财务数据和关键指标变化 - 一季度归属于普通股股东的净利润为110万美元，而2020年一季度净亏损37.2万美元 [13] - 一季度核心FFO增至1800万美元，较2020年一季度的1460万美元增长23.5%；一季度核心FFO每股为0.18美元，较去年一季度的0.15美元/股高出12.5% [13] - 一季度同店NOI增长5.3%，由5.6%的收入增长推动；同店非增值社区NOI增长2.5% [14] - 一季度租金收款率达98.4%；截至目前，维持100万美元的坏账准备金，与季度末150万美元的未偿还应收账款总额相关，净应收账款余额为50万美元 [14] - 一季度坏账费用占收入的80个基点，与2020财年一致且优于原指引，因此将2021年全年更新指引中的坏账费用从收入的1.25%降至1% [15] - 一季度同店运营费用增长6.2%，主要因保险和房地产税增加；剔除不可控费用后，可控运营费用增长3.8% [15] - 2021年一季度G&A费用包含一次性股票补偿费用，若剔除该费用，G&A从2020年一季度到2021年一季度增长4.5% [15] - 截至3月31日，流动性头寸为2.06亿美元，包括约870万美元的无限制现金、1.557亿美元的无担保信贷额度额外额度以及4120万美元的远期销售协议结算所得款项 [16] - 董事会宣布每股0.12美元的季度现金股息，于4月23日支付，2021年一季度AFFO为0.17美元时，派息率为71% [16] - 上调2021年指引，预计2021年EPS稀释后为0.05 - 0.08美元/股，核心FFO为0.72 - 0.75美元/股 [16] - 预计2021年同店社区NOI增长3.25% - 5%，此前指引为1.5% - 3.5%；预计同店收入增长3.75% - 5% [17] - 预计2021年同店总相关运营费用增长4.25% - 5.5%，可控运营费用增长3% - 4%，非可控费用（包括税收和保险）增长7% - 8% [17] - 预计2021年处置规模高达1亿美元，收购规模在1 - 2亿美元之间 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度入住率从去年的92.7%增长260个基点至95.3%；4月总投资组合平均入住率为96%，同比提高330个基点 [6][10] - 一季度平均有效月租金每单元增长2.9%；同店组合新租约租金增长6.8%，续租租金增长4.8%，综合租约租金增长5.9% [6][10] - 二季度至今，新租约租金增长9.6%，续租租金增长3.7%，同店组合综合租约租金增长4.6% [10] - 一季度完成142个单元的翻新；目前在20个社区进行翻新工作 [11] - 今年预计翻新约1300个单元，大部分在二、三季度进行 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 卡罗来纳州的物业流入纽约、新泽西、宾夕法尼亚市场的人口占比约为6% - 8% [25] - 亚特兰大在过去几个季度是表现强劲的市场 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进增值计划，自2018年1月启动至一季度末，已完成3861个单元的翻新，内部装修成本加权平均投资回报率为18.5% [7] - 继续专注资本回收计划下的物业收购和剥离，并探索专注于新多户住宅开发的合资企业关系 [7] - 计划通过向核心非门户市场的第三方开发商提供优先股投资，预计这些投资将实现约20%的无杠杆内部收益率，并能以5% - 5.5%的有吸引力的资本化率购买新开发社区，已签署三份意向书，总投资5600万美元，预计下半年完成交易 [8] - 目前有两个社区正在进行收购，分别位于达拉斯和夏洛特，总价约1.4亿美元，综合稳定经济资本化率为4.5%，预计30天内完成交易 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年及未来实现增长潜力更乐观，因投资组合表现强劲、过去12个月取得进展，且疫苗分发加速、经济前景改善和有利的迁移趋势带来需求增长 [5] - 