财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化运营资金（normalized FFO）为3060万美元，即每股0.47美元，与去年同期持平，尽管合资企业进行了资产剥离 [10] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为4090万美元，季度末债务与EBITDA比率为5.3倍，约为一年前的一半 [30] - 第二季度总投资组合同店现金净营业收入（NOI）增长1.4%，其中夏威夷增长1.7%，大陆增长1.1% [28] - 第二季度资本支出约为110万美元，其中100万美元用于建筑改进和租赁成本等经常性资本支出 [31] - 本月初宣布向股东派发常规季度股息，每股0.33美元，按昨日收盘价计算，年化股息收益率约为4.9%，股息支付率为归一化FFO的70% [31] - 截至6月30日，公司总流动性约为5.37亿美元，其中现金3100万美元，循环信贷额度可用资金5.06亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包括32个州的291处仓库和配送物业，总面积约3500万平方英尺，整体入住率升至99%，较上一季度提高40个基点 [17] - 大陆投资组合包括31个州的65处物业，总面积1800万平方英尺，入住率为100%；夏威夷物业和土地面积为1700万平方英尺，季度末入住率为97.8%，较上一季度提高80个基点 [17][18] - 投资组合加权平均剩余租赁期限约为9年 [18] - 前20大租户占总年化租金收入的45%，其中亚马逊、联邦快递和Restoration Hardware分别约占总年化租金收入的10%、5%和3%；投资级评级租户或其子公司占大陆收入的一半以上，超过70%的收入来自投资级评级租户、其子公司或夏威夷的安全土地租赁 [19][20] - 第二季度执行了56.4万平方英尺的租赁和租金重置，平均租金上涨约18%；执行了13份新租约和续租约，面积约48.5万平方英尺，租金较之前提高14.2%，平均租赁期限为7.6年，每平方英尺每年的租赁资本承诺为0.35美元 [12][21] - 夏威夷表现强劲，签署了11份租约，租金上涨28.5%，为三年来公认会计准则租金的最高涨幅；另外两份租金重置涉及面积7.9万平方英尺，租金较之前提高37.4% [22] - 2021年下半年到期的年化租金收入不足1%；到2024年底，约30%的投资组合租约将到期；2022年，8.7%的年化租金收入将到期，主要来自夏威夷的13.1% [23] - 目前的业务管道包括58笔交易，涉及面积430万平方英尺，其中夏威夷48笔交易，面积210万平方英尺，大陆10笔交易，面积220万平方英尺，预计近期转化率为28% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前三大市场中，夏威夷占51%，俄亥俄州、南卡罗来纳州和印第安纳州分别占总年化租金收入的7%、5%和5% [20] - 2018 - 2019年收购交易的资本化率在6%左右，目前市场资本化率通常在4%以下，部分市场偶尔低于4%，较之前下降超过200个基点 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计新收购仍将是增长的关键驱动力，目前有稳定的收购机会管道，并将继续评估 [14] - 虽然短期内开发可能不是公司增长的主要驱动力，但会继续评估在投资组合中可用土地上进行建设或扩建的潜力 [14] - 公司在收购时保持谨慎，会追求符合收购标准、补充投资组合并提高股东风险调整后回报的机会 [14][15] - 工业资产市场竞争激烈，行业顺风强劲 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩亮点包括同店现金NOI增长、物业需求强劲、租赁势头良好和高入住率，对未来增长持乐观态度 [9] - 随着夏威夷取消对接种疫苗旅客的强制隔离，航空客运量增加，零售支出上升，租户状况良好，未出现对租金上涨的抵制 [36] - 公司有信心应对2022年夏威夷的租约到期问题，通过与第三方经纪公司合作，已取得一定进展，并有健康的业务管道 [60][62] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异 [5] - 会议将讨论非公认会计准则数据，相关数据与净收入的调节以及计算可分配现金（CAD）的组成部分可在公司网站上找到 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 夏威夷租户压力是否缓解以及租金上涨是否有阻力 - 自7月8日夏威夷取消对接种疫苗旅客的强制隔离后，航空客运量增加，零售支出上升，租户状况良好，未出现对租金上涨的抵制 [36] 问题2: 公司对达拉斯土地开发的意愿、资金和时间安排 - 董事会支持开发达拉斯土地的想法，但地块不大，开发后的建筑在投资组合中占比不高；开发收益率高于当前收购收益率；目前正在进行分区工作，预计一年后开始动工 [38][39] 问题3: 在高知名度市场获取开发用地的难易程度 - 公司主要关注现有物业的收购，获取开发用地不是主要重点；公司现有投资组合中，TravelCenters of America的一些旅行中心有多余土地，可能为物流企业提供战略机会 [40][41] 问题4: 业务管道中处于高级阶段的28%项目的相关情况 - 大部分处于高级阶段的项目在夏威夷，预计夏威夷租金将有15% - 20%的涨幅，大陆涨幅不太明确，预计为5% - 10% [45] 问题5: 上述项目的现金租金涨幅 - 夏威夷每年租金涨幅在2.5% - 3%，大陆在2% - 2.5% [46] 问题6: 购买不产生当前收入的土地与购买产生收入资产的考虑 - 达拉斯土地购买金额较小，对投资活动影响不大；公司积极追求收购活动，但会考虑资本成本和风险调整后回报，在不同市场会根据租户信用质量、开发情况和租金续约时间等因素调整收购策略 [47][48] 问题7: 过去两年收购目标的资本化率变化 - 2018 - 2019年收购交易的资本化率在6%左右，目前市场资本化率通常在4%以下，部分市场偶尔低于4%，较之前下降超过200个基点 [49] 问题8: 为何不更激进地承担租赁风险 - 公司评估过承担更多风险，但由于在全国市场有良好的业务覆盖，对市场风险有更深入的了解，会根据团队提供的信息和第三方来源，承担可接受的风险 [52][53] 问题9: 收购管道的具体情况和完成交易的信心 - 公司有正在谈判购买和销售协议、进行尽职调查的交易，也有进入后续轮次的交易，还有正在进行承保的大量物业；希望在下次电话会议上能详细介绍一些完成的交易 [57][58] 问题10: 夏威夷租赁和重置过程的具体方法和与以往的差异 - 历史上公司直接处理所有续约，2022年由于续约量较大，制定了新计划，约40%直接处理，60%委托第三方经纪公司；目前已签署的2022年到期租约中，只有4份是通过经纪公司完成的；引入经纪公司后，租户对续约更加重视，业务进展良好 [60][62] 问题11: 合资企业投资组合中今年到期租约的情况 - 上周已完成该租约的五年续约 [63] 问题12: 公司对公共对公共并购或收购大型投资组合的看法 - 公司通常会评估此类机会，无论交易规模大小，都会进行审查并提交信贷委员会和董事会 [69] 问题13: 夏威夷资产在实现最大NOI后的货币化考虑 - 夏威夷市场在2023年有短暂间歇，2024年有280万平方英尺（占17.1%）的租约到期，租金持续增长，公司暂无出售资产的意愿 [74]