财务数据和关键指标变化 - 公司本季度报告的摊薄后每股正常化FFO为0.47美元，报告了约4.52亿美元的房地产及其他资产出售净收益，其中包括出售八家Steward设施给麦格理合资企业获得的约6亿美元收益，但根据会计规则冲销了约1.25亿美元的未开票直线租金 [38] - 公司G&A费用略有增加，主要是由于每年第一季度雇主税和401(k)匹配费用约为其他三个季度的五倍，2022年第一季度为260万美元，而2021年第四季度不到50万美元；以及上一年度非高管奖金应计费用的调整，通常会增加约50万美元的额外费用 [42] - 公司将指导方法从历史运行率改为更传统的日历年估计，2022年日历年FFO指导范围为每股1.78 - 1.82美元，不再预计开发和其他资本项目完成后将收到的租金，之前的指导中包含约2500万美元的预期租金，约合每股0.04美元（年化），现在不再包含在新的指导中，除了最近交付的Ernest's Bakersfield设施 [45][47] 各条业务线数据和关键指标变化 - Steward的覆盖率保持在行业标准或以上，过去三个季度接近三倍覆盖率且保持平稳，迈阿密地区的近期收购远超预期；劳动力成本方面，合同劳动力同比下降，但在过去两个月略有增加，整体薪资、福利和合同劳动力远低于预算 [14][16] - Circle在英国的运营表现出色，覆盖率持续超过公司最初预期，新冠疫情后自付住院患者数量比2019年增长40% - 75%；存在护士人员短缺问题，面临供应、公用事业、食品成本等方面的通胀压力，但预计第一季度符合预算 [18][19] - Prospect已与两家实体达成协议出售其宾夕法尼亚州和康涅狄格州的设施，公司尚未同意改变房东身份；劳动力成本在过去一两个月开始趋于平稳，合同劳动力成本每小时下降15 - 20美元，公用事业、食品和其他费用在过去一年有所上升，但与通胀基本一致 [20][22] - Swiss Medical在2021年底实现了强劲的覆盖率，并在瑞士继续扩张，2021年EBITDARM同比增长约21%，由收购和有机增长推动，未报告人员配置问题 [23] - MEDIAN的EBITDARM覆盖率在过去两年保持稳定，2022年第一季度平均入住率比去年高出约2.5个百分点，预计符合预期，尽管存在与新冠相关的自我隔离人员配置问题；截至2022年2月，人员成本低于预算，但同比增长8% [24] - Priory的覆盖率略有下降，但仍在可接受范围内，接近两倍；入住率超过去年，但受到与其他行为健康设施相同的劳动力短缺问题的限制，预计2022年第一季度符合预期，尽管存在与新冠相关的自我隔离人员配置问题；截至2月，人员成本上升4%，但同比仅比预算高出1% [25] - Healthscope的覆盖率超过两倍，该地区所有择期手术限制已放宽或取消 [26] - Prime表现出色，覆盖率超过五倍，公司和Prime都希望继续合作，仍在处理今年夏天到期的几份租约 [27] - LifePoint整体表现良好，过去12个月的覆盖率季度环比基本持平，去年年底完成了与Kindred的合并，并将一些Kindred设施和LifePoint医院分拆给新实体ScionHealth，公司将这两个实体都作为租户 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司近期以1.78亿欧元收购了芬兰四个不同主要大都市地区的四家医院，进入北欧芬兰市场，主要租户Pihlajalinna是芬兰第三大私立医院运营商 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为目前股票被严重低估，不会通过出售股票进行大规模收购，预计2022年增值收购范围在10亿 - 30亿美元之间，最终收购规模将取决于获得有吸引力价格的股权资本的数量和时间 [36][52] - 