财务数据和关键指标变化 - 2020年调整后EBITDA同比增长6%至2.487亿美元 2019年为2.345亿美元 [23] - 2020年总收入同比增长7.8%至3.301亿美元 2019年为3.062亿美元 [23] - 2020年净营业收入同比增长7.1%至2.977亿美元 2019年为2.779亿美元 [23] - 2020年FFO为1.309亿美元 合每股1.46美元 AFFO为1.605亿美元 合每股1.79美元 [31] - 2020年第四季度收入同比增长13.5%至8700万美元 [32] - 2020年第四季度FFO为2270万美元 合每股0.25美元 AFFO为4010万美元 合每股0.45美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合总价值43亿美元 包括306处物业 分布在美加英欧 涵盖130个租户和48个行业 [11] - 物业组合构成：工业及物流49% 办公楼46% 零售5% [11] - 2020年底组合出租率达99.7% 加权平均剩余租期8.5年 [11] - 67%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [11] - 2020年完成4.6亿美元收购 加权平均资本化率7.9% 加权平均剩余租期14.5年 [16] - 2020年第四季度完成2.928亿美元收购 预计贡献2100万美元年化直线租金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度租金收取率：整体99% 英国99% 欧洲其他地区100% [14] - 前20大租户租金收取率100% 占年化租金收入近50% [14] - 2020年完成12份租约续签 涉及160万平方英尺 占组合4.3% [21] - 续签后加权平均剩余租期从4.7年延长至10.8年 [21] - 2024年到期租约占比从17%降至12% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于工业物流和关键任务办公物业收购 [9][40] - 2020年第四季度完成5亿美元无担保票据发行 获标普BBB-和惠誉BB+评级 [24][25] - 通过票据发行偿还循环信贷额度 偿还8800万美元担保债务 部分偿还定期贷款 [27] - 加权平均债务期限延长至5.4年 [27] - 获得公司级信用评级 为未来无担保票据发行奠定基础 [28] - 利用在欧洲和北美的独特收购能力 执行全球投资战略 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年表现证明公司战略有效性 预计2021年将延续良好势头 [29] - 全球经济环境改善将推动公司成功 [29] - 全球资产组合的多元化将带来优势 [29] - 长期价值导向的交易承销能力使公司在净租赁领域脱颖而出 [30] - 2020年不仅经受住考验 还积极寻求机会增强投资组合和资产负债表 [38] - 在低利率环境下以有吸引力的票面利率发行票据 [39] - 租户续约证明物业的关键性和租户承诺 [39] - 改善的全球经济环境将有利于公司发展 [40] 其他重要信息 - 2020年底净债务22亿美元 加权平均利率3.3% [34] - 净债务与调整后EBITDA比率为8.5倍 [34] - 债务构成：1.111亿美元多币种循环信贷 3.03亿美元定期贷款 14亿美元抵押贷款 5亿美元高级票据 [34] - 95.8%为固定利率 包括利率互换 [34] - 利息覆盖率为3.7倍 [34] - 2020年底流动性2.188亿美元 包括1.242亿美元现金和9450万美元信贷额度 [35] - 净债务与企业价值比率为54.5% 企业价值40亿美元 [35] - 使用对冲策略管理利率和汇率风险 [36] 问答环节所有提问和回答 问题：2021年收购量、交易流、地域和物业类型分布预期 - 公司有强劲的收购渠道 预计2021年将是收购大年 [46] - 正在积极处理美国和欧洲的潜在交易 [47] - 2020年完成12份租约续签 保持市场租金水平 [48] - 继续在欧美寻找高质量资产 [49] - 过去三年收购中约三分之二至四分之三为工业和物流物业 [50] - 长期目标工业物业占比60%以上 [51] 问题：办公物业组合表现及竞争环境 - 始终存在优质物业竞争 [53] - 专注于真正关键任务的高质量物业 [53] - 投资级租户表现证明物业重要性 [53] - 严格的承销流程确保资产质量 [54] 问题：2020年竞争环境变化及2021年展望 - 部分同行在波动期间持观望态度 [60] - 公司保持选择性 遵循严格承销标准 [60] - 凭借收购团队实力和市场地位获得优势 [61] - 美国房地产市场庞大 仍能找到符合标准的优质物业 [62] 问题：2021年收购节奏预期 - 目前难以判断是否集中在第四季度 [70] - 正在推进多个项目 预计2021年将是收购大年 [70] 问题：通胀预期对交易量的影响 - 通胀担忧刚刚显现 市场尚未明显反应 [72] - 欧洲市场目前未受影响 [73] 问题：第四季度收购资本化率变化 - 收购物业平均年租金增长约2% [78] - 7.2%为租期内的平均资本化率 [79] 问题：运营和G&A费用增加原因 - 物业运营费用增加200万美元 但补偿收入也增加200万美元 净影响有限 [84] - G&A增加主要源于租约续签相关法律费用 [85] 问题：收购机会和卖家压力变化 - 未发现明显市场偏好变化 [86] - 关键任务办公物业仍具价值 [87]