财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO同比增长5%，环比增长1.6%，达到4500万美元，每股AFFO为0.43美元 [11] - 第二季度记录收入9520万美元，归属于普通股股东的净亏损为580万美元 [21] - 第二季度FFO为4950万美元，每股0.48美元 [21] - 季度末净债务为23亿美元，加权平均利率为3.5%，现金及现金等价物为1.112亿美元 [22] - 净债务与过去12个月调整后EBITDA的比率为7.8倍 [22] - 2022年第二季度末加权平均债务到期时间为4.3年 [23] - 公司利息覆盖率为3.5倍，截至2022年6月30日，流动性约为1.97亿美元 [24] - 公司在本季度向普通股股东派发股息4160万美元，每股0.40美元 [24] - 基于2022年6月30日收盘价，净债务与企业价值之比为57%，企业价值为41亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第二季度末，资产构成为55%工业和分销、42%办公和3%零售，而2021年第二季度末为52%工业和分销、43%办公和5%零售 [16] - 年初至今完成8次租约续签和2个租户扩建项目，总面积达260万平方英尺，新增净直线租金1.02亿美元 [13] - 第二季度完成收购2处工业和1处办公物业，总价3330万美元，收购管道约有7100万美元的三重净工业物业 [18] - 第二季度出售英国1处物业，并同意出售另外2处物业，全年处置总额将超过5000万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理上，237处物业位于美国和加拿大，74处位于英国和西欧，分别占年化直线租金收入的62%和38% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进差异化的国际和国内战略，增加工业和分销资产在投资组合中的集中度，成功延长和扩大租约，并建立增值收购管道 [7] - 专注于收购北美和欧洲的单租户、工业和分销物业，继续通过专注于可靠的工业和分销资产类别来扩大投资组合 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高质量的关键任务净租赁投资组合表现良好，入住率达99%，连续七个季度实现全额现金租金收取 [7] - 认为一流的投资组合具备实现显著资本增值的良好条件，股息为股东提供了极具吸引力的当前收益率 [9] - 综合对冲计划降低了欧元和英镑波动对公司业绩的影响，使公司能够专注于为投资组合中的股东创造价值 [11] - 对今年剩余时间的前景感到乐观，认为收购方面的谨慎策略开始见效，当前看到的交易和正在进行的工作令人鼓舞 [34] 其他重要信息 - 投资组合中约62%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [17] - 投资组合中约95%的租约具有年度租金增长条款，约60.9%的租约 escalators 为固定利率，26.2%基于消费者价格指数，7.5%基于其他指标 [15] - 投资组合仅1%的租约今年到期，近74%的租约要到2027年或更晚才到期 [14] - 季度末45亿美元、311处物业的投资组合加权平均剩余租约期限为8.3年 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 欧洲资产的对冲组件情况及对收入和AFFO的影响 - 本季度外汇远期结算实现了150万美元的实际收益，通过衍生品收益科目体现，对AFFO有积极影响，有助于抵消部分收入下降 [30] 问题: 市场动态是否改变未来两到四个季度的收购前景 - 由于利率上升和资本回报率变化，公司此前在资金部署上非常谨慎 目前交易流量增加，资本回报率和租金年增长率都更有利，对今年剩余时间感到乐观 [32][33] 问题: 5000万美元处置金额是指一处还是三处物业 - 是三处物业的总和 出售是因为知道租户将于2024年搬走，且收到了多个报价，公司将重新配置资金到工业和分销物业 [36] 问题: 美国和欧洲资产的买卖价差是否有差异 - 美国资本回报率上升，有更好的交易机会，未来可能会有因利率上升而出现的困境卖家 欧洲目前变化不大，过去一年半购买的资产资本回报率良好，将继续寻找合适的收购机会 [40][41] 问题: 汇率和利率波动对今年收购成交能力的影响 - 目前尚未产生负面影响，预计也不会 欧洲利率仍然很低，某些收购很有吸引力，将继续跟进潜在的欧洲交易并完成最佳交易 [42] 问题: 今年是否有可能完成比已签署意向书更多的交易 - 公司不提供指导，但目前交易流量非常强劲，历史上第四季度通常会完成很多物业收购，对今年很乐观 [43] 问题: CPI租约是否有上限 - 部分有上限，通常约为4%，但每份租约有所不同 [50] 问题: 收购或租约续签时，CPI租约条款是否有变化或阻力 - 由于当前通胀率较高，在谈判购买时更容易达成更高的年度租金增长，实际上是积极因素 [51] 问题: 债务到期的计划 - 今年只有约4000万美元债务到期，正在评估明年的情况，特别是英国大宗贷款，会在接近做出最终决定时提供最新信息 [52][54] 问题: 债务是否会继续留在欧洲 - 英镑债务将保留为英镑，欧元债务将保留为欧元，以实现自然对冲 接近到期时，会考虑债券、抵押贷款或信贷安排等多种再融资选项 [55]