财务数据和关键指标变化 - GAAP EPS在2019年第一季度为每股亏损0.04美元，而2018年第一季度为每股亏损0.02美元 [9] - 2019年第一季度调整后EBITDA为1.2亿美元，2018年第一季度为1.23亿美元 [9] - 2019年第一季度调整后净收入总计5400万美元，2018年第一季度为6300万美元 [9] - 房地产投资组合在季度末的估计年度NOI为4.05亿美元，其中49%来自美国西部，51%来自欧洲 [9] - 全球同店物业组合的同店收入和NOI均增长3%，排除酒店后同店物业组合的NOI增长5% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅组合同店收入增长6%，NOI增长7% [12] - 南加州多户住宅投资组合NOI增长10%，其中Mission Hills资产收入增长8%，NOI增长10% [12][13] - 太平洋西北地区同店物业组合入住率提高2%，NOI增长近8% [14] - 爱尔兰多户住宅投资组合同店NOI增长超过6% [14] 商业业务 - 商业投资组合收入增长4%，NOI增长约4% [15] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 美国市场重点关注完成战略增值资本支出项目，预计通过完成租赁和开发项目，到2023年底新增1亿美元的年化NOI，其中约3000万美元将在未来18个月内实现 [17][18] 欧洲市场 - 英国职业需求保持稳定，东南部写字楼市场表现强劲，2018年吸纳量达到410万平方英尺，比2017年增长34% [22][32] - 爱尔兰经济持续强劲增长，GDP增长率在欧盟中名列前茅，第一季度都柏林写字楼吸纳量超过100万平方英尺，失业率降至5.4% [27][28] - 西班牙经济显示出韧性和增长，2019年GDP增长预测为2.3%，Moraleja Green购物中心租赁情况良好，入住率达到89% [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的三个关键全球战略举措包括增加NOI、扩大投资管理和收费业务、继续执行资本回收和资产出售计划 [16] - 在投资管理和收费业务方面，公司在第一季度完成了两笔总计约2亿美元的独立账户投资，目前已在新的无杠杆核心平台上投资近3亿美元 [36] - 在资产出售计划方面，公司在第一季度出售了3.23亿美元的资产，获得9300万美元现金，未来将继续专注于出售小型、非核心资产，并将资金重新分配到高质量投资机会中 [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资市场的积极趋势感到满意，并对关键举措的持续进展表示乐观 [44] - 管理层认为，尽管面临一些挑战，但公司的多元化投资组合和战略举措将有助于实现长期增长 [8][16] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了Capital Dock的2.61亿欧元再融资，有效利率为1.56%，降低了公司在该资产的现金基础 [44] - 公司出售Meyers研究部门导致第一季度费用减少300万美元，间接费用和一般管理费用减少400万美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待零售板块的投资机会，是更具机会还是减少暴露？ - 公司表示正在同时进行出售和增值操作，在特定地理市场和优质资产上，认为市场存在过度反应，导致价值受损，因此会进行研究和投资 [47][49] 问题2: 建筑成本上升对开发管道的下一阶段有何影响？ - 公司认为在爱尔兰有优秀的建筑管理团队，能够控制成本，目前主要关注土地价格上涨的问题，建议在购买新土地时保持谨慎 [51][52] 问题3: 如何看待Shelbourne酒店第二季度及以后的收入增长？ - 公司预计酒店在第二季度将恢复正常运营，入住率将达到80%以上，甚至可能接近90%，并通过加入Autograph品牌提高房价和NOI [54][61] 问题4: 如何看待山区州公寓市场的定价能力和增长潜力？ - 公司认为山区州市场具有相对较低的租金和较高的就业增长率，缺乏机构竞争，因此具有较强的定价能力和增长潜力 [70][72] 问题5: 都柏林公寓市场的供应情况如何？ - 公司表示将提供具体数据，但指出都柏林公寓市场需求旺盛，供应相对不足，预计未来几年仍将保持强劲增长 [74][75] 问题6: 如何看待资本筹集的管道和增长潜力？ - 公司表示目前已筹集23亿美元的收费资本，其中37%来自混合基金，其余来自独立账户，预计未来将继续增长，并通过各种渠道筹集更多资本 [79][81] 问题7: 第一季度的收购情况和未来资本分配的优先顺序如何？ - 公司表示第一季度收购活动较少，主要是因为第四季度业务繁忙，未来将根据机会和风险调整资本分配，预计全年交易规模与去年相似 [85][88] 问题8: 公允价值调整的驱动因素是什么？ - 公司表示主要驱动因素是Vintage Housing业务的资产价值上升，从年底的1.02亿美元增加到季度末的1.22亿美元 [92] 问题9: Capital Dock的多户住宅租赁情况如何？ - 公司表示租赁情况良好，预计到年底或2020年第一季度达到95%的入住率，租金符合预算 [94][95] 问题10: 对酒店资产的长期规划是什么？ - 公司表示对苏格兰的Fairmont酒店进行了翻新，目前运营良好，可能在合适的价格出售该资产 [98][99] 问题11: 在部署资本时，如何比较美国和英国的机会？ - 公司认为英国和爱尔兰的债务融资成本较低，具有一定优势，但公司的投资决策不仅仅基于债务成本，还考虑市场增长潜力和价值创造机会 [101][102] 问题12: 如何优先处理非核心资产的处置？ - 公司表示将继续出售不符合核心资产标准的非核心资产，以优化投资组合，并将资金重新分配到更有潜力的项目中 [105][106] 问题13: Capital Dock的再融资条款是否意味着它不是核心资产？ - 公司表示Capital Dock是核心资产，再融资条款为五年期，可延长至七年，利率上限为2%左右，该资产将为公司带来长期稳定的收入 [109][113] 问题14: 美国和爱尔兰的资本回报率有何变化？ - 公司表示美国的资本回报率基本保持不变，略有下降，而爱尔兰的资本回报率在过去几个月有所下降，目前住宅平均资本回报率为3.85% [120][121] 问题15: 是否会在西海岸购买资产？ - 公司表示如果有增值机会，将考虑购买资产，但不会购买核心资产，同时会利用资产交换的机会优化投资组合 [124][126] 问题16: NOI下降速度快于债务，是否会在今年晚些时候赶上？ - 公司表示主要是由于资本分配到开发项目中，导致现金流暂时不匹配，随着项目的稳定，预计将获得6% - 7%的无杠杆回报率 [127][128]