财务数据和关键指标变化 - 第一季度现金NOI同比增长超过7%至8720万美元 AFFO同比增长超过9%至4430万美元 AFFO每股为043美元 向普通股股东支付每股040美元的股息 [8] - 第一季度调整后EBITDA为7570万美元 同比增长 收入为9710万美元 同比增长87% 归属于普通股股东的净收入为550万美元 FFO和AFFO分别为4560万美元和4430万美元 或每股044美元和043美元 [15] - 公司第一季度末净债务为23亿美元 加权平均利率为34% 净债务与调整后EBITDA的比率为77倍 加权平均债务期限为4年 [16] - 公司第一季度末流动性约为2259亿美元 向普通股股东分配了4160万美元的股息 或每股040美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自2020年初以来 超过81%的收购为工业和分销资产 使公司在该资产类别的所有权从46%增加到55% [7] - 第一季度末 资产组合中工业和分销占55% 办公室占42% 零售占3% 而一年前分别为49% 46%和5% [12] - 公司签署了2份租约续签和3份续签和扩展租约 总计120万平方英尺和5400万美元的新净直线租金 新加权平均剩余租期为84年 [9][10][11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大拥有235处物业 在英国和西欧拥有74处物业 分别占年化直线租金收入的61%和39% [11] - 公司拥有137个租户 分布在50个行业中 没有一个行业占整个投资组合的12%以上 超过94%的租约具有年度租金增长 其中59%为固定利率 28%根据消费者价格指数调整 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过增加工业和分销资产的组合集中度 成功扩展和扩大租约 并建立增值收购管道 同时持续评估战略处置机会 [6] - 公司继续专注于租户信用 工业收购和零售处置 以推动成功 投资组合中近62%的年直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [12] - 公司正在评估战略处置机会 并寻找符合严格投资要求的额外收购目标 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司基于正在建立的收购和租赁管道 以及季度结束后以改善价格重新调整的公司信贷设施 对2022年的强劲表现充满信心 [6] - 公司独特的全球能力 强大的资产负债表和最佳投资组合继续推动其卓越表现 [8] - 公司认为新的信贷设施交易加强了资产负债表 并提供了继续收购高质量工业 分销和办公物业战略的灵活性 [20] 其他重要信息 - 公司第一季度末投资组合的加权平均剩余租期为84年 70%的租约在2026年后到期 [11] - 公司第一季度末的债务包括5亿美元的优先票据 2603亿美元的多币种循环信贷设施 2746亿美元的定期贷款和14亿美元的未偿还总抵押贷款 其中约88%为固定利率 [17] - 公司新的145亿美元循环信贷设施有45年期限 利率比之前的设施低15个基点 包括2个6个月的延期选项 [19] 问答环节所有的提问和回答 问题: 资本市场的利率和股价是否影响2022年的收购意愿 - 公司表示保持谨慎乐观 专注于以增值价格购买高质量物业 并继续逐年进行 [25] 问题: 处置标准 - 公司持续审查投资组合并与租户保持密切联系 尚未公开宣布任何出售 但会主动保持投资组合的最佳状态 [26][27] 问题: 东欧地缘政治问题对西欧租户的影响 - 公司表示没有受到任何负面影响 租户仍在支付100%的租金 并继续讨论租金续签和物业扩展 [28][29] 问题: 办公室租户是否寻求提前续租 - 公司表示在租约到期前会主动联系租户 并预计将继续成功续租 [30][31] 问题: 目标物业的价格趋势和机会 - 公司表示自2020年初以来超过80%的收购为工业和分销资产 并继续专注于该领域 [33] - 公司表示随着利率上升 资本化率开始上升 通常资本化率在利率上升后约6个月跟随 [35][36] 问题: 投资资金来源和杠杆率 - 公司第一季度末有约225亿美元流动性 预计本季度将完成5600万美元的处置 并预计净债务与调整后EBITDA的比率将保持在低7倍左右 [39][40] 问题: 欧洲债务市场的状况 - 公司表示正在评估即将到期的债务 特别是在英国和欧洲 并有许多选择 包括利用信贷设施 [42] 问题: 收购管道 - 公司提到在格拉斯哥的苏格兰部长大楼和阿森特家居香氛的三处物业包 其中苏格兰部长大楼已于昨日关闭 [45]