财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.69美元，预计2021年全年FFO在每股2.73 - 2.77美元之间，中点较之前指引上调1美分 [7][30] - 同店物业NOI现金基础上同比增长3.6%，若排除Anthem搬出的影响，将增长5.3% [7][26] - 季度末净债务与EBITDA之比为4.54倍，自2014年以来多数时间维持在4.5倍左右 [7][28] - 二代现金租金增长23.1%，为2015年以来最强劲 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总办公物业组合租赁率和加权平均入住率分别为91.3%和89.8%，租赁率本季度提高30个基点，加权平均入住率下降120个基点 [15] - 本季度执行43笔租约，总面积59.7万平方英尺，新租和扩租占总活动的84%，净有效租金为每平方英尺24.06美元，高于2019年全年水平 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大：本季度实现正净吸纳量75.6万平方英尺，公司在当地近800万平方英尺的投资组合中签署了29.9万平方英尺的租约 [18] - 奥斯汀：人口持续强劲增长，A类总转租空间减少49.6万平方英尺，失业率降至2020年3月以来最低，市场平均要价租金上涨，公司奥斯汀投资组合目前出租率为95%，本季度签署了23.6万平方英尺的租约 [20] - 夏洛特：140万平方英尺的市中心和南端运营投资组合出租率为96.1%，A类总转租空间减少13.9万平方英尺 [21] - 坦帕：第三季度活动活跃，公司本季度签署了4.1万平方英尺的租约，虽然整体平均直接要价租金同比下降2.5%，但西岸子市场的许多A类建筑要价已达到或超过疫情前水平 [21][22] - 大凤凰城地区：已恢复到疫情前就业水平的102.6%，是全国仅次于奥斯汀的第二快增长都市圈，公司目前正在就9.5万平方英尺的新租和续租进行谈判 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略受客户反馈驱动，平衡战略收购现有物业和新开发项目，出售旧资产以升级投资组合，定位高端市场，获取增值回报并降低资本支出 [33] - 行业呈现创新成长型公司倾向线下办公、阳光地带迁移加速、追求高品质办公空间三大趋势，公司战略契合这些趋势 [7][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Delta变种导致部分客户返回办公室的计划延迟，但随着病例显著下降，客户计划在今年底或明年初返回，公司对此感到鼓舞 [6] - 公司在快速增长的阳光地带市场拥有高端投资组合，有内部增长和外部发展机会，资产负债表稳健，团队能力强，未来前景良好 [13] 其他重要信息 - 公司将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整，相关文件可在公司网站获取 [4] - 会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：公司在投资组合内进行交易、升级、改变位置和建筑质量的驱动因素是什么，为何选择此类物业，是否会继续该方向？ - 公司投资策略受客户反馈驱动，满足客户对新型、体验式、配套完善物业的需求，通过战略收购和新开发实现增值回报，同时出售旧资产，未来将继续关注此类机会 [33] 问题：各主要市场的转租和空置情况如何，对定价有何影响？ - 多个主要市场转租活动减少，阳光地带市场因新公司迁入、通勤和住房优势，客户更易采用线下办公策略，对定价影响较小 [35][36] 问题：考虑到供应链问题，现阶段开发和收购的倾向如何？ - 公司将继续兼顾开发和收购，虽存在供应链问题，但团队通过与合作伙伴紧密合作、提前储备材料等方式，仍能按时按预算交付项目，对2022年开发机会持乐观态度 [37] 问题：本季度出色的租赁利差是否可持续，能否估计投资组合的按市值计价情况？ - 公司对未来租赁表现有信心，但本季度表现较为突出，预计不会每个季度都如此；投资组合的按市值计价在8% - 10%之间，未来仍将保持正增长 [39][41] 问题：目前投资组合中非核心资产的比例，以及未来处置和重新定位的预期？ - 没有具体的非核心资产比例，公司会在财务上可行的情况下，抓住机会升级投资组合，目前整体投资组合质量较高 [42] 问题：“财务上可行”的定义是什么？ - 公司会综合考虑短期和长期收益、净资产价值等指标，平衡升级资产质量和收益风险 [43] 问题：对亚特兰大中城未来几年的市场状况和供应情况有何看法？ - 公司对亚特兰大中城市场前景乐观，该地区能吸引科技和多元化人才，需求旺盛，目前供应相对较少，供需基本面良好 [44] 问题：未来一年租赁量是否会恢复到疫情前水平，是否会出现A类和B类物业的分化？ - 预计会出现A类和B类物业的分化，租赁活动受疫情影响，虽有波动但整体呈积极趋势，公司对市场活动保持乐观 [46] 问题：2022年阳光地带租赁总量是否会低于目标平均水平？ - 公司无法预测太远的未来，但目前市场管道积极，若无疫情反复，租赁活动有望保持积极 [47] 问题：开发项目中，建筑成本和土地价格上涨是否能被租金上涨抵消？ - 公司希望租金上涨能抵消成本上升，同时优质物业的资本化率压缩也会对开发收益率产生影响，公司对明年开展更多开发项目持乐观态度 [48] 问题：1200 Peachtree项目是否采用单一租户策略，科技租户对该项目的看法是否改变？ - 公司对1200 Peachtree项目前景乐观，认为其能吸引科技和其他行业租户，对单一租户持开放态度，Visa的入驻是个很好的机会 [51]