局上变化很小，更多是倾向于选择优质物业，且扩张的租户多于收缩的租户 [50][51] 问题2: 如何看待当前股权融资，以及未来处置资产与收购资产的比例是否会与2021年相同？ - 公司将在保持杠杆中性的基础上为新投资提供资金，具体融资方式将根据当时的资金可用性和成本来决定，无法承诺2022年及以后的资金来源 [53][54] 问题3: 公司投资组合中哪些仍是非核心资产，以及未来处置资产的情况如何？ - 公司一直专注于未来办公建筑资产，通过出售旧资产为新投资提供资金，目前非核心资产在投资组合中的占比已大幅降低，但仍有少量非核心资产，如休斯顿的资产，未来将根据新的投资机会决定是否出售 [58][60] 问题4: 能否量化非核心资产的面积或NOI占比，以及如何看待停车收入、租赁价差和2022年的市场估值？ - 公司未提供非核心资产的具体占比，但表示占比很小；第四季度市场估值为6%，剔除休斯顿业务后为两位数增长，预计长期可实现8% - 10%的增长；停车收入自2020年第四季度低谷后逐渐改善，仍有20%的增长空间，预计2022年下半年恢复到疫情前水平 [62][64][67] 问题5: 奥斯汀市场的科技公司是否也像旧金山的科技公司一样对灵活工作安排更开放，返回办公室的速度更慢？ - 公司认为奥斯汀市场的办公需求很多来自加利福尼亚州，本季度奥斯汀的租赁活动占公司近50%，其中很多是科技公司，如亚马逊租赁33万平方英尺的Domain 9项目，表明科技公司即使采用混合办公模式，仍需要大量办公空间，长期来看，混合办公可能会过渡到更灵活的模式 [73][74] 问题6: 土地价值的变化情况，以及对未来土地购买的影响，如何评估现有土地储备的市场价值？ - 公司表示土地价格在上涨，部分地区涨幅较大，但公司会继续寻找战略土地，目前拥有优质土地储备，每个市场至少有一个战略地块，土地储备的市场价值相对于账面价值有很大的上升空间 [75][76] 问题7: 如何看待联合办公或灵活空间提供商在公司投资组合中的现有规模，以及是否会签署更多相关租约？ - 公司认为联合办公运营商是投资组合的有益组成部分，在某些资产和市场中是合适的，目前联合办公在投资组合中的占比稳定，相关运营商在疫情后的表现良好 [77] 问题8: 科罗拉多塔的租约到期情况，以及剩余90万平方英尺租约的进展和对入住率的预期？ - 科罗拉多塔的租约到期是公司最大的已知迁出，已于1月底发生，但已全部重新出租，会有5 - 6个月的空置期；剩余租约大多集中在2022年第二季度后半段和第三季度，公司对这些租约的进展有较好的可见性 [82][84] 问题9: 2022年公司在哪些市场和项目上更愿意进行投机性开发，而不是等待租户？ - 公司认为其所在市场表现良好，过去几年新开发项目较少，随着人口向阳光地带迁移，市场有吸引力的机会；公司在奥斯汀、亚特兰大、坦帕和夏洛特等市场拥有优质土地，预计2022年可能会启动一个或多个建筑项目 [85][87] 问题10: 如何看待投机性开发和预租开发的资金筹集方式，以及目前是否有资产出售以预先为开发项目提供资金？ - 公司目前没有资产在市场上出售；投机性开发和预租开发在资金需求上没有本质区别，公司会尽量降低开发风险，提前锁定资金 [88] 问题11: 本季度管理费用增加是否会成为未来的常态？ - 本季度管理费用增加是一次性项目，大部分管理费用在物业层面被抵消，对损益表影响不大 [91] 问题12: 与疫情前相比，当前办公业务和公司业务的吸引力如何，A类市场和公司能否与其他市场区分开来？ - 公司认为业务表现良好，能够实现租赁经济的有机增长和外部发展；市场对办公空间的需求更加集中在优质资产上，公司在阳光地带拥有独特的优质物业组合，部分资产的表现比疫情前更好；市场对A类资产的定义可能需要更细致的分析 [93][94][95] 问题13: 公司目前的二代CapEx占NOI的正常水平是多少？ - 过去十年，二代CapEx（包括租赁相关成本和建筑改进）平均占总NOI的17%左右，目前大致处于这个水平 [98] 问题14: 为什么以远期方式进行ATM发行，有哪些优缺点？ - 公司以远期方式发行股权是为了锁定资本成本，因为用于购买的资产尚未稳定，预计在2022年后期稳定 [99][100] 问题15: 随着利用率回升，公司是否会提高停车费率？ - 公司一直关注停车费率的优化，在临时停车费率方面有更大的调整空间，会考虑提高费率 [101] 问题16: 客户分阶段返回办公室的计划在不同市场和租户规模上有何差异？ - 公司认为其所有物业都在阳光地带，地理因素对返回办公室的影响不大，更多与公司类型和规模有关；大型国际公司由于后勤原因，返回办公室的速度较慢，但现在开始有更多的确定性和重新开放的计划；中小型区域公司的入驻率和利用率已经显著回升 [104][105] 问题17: 六个月或一年后，公司是否担心租户会减少办公空间需求？ - 公司认为随着疫情的发展，与客户的沟通越来越积极，客户逐渐认识到远程工作对企业文化和员工关系的影响，预计客户会逐步返回办公室，但不会一蹴而就，会分阶段进行 [106][108] 问题18: 公司潜在的开发项目是否会在现有土地上进行？ - 公司表示有在现有土地上开发的可能性，但也会在市场上寻找新的机会，以创造最佳的风险调整回报 [109]