财务数据和关键指标变化 - 2021年股权发行使杠杆率从2020年末的52%降至2021年3月31日和6月30日的41%，二季度通过ATM计划以每股15.27美元的平均价格筹集5100万美元，加上一季度筹集的1.5亿美元，年初至今共筹集2.01亿美元新股权资金 [10][27] - 二季度归属普通股股东的净收入增至每股0.04美元，FFO每股和每单位增至0.22美元，较2020年二季度增长16%，AFFO每股和每单位增至0.23美元，同比增长10% [12][26] - 二季度末总可租赁面积410万平方英尺，投资组合 occupancy为99.1%，加权平均基本租金为每平方英尺23.90美元，加权平均合同租金增长率为2.1%，租户平均租金覆盖率为4.4倍，加权平均租赁期限为7.5年 [21] - 二季度租金收入同比增长28%至2820万美元，总费用从2020年二季度的2040万美元增至2021年的2410万美元，G&A费用从2020年二季度的160万美元增至2021年的430万美元 [21][22][23] - 截至2021年6月30日，房地产总投资约13亿美元，较2020年二季度增长2.63亿美元，增幅26%，净债务为5.07亿美元，加权平均利率为3.17%，循环信贷未使用借款额度约2.65亿美元 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成七笔收购，总计7100万美元，加权平均资本化率为7.2%，年初至今完成1.4亿美元收购，加权平均资本化率为7.4% [15] - 目前有三处总价2320万美元的房产正在进行尽职调查，公司重申2021年收购预期在1.75亿 - 2.25亿美元之间 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场竞争激烈，投资者看重医疗设施在疫情期间的表现和医疗行业的长期基本面，每月交易数量从之前的25 - 30笔增加到40 - 50笔，交易金额比平均水平高出70% - 80% [15][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造高质量医疗设施投资组合，与强大运营商和医疗系统合作，为投资者带来稳定增长回报 [8] - 公司专注收购单个资产，与多数投资者收购大型投资组合不同，未来将利用关系和网络寻找和达成交易 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管收购竞争加剧，但公司保持自律，有信心通过收购和业务战略为股东创造价值 [13] - 预计2021年下半年G&A费用将保持在每季度400万 - 430万美元之间 [25] - 德尔塔毒株可能导致择期手术短期下滑，但影响不大，租户状况良好，公司租金收取情况稳定 [55] 其他重要信息 - 公司市值在本季度突破10亿美元 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司未改变收购指引，需要看到什么才能提高全年收购指引或指向更高端？ - 公司每周进行管道会议讨论交易情况，帮助管理层把握交易流程、资金需求等，收购指引是基于当时的累积知识制定的，由于公司规模较小，有可能遇到能改变局面的大交易，但交易流不可预测，指引是基于已知情况给出的合理范围 [33][34] 问题: 能否量化每月交易数量及与年初或疫情前水平的比较？ - 市场交易变得非常繁忙，之前每月平均看到25 - 30笔交易，现在接近40 - 50笔，交易金额比平均水平高出70% - 80%，过去三个月市场交易明显增多 [35] 问题: 如何考虑今年剩余时间通过杠杆和股权为交易融资，以及对当前杠杆水平的接受程度？ - 公司在二季度以有吸引力的价格出售股票，未来会根据管道和市场情况考虑额外股权融资，公司对4000万 - 4500万美元的杠杆范围感到舒适，目前处于该范围的较低端 [36] 问题: 2023年和2024年租赁到期情况如何，何时开始与租户沟通以降低到期压力？ - 2023年6%的到期中有4%集中在两个特定租户，2024年到期比例增加，有多个占比2% - 3%的重要租户，公司已开始与租户沟通并推进相关工作，去年已续签了前三大租户中的两家，租期为10年 [38][39][41] 问题: 目前某些资产类型是否有更好的机会？ - 目前供应与需求基本匹配，没有明显因市场供应而出现的突出机会 [42] 问题: 董事会如何考虑未来股息增长及增长幅度和频率？ - 股息政策由董事会决定，上次提高股息是为了启动股息政策，希望每年进行调整，目前公司通过牺牲AFFO降低了杠杆率，随着公司规模扩大，AFFO将增加，股息覆盖率将达到目标水平 [43] 问题: MOB投资组合租金覆盖率上季度略有下降的原因是什么？ - 没有特定因素导致该变化，整体租金覆盖率仍处于可接受水平，从一季度到二季度的下降不具有显著意义或趋势性 [45] 问题: 两个按现金基础核算的租户是否按时支付租金，对这些租户和房产有何计划？ - 德比和墨尔本的两个租户本季度未支付租金，墨尔本的租户处于第11章破产程序中，虽有法院批准的重组计划但未遵守，公司已采取更积极措施改善状况，包括寻求破产法院的潜在补救措施，同时收到了一些优质租户的积极反馈，对该房产的长期前景持乐观态度 [46][47][48] 问题: 如何看待当前行为健康领域的收购市场，资本化率是否有变化，是否更看好该类型房产？ - 行为健康领域的运营商和建筑类型多样，业务模式和财务状况差异大，且资产定价往往高于评估价值，资本化率有所压缩，市场对不同运营商和业务类型的区分不够，公司认为老年和儿科行为健康细分领域有机会，但需要筛选出有吸引力的交易 [51][52][53] 问题: 德尔塔毒株是否会导致择期手术再次推迟？ - 有可能导致择期手术短期下滑，但影响不大，医疗实践有良好的保护患者的程序，租户状况良好，公司在之前手术推迟期间仍收取了99%的租金 [55] 问题: 卖方出售资产的动机是什么？ - 卖方出售资产的动机是多方面的，包括有吸引力的定价、税务考虑、并购活动、私募股权投资者的操作、创始人的自然生命周期以及行业成熟后投资者持有的房地产库存增加等 [58][59][60]