财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度现金NOI增长21.1%至8550万美元，AFFO为每股0.44美元 [7] - 第二季度调整后EBITDA为7320万美元，同比增长22.8%，收入为9960万美元，同比增长22.8% [19] - FFO和AFFO分别为4400万美元和4280万美元，每股分别为0.46美元和0.44美元 [20] - 公司净债务为23亿美元，加权平均利率为3.4%，净债务与调整后EBITDA比率为7.8倍 [21] - 公司流动性为2.685亿美元，第二季度向股东分配了3810万美元的普通股股息，每股0.40美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司资产组合中工业与物流资产占比从去年的47%增长至52%，办公资产占比从48%下降至43%，零售资产占比保持5%不变 [15] - 公司311处物业组合的出租率为99.7%，加权平均剩余租期为8.5年 [14] - 公司物业组合中64%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业组合中239处位于美国和加拿大，72处位于英国和西欧，分别占年化直线租金收入的60%和40% [14] - 公司物业组合覆盖48个行业的135个租户，单一行业占比不超过12% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过增值收购和选择性处置来增强投资组合，并利用历史低利率和资本市场经验进一步强化资产负债表 [24] - 公司正在评估战略处置机会，并寻找符合严格投资要求的收购目标 [11] - 公司将继续减少零售资产敞口，并专注于工业和物流资产 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对第二季度的表现表示满意，认为公司在AFFO、调整后EBITDA和现金NOI方面的增长反映了收购的影响 [24] - 公司管理层认为其物业组合的稳定性和租约的长期性有助于减少潜在租约到期的风险 [13] - 公司管理层预计2021年下半年将继续保持强劲增长，并通过增值收购和战略处置实现增长 [18] 其他重要信息 - 公司已完成和待完成的收购总额超过3.8亿美元，加权平均资本化率为9.7%，加权平均剩余租期为16.9年 [8] - 公司正在评估几处办公物业的处置机会，并计划出售一处空置物业 [30] - 公司正在努力争取投资级评级，并认为这将有助于降低融资成本 [32][33] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司正在评估的处置资产类型和地理分布 - 公司正在评估几处办公物业的处置机会，并计划出售一处空置物业 [30] - 公司将继续减少零售资产敞口，并专注于工业和物流资产 [31] 问题: 公司是否考虑争取投资级评级 - 公司正在努力争取投资级评级，并认为这将有助于降低融资成本 [32][33] 问题: 公司如何看待办公资产的投资机会 - 公司认为办公资产的投资机会仍然存在，尤其是在非大都市区域，公司将继续关注价格合理的优质办公物业 [51][52][55] 问题: 公司如何看待资本市场的融资机会 - 公司将继续利用ATM（自动柜员机）融资工具，以低成本高效地筹集资金 [44] 问题: 公司如何看待工业与物流资产的资本化率趋势 - 公司认为工业与物流资产的资本化率有所压缩，但公司主要通过关系驱动的收购来获取资产，不会追逐低资本化率的交易 [51]