鉴于前景改善和强大的市场地位，公司对未来一年感到兴奋并上调2021年指引 [6] 其他重要信息 - 一季度更改核心FFO定义，使其更符合行业规范，更新了财务报表和补充资料中的历史数据 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合资企业进展、投资规模及类型 - 公司仍希望将此类项目投资限制在1亿美元；已签署三份新建设社区的意向书，这些项目有吸引力的回报和购买选择权，旨在用有限资本建立未来收购管道 [21] - 是合资企业关系，也会有优先股投资 [22] - 这三个项目基本是用于开发的合资企业股权 [23] 问题2: 市场迁入情况 - 从数据看，过去一年迁入情况较稳定，卡罗来纳州的物业迁入人口主要来自纽约、新泽西、宾夕法尼亚市场，占比约6% - 8% [25] 问题3: 收购交易与意向书关系 - 两个收购合同交易与三份意向书项目相互独立 [26] 问题4: 优先股股权开发合资企业的市场、结构及开发商出资情况 - 三个项目分别位于里士满郊外、德克萨斯州奥斯汀和田纳西州纳什维尔 [28] - 这些是公司目标市场，此前因价格等原因未进入，通过该项目可获得立足点并在未来拓展 [29] - 合资企业中开发商贡献土地，已完成分区和其他法规工作，也有数字股权投入，具体比例约为80 - 20，项目接近开工状态 [30][31] 问题5: 达拉斯和夏洛特新收购项目的资本化率及稳定情况 - 是租赁期项目，达拉斯项目有防御和进攻双重意义，夏洛特项目位置优越且未来竞争小 [32] - 是第二年稳定税收调整后的资本化率 [33] - 初始资本化率约为4%，达到约70%入住率需4 - 6个月实现稳定 [34] 问题6: 高入住率对租金推动及不同市场租金情况 - 因增值计划，新租约价格更好；续租需求良好，续租率自去年三季度以来持续上升，公司会在保持入住率95% - 96%的范围内推动租金增长 [36] - 亚特兰大是过去几个季度表现强劲的市场 [38] 问题7: 通过扩大股权基础去杠杆的意愿 - 公司会持续关注，但目前无通过增发股权去杠杆的计划；预计通过有机增长，年底杠杆率将降至7倍左右 [39] 问题8: 提前大幅上调指引的原因 - 最初调整指引时疫苗尚未分发，经济情况存在诸多未知；目前认为新指引合理且偏保守，仍存在一些未知因素，如驱逐禁令可能延长及部分租户利用禁令推迟支付租金 [41] 问题9: 新租约加速增长和续租放缓的解读 - 公司认为在疫情结束前，高入住率是保护投资组合和实现业绩的最佳方式；会根据租赁到期情况调整续租率以维持入住率；新租约受益于增值计划，可获得18% - 20%的溢价 [42] 问题10: 合资企业未杠杆内部收益率的构成及收益支付方式 - 暂无未杠杆内部收益率构成的具体数据，会后续提供 [44] - 预计以现金支付收益，具体细节后续提供 [45] 问题11: 资本来源的优先级 - 公司优先将留存收入用于增值项目，其次考虑处置资产，股权融资优先级较低 [48] 问题12: 拟处置资产的资本化率及资本回收价差 - 市场上一些增值交易的资本化率低于4%，公司认为目前市场平均资本化率约为4% [49] 问题13: 新建设收购项目的价值驱动因素和竞争优势 - 达拉斯项目可利用当地现有社区资源，夏洛特项目位置优越且与现有社区距离近；公司通过直接关系获得略低于市场的价格，承担最低租赁风险 [50] 问题14: 投资组合内增值项目的机会 - 公司在印第安纳波利斯和俄克拉荷马城等市场尚未开展增值项目，仍有机会；公司有优秀的平台，翻新成本低，但市场上合适项目难找 [53] 问题15: 再开发和维护资本支出的价格压力及对投资回报率的影响 - 翻新项目未受到木材成本影响，电器价格压力不大，主要挑战是寻找优质劳动力 [54] - 公司运营高效，成本有所下降，预计未来几个季度翻新成本回报率将提高 [55] 问题16: 公司股票估值 - 从市场资本化率看，公司股价被低估；公司有引人注目的故事和增长机会，运营平台强大且可扩展，理论上股价应更高 [58][59] 问题17: 合资企业的管理费及运营计划 - 公司在每个交易中有购买权，计划在项目完成后购买并进行管理，交易完成前无管理费 [60]