财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.72美元，包含100万美元TIER交易成本，较去年增长14% [32] - 第三季度确认360万美元终止费，主要因赫斯特大厦租户提前迁出 [34] - 第三季度一般及行政费用略低于600万美元，因长期激励薪酬应计额减少 [35] - 第三季度资本化利息约420万美元，因TIER三个开发资产加入 [36] - 第三季度同店物业现金NOI同比增长2.9%，由3.2%的收入增长推动 [37] - 上调2019年FFO指引至每股2.92 - 3美元，预计同店物业NOI现金增长4% - 5%，中点为4.5% [42] - 预计2020年FFO在每股2.71 - 2.85美元之间，同店物业NOI现金增长4% - 6%，中点为5% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成超74.1万平方英尺租赁，各市场业务广泛，无单一交易占比过大 [18] - 第二代净租金现金基础上增长8.1%，排除新泽西非核心物业后增长9.8% [19] - 本季度净有效租金略高于每平方英尺27美元，为2018年第一季度以来最高 [20] - 季度末出租率达93.8%，在租毛租金为每平方英尺37.26美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 6个核心市场净吸纳量占全国年初至今净吸纳量的31%，同比租金增长近两倍于美国平均水平 [9] - 亚特兰大本季度执行16.3万平方英尺租赁，季度末超700万平方英尺投资组合出租率达92.1% [22] - 奥斯汀市场本季度签署22.8万平方英尺租赁，超400万平方英尺投资组合季度末出租率达96.1% [24] - 凤凰城本季度净吸纳量140万平方英尺，年初至今达250万平方英尺，A级空置率降至10% [26] - 夏洛特本季度执行15.3万平方英尺租赁，主要上城投资组合出租率达95.9% [28] - 达拉斯投资组合出租率达97.4%，坦帕出租率达95.9% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用阳光地带迁移趋势，实现投资组合增长，完成开发管道，寻找新投资机会，保持领先资产负债表 [17] - 2019年一系列交易提升地理组合、扩大开发管道、增加土地储备和扩大规模 [15][16] - 公司拥有阳光地带优质办公物业组合，受益于运营协同效应，租金溢价高 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心阳光地带市场基本面健康，租金增长和净吸纳量远超门户市场和全国平均水平 [8] - 公司运营表现出色，连续31个季度同店物业现金NOI增长，平均6.4% [11] - 公司有增长机会，投资组合租金低于市场8% - 10%，开发管道创造价值 [11][12] - 资产负债表稳健，净债务与EBITDA比率为4.05倍，约80%投资组合无抵押，流动性约9.32亿美元 [13] 其他重要信息 - 公司在财务补充资料中新增剩余合资企业基本信息表 [40] - 2020年指引包含赫斯特大厦处置，不包含投机性开发或收购 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Domain 10和12开发成本及相关情况 - 补充资料页面显示成本，含结构化停车，因项目几年前启动，成本低于未来项目 [50] 问题: 加入公允价值调整后实际总开发成本 - 10 - K年末附表3将包含TIER收购资产公允价值，但难精确拆分 [52] 问题: 高净租金涉及的建筑 - 主要由奥斯汀市场推动，当地租金增长强劲，需求旺盛，供应可控 [53] 问题: 前20大租户近期租约到期情况及市值调整 - 夏洛特美国银行广场、蓝十字蓝盾/安盛、诺福克南方等有近期到期租约，但开发管道可抵消风险，有市值调整机会 [54][55][56] 问题: 奥斯汀时代华纳租约情况 - 仍在初步讨论中，对方喜欢现有位置，有望达成积极结果 [59] 问题: 市场供应情况及对租金的影响 - 整体供应平衡，亚特兰大中城和奥斯汀市中心部分子市场表面供应突出，但需求强劲，预计有积极消息 [60] 问题: 填补空置空间的假设 - 2020年假设与往年一致，新租赁假设主要集中在下半年 [61] 问题: 具体大空间填补情况 - 对Terminus的CBRE空间和B&A广场的填补情况有信心 [62] 问题: 2020年开发启动可能性及成本 - 对100 Mill和Domain 9开发机会乐观，公司土地储备丰富，有合适机会会推进 [64] 问题: 开发方面希望更活跃但无土地的市场及土地购买潜力 - 夏洛特可能是潜在缺口市场，公司正在寻找土地，其他市场有较好地块 [65] 问题: 增加杠杆的意愿 - 目标净债务与EBITDA比率为4 - 4.5倍，目前平衡表保守，战略交易可能突破，但整体舒适 [68][69] 问题: 伍德克里斯特资产出售时间线 - 资产已上市，目标年底完成交易，但不排除明年初，视为非核心资产 [73][74] 问题: TIER是否纳入2020年同店NOI池 - TIER将于2021年纳入，需对物业进行直线处理 [76] 问题: TIER开发资产公允价值与成本基础利息资本化差异对收益的影响 - 影响不显著 [77] 问题: 投资组合租金低于市场8% - 10%是否保守 - 公司认为该范围合理，过去几年平均约9%，未来仍适用 [79] 问题: 其他可能出售的资产及与开发支出的时间安排 - 目前无出售压力，休斯顿和沃思堡有增长目标，有新投资机会时会考虑资产出售 [81] 问题: 第四季度剩余交易成本预期 - 预计剩余不到100万美元，大部分将在第四季度体现 [83] 问题: 赫斯特大厦、伍德克里斯特出售和泰尔米纳斯收购的现金NOI资本化率情况 - 伍德克里斯特交易规模小，赫斯特大厦资本化率约5 - 7%，泰尔米纳斯收购初始资本化率低5%，预计稳定后超6% [85] 问题: 共享办公相关想法及与办公提供商租赁的舒适度 - 公司共享办公业务极少，认为行业将适度发展，会根据信用评估决定是否合作 [87][88]