财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.16美元，包含0.03美元的一次性正向项目和0.01美元的前置G&A支出，调整后FFO为每股1.14美元，较上季度高0.04美元 [29] - 同店基础上，第一季度现金NOI增长12.8%，剔除一次性项目并调整去年第一季度未支付租金的租户后，现金同店NOI为10.1%，GAAP同店NOI增长9.1% [30][31] - 季度末，稳定投资组合的入住率为91%，出租率为93%，入住率较第四季度下降是因圣地亚哥14.5万平方英尺的租户搬离 [31] - 目前流动性约为13亿美元，包括约1.75亿美元现金和11亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [32] - 净债务与第一季度年化EBITDA之比为5.9倍，2024年12月前无债务到期 [33] - 预计2022年处置资产2 - 5亿美元，剩余时间的开发支出预计为5 - 5.75亿美元 [39] - 预计2022年FFO每股在4.44 - 4.58美元之间，中点为4.51美元，较之前指引提高0.06美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度整体租赁利差为+7%，租赁续约率较低，2025年前每年平均到期7% [17] - 多户住宅业务：约1000套住宅单元截至目前出租率为97%，好莱坞最新项目Jardine交付11个月后出租率达94%，租金接近每平方英尺6美元 [18] - 生命科学业务：各市场空置率处于个位数低位，租赁活动活跃，Kilroy Oyster Point和圣地亚哥未来项目Santa Fe Summit受关注，全部开发阶段完成后，生命科学物业的NOI可能占公司总收入的30% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区BART客流量较上月增长约20%，较去年增长超140% [6] - 奥斯汀是最新市场，办公物理入住率领先，达61%，美国前10大城市平均入住率约为40.5% [47][48] - 旧金山2 - 3月VTS报告的参观量增长23%，年初至今租赁面积为73.2万平方英尺，其中61.1万平方英尺为A类租赁，12.1万平方英尺为B类租赁，转租面积从疫情期间的940万平方英尺降至约650万平方英尺 [51][52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是购买和建造市场上最好的办公和生命科学建筑，以吸引大型、成熟和成长型用户，在Green Street报告中，公司在上市办公公司的投资组合质量排名中得分超过90分，位居同行第一 [11] - 公司致力于打造现代、舒适和可持续的工作环境，本月提交了第11份年度可持续发展报告，其努力获得了GRESB、道琼斯、NAREIT和ENERGY STAR等领先组织的全球认可 [12] - 公司在奥斯汀继续扩张，收购了体育场区的一块土地，预计今年晚些时候开始建设，还组建了当地团队以促进该地区的持续扩张 [21][25][26] - 行业竞争方面，公司认为高质量资产与普通资产的差距在疫情后更加明显，公司专注于高质量资产的开发和运营，以在竞争中脱颖而出 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情后新的常态正在形成，人们回到城市，办公室入住率持续提高，科技和生命科学公司仍是经济的驱动力，尽管宏观因素存在挑战，但公司的长期租赁、优质租户和低杠杆为应对短期波动提供了缓冲 [5][6][8][13] - 公司对今年的几个目标进展感到满意，将继续致力于完成和租赁开发项目、积极管理运营投资组合、寻找外部增长机会、保持保守的资产负债表以及在必要时参与政治活动以影响公共政策 [27] 其他重要信息 - 本季度公司在披露中扩大了租金变化计算的交易范围，包括自疫情开始以来空置的空间，以让投资者更好地了解投资组合情况 [34][35] - 公司预计第三季度开始确认333 Dexter剩余51%的收入，第四季度初确认25万平方英尺生命科学重建项目的收入 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导数据中0.02美元的非经常性项目和指导提高0.06美元的差异原因 - 可大致分为三个部分，三分之一是一次性净项目，三分之一是多户住宅投资组合表现强劲，最后三分之一是其他杂项，包括一些早期租赁开始和资本利息略高 [45] 问题2: 租赁对话更新及不同市场的差异 - 公司所在市场的租赁活动和乐观情绪有所改善，员工重返办公室情况不稳定，美国办公室员工的复工率达到疫情以来的最高水平，奥斯汀领先，得克萨斯州可能成为全国办公室复工的风向标，房地产高管专注于让员工回到办公室 [46][47][49] 问题3: 旧金山传统办公租赁需求及雇主对硅谷的看法 - 旧金山2 - 3月参观量增长23%，年初至今租赁面积为73.2万平方英尺，其中61.1万平方英尺为A类租赁，12.1万平方英尺为B类租赁，转租面积从疫情期间的940万平方英尺降至约650万平方英尺，市场上优质空间需求旺盛，科技公司正在制定让员工回到旧金山办公室的计划，但尚未有大动作 [51][52][54] 问题4: 奥斯汀新开发项目对潜在租户的吸引力及周边设施情况 - 体育场区是一个新兴社区，有大量住宅项目，轻轨将连接该地区与市中心，项目周边将有酒店、餐厅等配套设施，项目预计从开工到交付需约2年时间 [58][59][60] 问题5: 奥斯汀CBD Indeed Tower的租赁情况 - Facebook最近租赁了超过65万平方英尺，TikTok租赁了该子市场剩余的最大A类空间，目前平均每7 - 10天有一次参观，有几个超过10万平方英尺的租户正在洽谈，空间展示效果好，租户类型包括专业服务和科技公司 [62][63][64] 问题6: NASDAQ下跌和科技公司股价下跌对租赁活动和转租市场的影响 - 公司未看到负面影响，全国办公领域的需求仍然强劲，科技公司的招聘活动持续，他们需要办公空间来安置员工 [70][71] 问题7: 2023年办公室租赁到期情况的预期 - 公司正在就大部分空间进行洽谈，很多洽谈从2月开始认真进行，有信心取得成功 [73] 问题8: 较小租户市场情况及第一季度租赁量下降原因和未来趋势 - 不同市场情况不同，贝尔维尤有一个6000平方英尺的交易即将签署，好莱坞3万平方英尺及以下的租户市场较慢，旧金山1.5 - 3万平方英尺的参观活动活跃，奥斯汀CBD的理想租户规模约为1.5万平方英尺，参观活动强劲，公司在第一季度未急于达成交易，保持了谈判纪律，目前有一些后期洽谈正在进行 [78][79][80] 问题9: 公司投资组合对VC资金撤回的暴露程度 - 难以预测，虽然VC资金从2021年的创纪录水平有所下降，但2022年仍可能是表现较好的一年，公司认为整体环境仍然健康 [85][86][87] 问题10: 资产销售的出价情况、买家群体及公司未来是否会继续出售资产以提高投资组合质量 - 由于利率变化，资产销售交易量有所放缓，但资产价值与去年底大致相同，公司一直专注于资产的长期表现和价值创造，会根据情况决定是否出售资产，从质量角度看，公司的投资组合已经处于较高水平，未来可能会进一步提高 [90][91][93] 问题11: 公司是否会提高长期持有的资产标准 - 从边际上看，是的，疫情加速了对高质量资产的需求趋势，公司一直注重资产的差异化和长期价值创造，未来投资组合质量可能会进一步提高 [96][97][100] 问题12: 公司是否积极寻找生命科学领域的收购机会及收购类型 - 公司会考虑各种机会，但尚未找到有吸引力的可转换为生命科学的资产，目前重点仍在开发方面，不过不排除未来收购现有生命科学资产或进行资产转换的可能性 [103][106] 问题13: 公司是否只在现有市场寻找生命科学领域的机会 - 公司会考虑很多不同的市场，但目前没有在新市场有积极的生命科学项目 [107] 问题14: 生命科学开发项目是否受到建设成本和交付时间延长的影响 - 公司没有受到影响，在项目开始前会制定GMP价格和交付时间表，有强大的风险管理团队，会密切关注市场情况，包括需求和建设成本 [110][111][114] 问题15: 圣地亚哥Sabre Springs大楼空置后的租赁活动和预期 - 该区域有生命科学活动，有一家50万平方英尺的生命科学公司刚刚签署了租赁协议，公司与多家公司就该空间进行了接触，活动良好，但需要大型租户做出决策 [116][117] 问题16: 旧金山或湾区的质量差异对租金和价值差异的影响及公司是否有机会进行价值增值型物业的再开发 - 目前难以判断，公司目前有很多租赁活动和其他业务要处理，没有认真考虑在该地区进行收购或转换，但会持续关注，质量差异在疫情后更加明显，A类优质空间的租金高于疫情前，与A - 到B类空间的租金差距约为每平方英尺15美元 [120][123][125] 问题17: 公司运营费用和利息费用的展望 - 运营费用方面没有明显变化，利息费用方面，公司没有浮动利率债务，2024年底前无到期债务，资本利息可能会因奥斯汀项目而略高于之前的7000 - 8000万美元范围 [129][130] 问题18: 公司投资组合中的转租情况 - 公司投资组合中没有重大的转租情况，最大的转租空间已被吸收，转租空间的要价和交易价格因转租方的动机而异 [131][132] 问题19: Kilroy Oyster Point Phase 2的租赁进展 - 与奥斯汀项目类似，公司每7 - 10天进行一次展示，参观活动在过去五周内显著增加，市场需求仍然强劲，预计未来会继续增加 [135][136] 问题20: 当前物理入住率及趋势 - 奥斯汀领先，为60%，圣地亚哥约为50%，洛杉矶、旧金山和西雅图在25% - 30%之间，科技公司正在努力让员工回到办公室，但也会考虑员工的感受 [139][140] 问题21: Kilroy Oyster Point Phase 2的预期收益率变化 - 租金已上涨至历史最高水平，高于预期，公司认为收益率将优于最初预期，但具体数值暂未确定，租金较之前的交易上涨了超过25% [144][145] 问题22: 圣地亚哥生命科学租金是否会与南旧金山和西雅图达到平价 - 一些新交易的租金已突破每平方英尺7美元（三净租金），与南旧金山相当，但不同位置可能会有差异，优质产品和优质位置的市场差异会更加明显 [147][148]