财务数据和关键指标变化 - 2021年末公司与STAR合并后，股权市值约59亿美元，企业总价值86亿美元 [8] - 2021年第四季度，公司同店NOI增长15.1%，全年增长11.4%；季度核心FFO同比增长58%，年度核心FFO同比增长34% [10] - 2021年第四季度净收入为2860万美元，高于2020年同期的1330万美元；全年净收入为4460万美元，高于2020年的1480万美元 [34] - 2021年第四季度核心FFO增长57.9%至3100万美元，核心FFO每股增长14.3%至0.24美元；全年核心FFO增长33.6%至9200万美元，核心FFO每股增长15.1%至0.84美元 [35] - 2021年末净债务与调整后EBITDA比率为7.7倍，完成资产出售后降至7.5倍 [14][43] - 2022年公司EPS指引为0.32 - 0.36美元/股，核心FFO指引为1 - 1.4美元/股；预计同店组合NOI增长11%，同店收入增长8.6%，平均入住率为95.7%，平均租金上涨10% [45] - 2022年预计同店运营费用增长4.75%，其中不可控费用增长7.5%，可控运营费用增长3% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度，公司同店入住率同比增长90个基点至95.7%，全年增长230个基点至95.7% [18] - 2021年第四季度，公司同店新租约租金上涨22.3%，续租租金上涨8%，综合租金上涨15.2%；与STAR合并后，同店新租约租金上涨18.8%，续租租金上涨10.2%，综合租金同比上涨14.2% [19][20] - 2022年第一季度，公司同店新租约租金上涨16.4%，续租租金上涨10.2%，综合租金上涨12.4% [21] 增值改造业务 - 2021年第四季度完成253个单元改造，全年完成953个单元改造，投资回报率近30%；自2018年1月项目启动以来，已完成4672个单元改造，投资回报率18%，平均月租金上涨19.6% [24] - 目前有11个社区正在进行改造，2022年计划新增5个社区，其中2个已开始改造；8个社区已完成超90%单元改造 [25] - 与STAR合并后，增值改造单元管道约2万个，2022年预计改造2000个单元，之后每年增至4000个单元，预计投资回报率15% - 20% [26] 合资开发业务 - 2021年第三季度在纳什维尔与合资伙伴开发三个社区，共504个单元，公司投入1440万美元，总资本8300万美元；首个社区于2022年第一季度交付 [27][28] - 在里士满投资1640万美元开发402个单元社区，预计2023年第二季度完成，公司有购买权 [29] 资产处置业务 - 2021年第四季度出售亚特兰大两个社区，2022年第一季度出售印第安纳波利斯、俄克拉荷马城和路易斯维尔四个物业，总售价2.97亿美元，处置总收益1.72亿美元，综合经济资本化率3.8% [31] - 2021年第四季度STAR出售三个社区，总售价1.065亿美元，综合经济资本化率3.7% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在阳光地带的NOI占比约70%，预计该地区因生活成本低、税收政策好和经济机会多，将持续吸引人口迁入，增长基本面强劲 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦完成STAR整合，实现至少2800万美元年度协同效应；利用宏观趋势和居民需求维持入住率和推动租金增长；通过增值计划加速有机增长；通过资本循环和合资开发计划优化投资组合，扩大在核心高增长市场的份额 [50] - 行业内有大量资本追逐多户住宅资产，公司认为竞争不会改变，资本化率变动与利率的相关性可能较晚出现 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司出色的一年，不仅业绩强劲，还完成与STAR的合并，未来机会众多 [8] - 多户住宅行业需求持续增长，供应滞后，预计到2030年需新增460万套公寓以满足需求，公司作为合并后的企业，增长前景广阔 [17][18] - 公司团队努力使同店实现有吸引力的增长，并通过增值计划和合资开发投资获得额外机会 [11] - 公司对2022年业绩有信心，预计核心FFO增长约21%，并创造大量现金流用于未来增长和维持最佳杠杆水平 [51] 其他重要信息 - 公司将在2022年第一季度开始同时报告传统定义和与STAR合并后的同店业绩，合并后同店业绩将成为主要指标 [44] - 公司预计2022年资本支出为：经常性维护2000万美元，增值和非经常性支出4500万美元，开发支出7000万美元，主要由2022年产生的超额现金流（约1.05亿美元）提供资金 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何将STAR资产过渡到IRT操作系统，目前进展如何，以及当前入住率情况 - 公司在去年12月后两周迁移STAR一半资产到Entrada物业管理系统，今年1月前两周迁移另一半；同时将收入管理平台从YieldStar迁移到LRO，以确保在租赁季前完成过渡，减少摩擦 [55] - STAR入住率在第一季度略有下降，目前开始缓慢回升，公司认为这是短期现象，无需过度担忧 [56] 问题2: 合并后股东周转率和指数纳入情况 - 预计S&P 600、MSCI系列指数和Russell系列指数将在重新平衡时增加对公司的持仓，预计这三个指数带来的增量购买需求约7.5亿美元 [60][61] - 估计自合并完成以来，零售交易量增加约1500 - 1600万美元，与预计25% - 30%的STAR股东最终退出相符，目前已完成约一半 [62] 问题3: 整合仍存在的主要风险，以及协同效应的实现情况和潜在上行空间 - 主要整合工作基本完成，仅剩合并两个工资系统，预计未来几周完成，风险不大 [65] - 原预计800万美元的物业管理费用协同效应已锁定600万美元，预计可全部实现；租赁保险计划可能带来额外上行空间，但仍在确定中 [66] - 原承诺2000万美元的G&A协同效应已全部锁定，预计还有200 - 300万美元的额外上行空间 [67] 问题4: 随着短期利率上升，公司是否会面临竞争压力缓解，以及增长资本分配策略如何变化 - 行业内有大量资本追逐多户住宅资产，公司认为竞争不会改变，资本化率变动与利率的相关性可能较晚出现 [71] - 增值改造仍将是优先事项和重点，STAR合并增加了1.2万个增值单元管道，可满足未来四到五年的改造需求 [73][74] - 公司将继续推进合资开发计划，会谨慎管理风险，同时寻找更多机会 [75] 问题5: 租金增长强劲，租金收入比趋势如何，租户承受进一步涨价的能力如何，以及装修成本趋势和对预期投资回报率的影响 - 公司租户租金收入比为19%，租户有能力应对通胀环境，公司也有较大租金上涨空间 [79] - 疫情初期供应链问题带来成本压力，公司通过多元化供应商和供应链缓解；虽然装修成本略有增加，但通过提高效率和推动租金上涨，投资回报率仍在提高 [81] 问题6: 如何为开发项目资金缺口、增值改造和优先购买权提供资金，以及对股息和目标派息率的影响，未来大型交易的考虑因素 - 开发项目资金为多年支出，公司预计用运营现金流提供资金，目前运营现金流充足，无需增加杠杆 [86][87] - 董事会将综合考虑派息率、同行情况和留存收益等因素，未来再决定股息政策 [88] - 公司将坚持资本循环和内部机会，同时寻找有意义且增值的收购机会，如STAR交易那样合适的机会出现时会积极把握 [89][90] 问题7: 公司2022年FFO增长指引为行业最高，STAR合并的增值效应与独立IRT增长的关系，当前主租赁情况、市场租金增长预期及有效租赁增长情况，纳什维尔合资项目收购可能性、定价和收益率情况 - 粗略计算，独立IRT业务核心FFO每股增长约10%，但实际受多种因素影响 [93] - 目前整个投资组合的租金损失率在10% - 20%之间，平均约15%；预计全年平均入住率95.7%，租金上涨约10%，上半年与第一季度情况一致，下半年考虑到2021年下半年租金增长情况会更谨慎 [95] - 纳什维尔首个96单元项目已完成，公司有意行使购买权，将按市场价格购买，实际购买价格略高于5%的资本化率 [96][97] 问题8: 可控费用增长指引为2.5% - 3.5%，实现较低端指引的驱动因素 - 实现较低端指引的驱动因素是计划推出的技术效率措施的时机和效果，可抵消通胀压力；公司规模扩大也有助于实现较低端目标 [101]