财务数据和关键指标变化 - 总营收较2021年第一季度增加50.7万美元，其中抵押贷款利息收入增加170万美元，利息和其他收入增加44.2万美元，租金收入减少160万美元 [14] - 信贷损失拨备较去年第一季度增加36.3万美元，一般及行政费用（G&A）增加77.5万美元，归属于普通股股东的净利润同比增加63.3万美元 [15][16] - 2022年第一季度完全稀释后的NAREIT每股运营资金（FFO）为0.60美元，去年同期为0.62美元；剔除非经常性项目后，本季度每股FFO为0.61美元，去年同期为0.65美元 [17] - FAD派息率从第四季度降至第一季度的89%，预计2022年将继续下降并在年底接近80%的目标 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度发放2500万美元夹层贷款，为俄勒冈州和蒙大拿州的五个社区提供高级生活服务，贷款期限约五年，利率8%，预期内部收益率11% [18] - 向HMG提供950万美元有担保营运资金贷款，HMG第一季度偿还约80万美元，截至3月31日余额为1860万美元，预计第二季度再偿还700万美元 [18][19] 租赁业务 - 前Senior Lifestyle投资组合剩余六栋建筑，预计第二季度租金3万美元，第三季度37万美元，第四季度48万美元，2023年确定更永久租金 [20] - 前Senior Care投资组合向HMG过渡略超预期，预计第二季度租金约100万美元，第三、四季度各250万美元 [21] - 第一季度从过渡社区确认租金28.2万美元，预计2022年下半年记录约37万美元现金租金 [23] 物业销售业务 - 与Field Senior Living达成协议，以4370万美元出售加州两个辅助生活社区，预计第二季度确认约2600万美元销售收益 [24] - 签订协议以1330万美元出售加州一家121床的熟练护理中心，预计第二季度确认约1050万美元销售收益 [25] - 第一季度后以1690万美元出售弗吉尼亚州一个74单元的辅助生活社区，预计第二季度确认约130万美元销售收益 [26] 物业收购业务 - 第一季度后以5150万美元收购德克萨斯州四个过渡护理中心，共339张床位，预计2022年第三、四季度各收租约100万美元，2023年收租约430万美元 [27][40] 各个市场数据和关键指标变化 前Senior Lifestyle投资组合 - 截至2022年3月31日，18个社区的入住率为83%，高于1月31日的81% [36] - 六栋按市场租金租赁的社区，3月31日入住率为76%，高于1月31日的69% [37] 前Senior Care投资组合 - 2022年3月，过渡到HMG的11处物业入住率为56%，1月31日为57% [38] 同店投资组合 - 截至3月31日，约63%的同店私人付费单元入住率为78%，与1月31日持平，高于9月30日的76% [45] - 约89%的同店熟练护理床位3月平均月入住率为73%，1月为72%，9月为70% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于2022年回归增长，采取措施使LTC成为市场首选资本合作伙伴 [51] - 实施增强的ESG倡议，成立董事会和内部工作委员会，与运营商合作帮助其采用社会责任和可持续实践 [11] - 收购较新的熟练护理中心，如收购德克萨斯州四个过渡护理中心，符合公司战略 [39] - 凭借提供创造性融资结构的能力吸引和达成新机会，与现有和新运营伙伴建立关系，增强竞争力 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正缓慢复苏，有望摆脱新冠疫情影响，基于人口结构和老年人护理需求，行业长期前景积极 [3] - 第一季度行业面临劳动力压力和通胀等挑战，熟练护理行业还面临医疗保险报销水平调整的复杂性 [4] - 多个市场入住率上升，健康机构利用率下降，部分私人付费运营商提高租金未遇阻力，正逐步恢复到疫情前环境 [4] - 对Anthem的入住率恢复有信心，预计2022年仍能收到约1080万美元现金租金 [9] - 预计随着前Senior Care和Senior Lifestyle投资组合租金增加、近期投资产生收入以及债务减少，债务与年化调整后房地产EBITDA比率将在年内下降 [31] 其他重要信息 - 第一季度提供130万美元租金延期和72万美元租金减免，4月提供37.6万美元延期租金和24万美元减免租金，还同意5、6月各提供最高24万美元租金减免 [32] - 与某运营商的合并主租赁协议经修订，该运营商2022年第一季度延期租金约130万美元，4月延期37.6万美元，截至4月延期余额约660万美元，公司未将其确认为收入，指导中也未包含该投资组合收入 [34] - 第一季度后修订Brookdale的主租赁协议，将到期日延长一年至2023年12月31日，增加资本承诺至400万美元并延长到期日，还为合格ESG项目设置激励措施 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 行业能否游说减少CMS对2023年熟练护理费率的削减或延长实施时间 - AHCA正在积极行动，行业内很多人参与其中，有希望将4%的削减分三年实施，熟练护理运营商虽不满但未恐慌 [56][57] 问题: 观察名单趋势如何，是否有新租户问题或租金延期减免增加 - 提供延期和减免租金的是一小部分运营商，随着第二季度新冠病例减少和私人付费租金增长，公司持谨慎乐观态度 [64] - 某运营商资产在扣除管理费后现金流为正，公司不担心需额外减免租金 [65] 问题: 是否有额外的物业过渡 - 正在与一小部分提供延期和减免租金的运营商制定框架以促进过渡，该运营商不在前10，指导中未包含该投资组合收入，希望年底该投资组合能贡献收入 [69][70] 问题: 利率变化是否会使老年住房和熟练护理定价及资本回报率改变，是否会改变投资策略 - 公司希望看到这种变化，但目前市场环境还未达到，市场资金充裕使价格虚高 [73][74] 问题: 投资管道中熟练护理项目（SNPs）占比，CMS裁决是否会影响交易或改变管道方向 - 目前投资管道中只有一个与Ignite合作的SNPs开发项目，公司希望参与新资产、私人房间、强大区域运营商的熟练护理机会 [77][79] 问题: 前Senior Care投资组合与HMG合作情况及租金预期，前Senior Lifestyle投资组合过渡资产情况 - 与HMG合作进展良好，2022年租金指导从500万美元提高到600万美元 [83][88] - 前Senior Lifestyle投资组合18栋建筑中，6栋按市场租金季度重置，其他按年度续约固定增长，入住率上升，租金指导本季度不变 [90][91] - 科罗拉多州一栋过渡物业因运营商无法改善运营，将关闭并出售，目前模型中无该物业收入 [92][94] 问题: HMG租金增加原因、开始支付现金租金时间、确定永久租金讨论进展 - HMG通过找到合适领导、降低代理使用率、引入自身文化等实现成本控制和入住率改善，使租金指导增加100万美元 [98][99] - 指导中包含第二季度100万美元租金，第三、四季度各250万美元 [100] - 第四季度将与HMG合作延长租赁协议并确定更永久租金，后续会提供更多指导 [101] 问题: 有较大租金延期的辅助生活租户情况，是否能收回延期租金 - 正在与该运营商制定过渡框架，预计7月前完成过渡，年底该投资组合有望贡献收入，可能会有资产出售 [103][104] - 未将延期租金确认为收入，不指望收回，该运营商采用现金收付制，资产负债表上无应收账款 [106][107] 问题: 两个过渡记忆护理资产租金收取情况 - 第一季度收取租金，预计第二季度无收入，下半年收取约30万美元 [109][112]