财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总收入同比增长6.6%至8110万美元，净营业收入同比增长6.1%至7330万美元 [17] - 调整后EBITDA为6100万美元，较2019年同期的5860万美元有所增长 [18] - AFFO同比下降至每股0.44美元，公司向股东支付了3580万美元的普通股股息 [17] - 净债务为18亿美元，加权平均利率为3.2%，净债务与调整后EBITDA的比率为7.2倍 [19] - 流动性为3.311亿美元，净债务与企业价值的比率为50.1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司物业组合中，48%为办公物业，47%为工业和分销物业，5%为零售物业 [14] - 工业和分销资产占公司当前资产的47%，同比增长近15% [15] - 工业和分销物业的租户包括Whirlpool Corporation、CSTK、Metal Technologies等 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国和加拿大的物业占年化租金收入的65%，在英国和西欧的物业占35% [14] - 英国资产的租金收取率为99%，其他欧洲租户为100%，美国资产为96% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业和分销资产以及单租户、关键任务办公物业的收购 [16] - 由于COVID-19的影响，整体交易流量有所减少，但公司预计随着时间的推移，买卖双方的价格预期将趋于一致 [12] - 公司物业组合的加权平均剩余租期为8.9年，较一年前的8年有所增加 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临COVID-19的挑战，公司对第二季度的表现感到满意，并成功收取了98%的应付租金 [7][22] - 公司对未来充满信心，将继续执行其业务计划，包括安排有利的融资和维持对冲策略 [23] 其他重要信息 - 公司完成了8项新收购，全部位于美国，总价值为3100万美元，使年初至今的总收购额接近1.45亿美元 [11] - 公司完成了两项重要的融资交易，包括在法国的7000万欧元贷款和在美国的8800万美元贷款 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何处理未支付租金的租户 - 公司对未支付租金的租户采取了租金延期措施，部分租户的租金延期至2021年，延期期限为3至12个月 [27][28] 问题: 公司对收购预期的变化 - 公司调整了收购预期，特别是在办公物业方面，要求更高的资本化率以应对风险 [31] 问题: 美国租金收取率较低的原因 - 美国租金收取率较低并非主要由于零售物业，而是由于美国整体受到COVID-19的较大影响 [33][34] 问题: 交易市场的竞争情况 - 公司认为尽管竞争加剧，但仍能找到符合其投资标准的高质量物业 [36] 问题: 公司对资本成本的看法 - 公司拥有大量流动性，暂时不需要通过股权或债务市场融资，并将继续评估现金余额的使用 [37] 问题: 交易流量和收购管道的变化 - 公司观察到交易流量有所增加，但仍保持选择性，未披露具体的收购管道规模 [40][42] 问题: 办公物业组合的未来展望 - 公司对其办公物业组合的未来感到乐观，认为即使部分员工继续在家工作，租户仍需要总部大楼 [43] 问题: 收购交易的关闭速度 - 公司具备快速关闭交易的能力，通常在30至45天内完成 [46] 问题: 办公物业的资本支出需求 - 公司正在与租户讨论扩大现有设施的潜在机会，并考虑在物业上进行资本投资 [49][51] 问题: 7月租金收取情况 - 公司尚未公布7月的租金收取数据，但未观察到显著变化 [53] 问题: 工业和办公物业的资本化率差异 - 公司当前的收购管道中，工业和办公物业的资本化率没有显著差异 [56] 问题: 收购偏好的地域分布 - 公司在美国和欧洲都有收购机会，但近年来主要集中在美国 [58][59] 问题: 租金延期请求的变化 - 公司未观察到租金延期请求的显著增加，与租户的沟通保持稳定 [60]