财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净亏损37.2万美元，而2019年第一季度净收入为250万美元 [27] - 第一季度核心业务增长至1760万美元，较2019年第一季度的1600万美元增长10% [27] - 第一季度核心资金运营每股收益为0.19美元，高于2019年第一季度的0.18美元 [27] - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长7%，主要由4.7%的收入增长推动 [28] - 同店社区第一季度平均入住率为92.7%，仅比去年低10个基点 [28] - 这些物业的租金同比上涨，本季度平均有效月租金为1089美元，自去年第一季度以来上涨4.9% [28] - 非增值同店社区第一季度租金上涨3.6% [28] - 同店运营费用在2020年第一季度仅增长1.3% [29] - 一般和行政费用在本季度增加230万美元，主要是由于与授予符合退休条件员工的股票奖励相关的170万美元基于股票的补偿费用 [30] - 截至3月31日，公司拥有5700万美元的无限制现金，通过无担保信贷安排约有1亿美元的额外额度，以及1.02亿美元的远期股权发行剩余收益 [30] - 第一季度末，公司负债略超过10亿美元，直到2023年才有重大债务到期 [33] - 2021年有7600万美元的债务到期，但公司有足够的流动性来偿还或再融资 [33] - 季度末，公司的正常化净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为9倍 [33] - 第一季度，公司总投资组合的资本支出为1030万美元，即每单位84美元 [34] - 公司原计划2020年为增值计划预算2120万美元，现在预计投资1100万美元，节省1020万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 增值计划方面，截至第一季度末，成本阶段1、2和3已完成3025个单元 [24] - 第二季度，公司对增值计划采取了更有选择性的方法，暂停或推迟了11个增值社区的装修工作 [25] - 剩余12处房产的投资回报率达到19.7%，升级后的单元仍有强劲需求 [25] - 预计2020年完成1100个单元，约为之前估计的50% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，18个市场中除2个外，同店NOI均增长，8个市场的NOI增长超过10%，4个市场（包括印第安纳波利斯、夏洛特、查塔努加和巴吞鲁日）的NOI增长达到15%或更高 [20] - 4月，公司收取了98%的账单租金，包括与有需要的家庭签订的139个付款计划 [11] - 截至5月6日，公司已收取约90%的5月租金，与4月同期的收款情况一致 [11] - 4月租赁流量下降，通常4月是租赁季节的开始，但公司虚拟游览的转化率更高，42%高于去年的30% [24] - 4月最后两周的流量反弹了34%，预计随着限制的解除，租赁流量将有所改善 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保护员工和居民的福祉，为有经济困难的居民提供付款计划、免除滞纳金和暂停驱逐等支持 [7][8] - 采取措施保护业务并保持显著的流动性，包括严格管理成本结构，暂时暂停部分增值计划 [9] - 董事会调整了股息政策，从2020年第二季度开始，将季度股息从每股0.18美元调整为0.12美元，以增加财务灵活性并加速去杠杆化 [14] - 公司拥有明确的投资策略，专注于中端市场的多户社区，提供经济实惠的高品质产品 [16] - 公司将平衡适当的租金增长策略与保持入住率的需求 [13] - 公司将继续评估市场，在增值和资本回收计划上更加谨慎和有选择性 [17][26] - 公司将积极与居民互动，满足他们的住房和付款需求，同时提供安全的居住环境 [37] - 公司将管理成本，减少当前运营环境中不需要的费用 [37] - 公司将在不确定时期重新评估战略举措，为市场和经济的逐步复苏做准备 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司居民产生了重大影响，但公司有信心应对挑战，因为公司拥有合适的团队和资产组合，专注于非门户市场，这些市场受疫情影响较小且恢复较快 [15] - 公司的中端市场多户社区具有吸引力，需求强劲，在住房拥有率下降时往往受益 [16] - 公司拥有灵活的投资机会，尽管目前暂停了部分增值和资本回收计划，但在市场条件改善时可以重新启动 [17] - 公司拥有强大的资产负债表，充足的流动性和直到2023年才到期的重大债务，能够承受当前的危机 [17] - 随着各州放宽限制，公司预计租赁流量将改善，但经济复苏的轨迹可能在一段时间内受到抑制 [12][13] 其他重要信息 - 公司提醒电话中可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 参与者可能会讨论非公认会计原则（GAAP）的财务指标，相关信息可在公司网站的投资者关系部分找到 [5] - 公司不会主动更新前瞻性陈述，除非法律要求 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5月和6月入住率是否会增加 - 公司认为入住率会提高，基于保留率和租赁流量开始回升，假设一切开始开放，预计会有更多流量 [40][41] 问题2: 如何考虑结算剩余的远期股权以及用于降低杠杆或进行收购 - 目前公司保持灵活性，取决于经济复苏情况。如果用于去杠杆，杠杆率将有大约一个季度的改善，到2020年底，净债务与EBITDA之比应低于8倍 [43] 问题3: 计算杠杆率改善时对NOI做了哪些运营假设 - 这只是基于当前情况的基本假设，没有对未来NOI的假设 [44][47] 问题4: 各市场或投资组合中的收款情况是否有差异 - 公司在旅游和休闲行业暴露程度较高的市场（如威尔明顿、默特尔比奇、奥兰多）以及一些有新供应的A类社区看到收款压力，这些社区的优惠措施有所增加 [49] 问题5: 增值服务收入流未来的影响如何 - 市场竞争激烈，如果竞争对手降低宠物租金、代客垃圾处理或其他便利设施的成本，公司将仔细考虑如何竞争。目前没有收到太多反馈，根据续约率和近期流量，预计业务会很快恢复 [50] 问题6: 投资销售市场开放时，假设利率保持不变，资本回报率将如何稳定 - 目前交易较少，数据点有限。但在复苏后的短期内，资本回报率将与危机前相同或更低，主要是因为利率较低，多户住宅仍然是最具弹性和可预测的投资类型 [53][54] 问题7: 假设2020年物业层面的NOI与2019年持平或下降，是否会对各城市的物业税产生重大影响 - 公司希望会有影响，但各城市都需要资金，所以不确定是否会有影响 [55] 问题8: 4月和5月初新租约的租金变化，以及翻新和未翻新单元的差异 - 第二季度，非增值同店物业的新租约租金上涨1%，续约租金上涨2%，总体上涨约1.9%；增值物业的新租约租金上涨8.1%，续约租金上涨3.6%，总体上涨4.8% [58] 问题9: 如何核算拖欠款项，对今年FFO的影响如何 - 公司尚未做出决定，需要时间与审计师和会计师评估适当的会计处理方法，更多信息将在第二季度财报电话会议上提供 [60] 问题10: 在一些市场，特别是不太受机构关注的市场，是否有机会整合一些高杠杆的增值参与者 - 公司认为会有机会，但目前还处于早期阶段，市场上交易很少，公司将利用流动性寻找机会 [61][62]