公司预计股权资本将来自选定的房地产销售、合资企业交易等，目前虽无具有约束力的协议，但有信心复制之前成功的合资企业结构 [53][54] - 公司的合资企业战略包括整合优质但可能之前管理不善的资产，在优质运营商租户改善财务业绩后出售部分权益给合资伙伴，也有能力在收购前端与合资伙伴共同投资 [57][58] - 公司将继续通过当前投资组合实现长期成功，包括收取现金租金、利用投资组合获取内置收益和获得额外高效股权资本，并加强了租户层面的租赁覆盖率报告 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合处于历史上最强劲的位置，投资组合多元化且表现良好，租户产生了强劲的租赁覆盖率，有望在2022年取得良好表现，公司拥有强大的资产负债表，在收购和合资企业方面拥有比以往更多更好的全球机会 [8] - 公司管理层认为，尽管存在一些劳动力压力，但运营商的EBITDARM接近或达到创纪录水平，即使劳动力压力不缓解，运营商对2022年的整体预期结果仍持乐观态度 [32] - 公司认为，从长期来看，医疗保险对医院的报销一直超过通胀，公司与租户建立了良好的关系，这对公司的成功至关重要 [33] 其他重要信息 - 公司在补充文件中提供了投资组合中各个租户的覆盖率，对于少数不提供详细季度财务结果的运营商，提供了其信用状况 [13] - 公司在网站上发布了一些幻灯片，以纠正近期第三方评论可能造成的误解，包括调整后的FFO与股息支付的对比、净租赁现金收益率的表现、医院运营结果的计算方法等内容 [61][67][69] - 公司大部分股权投资为15亿美元的医院房地产，以合伙形式持有，其中约9亿美元（60%）是MEDIAN资产和Steward马萨诸塞州资产的一半，分别位于两个合资企业中，其余为瑞士、西班牙和意大利的急性护理医院 [72] - 公司有两项真正的RIDEA投资，分别是去年年底收购的Springstone和两年前收购Steward的国际合资企业，还对Steward有两项投资，一项是1.39亿美元的优先股权益，另一项是约3.6亿美元的贷款 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否对整体2.7%的EBITDARM租金覆盖率进行过与劳动力成本上升相关的压力测试 - 公司未进行此类测试，因为预计通胀不仅会影响成本端，也会影响收入端，医院报销长期以来一直能跟上或超过通胀压力，且医院运营商有能力管理成本以维持利润率 [77] - 公司管理层在过去五周与大多数运营商会面，运营商对劳动力成本增加并不过度担忧，且多数运营商在过去几个月看到劳动力成本增加的情况有所缓解 [78] 问题2: 本季度按租户披露覆盖率的做法是否会在未来每个季度持续 - 公司将尝试继续进行类似的披露，并会不断改进披露内容 [80] 问题3: 杠杆率暂时升高，是计划在未来12 - 24个月降至5 - 6倍，还是杠杆目标已提高并对当前水平感到舒适 - 公司对当前6.5%的杠杆率感到舒适，但仍计划降低杠杆率，目的是在股票估值恢复到可接受水平且杠杆率处于合适水平时，能够迅速应对大型投资机会，保持竞争优势 [84][85] 问题4: Prospect出售宾夕法尼亚州和康涅狄格州部分业务对公司作为房东的影响仍不明确的原因，以及公司是否有权决定运营商，何时能有更明确的信息 - 公司有权决定是否出售房产，目前Prospect和潜在买家仍处于谈判初期，尚未向公司提出提案，公司将在收到提案时进行处理 [87] 问题5: 公司是否有可能保留房产并更换运营商 - 公司表示有可能，但目前尚未与拟议的新运营商进行讨论 [88] 问题6: 董事会是否讨论过拆分董事长和CEO角色以改善治理 - 董事会会讨论所有相关治理问题，董事会在代理声明中解释了为何对CEO兼任董事长感到满意，且CEO自公司成立以来一直担任该职位 [91] 问题7: 利率上升和通胀预期是否影响投资者对医院资产的回报预期，以及过去六个月医院资本化率是否上升 - 公司表示目前时间较短，未观察到资本化率有明显变化，卖家未降低近期的资本化率水平，近期黑石收购ACC的交易也未显示出资本化率压缩的情况，公司在芬兰的收购交易的资本化率与6 - 12个月前预期相同 [94] 问题8: 公司目前的合资企业讨论情况如何，投资者的态度是否有变化，讨论是否有进展 - 公司表示没有新的进展，仍在评估投资组合的不同部分，进行初步讨论，但未看到潜在合作伙伴对出售方资本化率的压力 [95] 问题9: 投资组合中有多少资产愿意出售，HCA是否有兴趣收购犹他州的资产 - 公司过去几个季度平均每月出售超过1亿美元的资产，预计近期还会有一些一次性交易；公司对HCA有出售选择权，可在交易完成后以公允价值出售资产，但目前没有近期出售的计划 [97] 问题10: 本季度完成收购的租赁条款情况，以及如何计算现金收益率 - 芬兰交易的四份租赁合同剩余期限约为13 - 17年，平均约15年 [101][102] 问题11: 在通胀压力下，预计Q1 2022及全年的覆盖率会下降，如何看待预算增加16亿美元的报销率上调，以及私人支付模式下的收入情况 - 公司和运营商不同意覆盖率会下降的观点，2月劳动力成本达到峰值，可能导致第一季度覆盖率略有下降，但运营商预计2022年EBITDARM不会低于2019 - 2020年水平 [105][106] - 从CMS角度来看，医院运营商对报销率上调感到满意，商业保险通常会跟随CMS的调整 [108] 问题12: 建设成本上升对开发项目收益率的影响 - 公司表示现有在建项目没有承包商提出成本超支问题，若成本上升，租金也会相应增加；但不确定一些计划中的开发项目是否会继续进行，不过这些项目规模不大 [110] 问题13: HHS资金在2021年结束后，对租金覆盖率的影响 - 若剔除2021年12月31日结束的过去12个月中仍包含的HHS赠款，整体租赁覆盖率将下降约40个基点，2021年第三和第四季度的赠款所剩无几 [115] 问题14: 近期投资活动是否会导致投资管道从美国转向欧洲，以及若大规模收购暂停，目标市场或资产类型是否会改变 - 公司表示投资管道仍保持约50%国际和50%美国的比例，短期内美国的收购项目较多，但在股票价格恢复到合适水平之前，不会进行大规模收购 [116] 问题15: 剔除赠款后覆盖率下降40个基点，是否意味着覆盖率下降0.4倍 - 公司确认是正确的，且这是整个投资组合的情况，未进行细分 [119] 问题16: 随着季度推进，覆盖率是否会下降，以及资本可用性方面，潜在合资企业的情况如何，感兴趣的各方有何变化，何时能有结果 - 公司预计下一季度覆盖率会略有下降，主要是由于2月的压力，但3月和4月情况已有所改善，预计只是短期影响 [121] - 公司表示与潜在合资伙伴的经济讨论没有太大变化，仍在进行中，但无法预测何时能达成协议 [123][125] 问题17: 公司是否会更多地采用RIDEA结构，以及RIDEA收入的报告位置 - 公司进行RIDEA交易是为了获取优质的房地产平台，如Springstone交易，此类交易非常罕见且盈利丰厚，允许公司以相对较小的增量、低风险投资获取重要的房地产平台 [127][128][130] 问题18: 公司披露的G&A与代理声明中具体薪酬指标的调整后FFO与财报中报告的FFO有何差异 - 主要调整包括董事会批准的处置策略导致的稀释调整，以及对收购和用于资助收购的稀释性资本的影响进行年化调整 [132][133] 问题19: 公司新的指导方针中是否包含已完成的收购、潜在收购、资本交易和客户资产销售的预期 - 公司不假设Prime会行使购买约3.3亿美元房产的选择权，但对预期有一定信心，若Prime行使选择权，结果仍在指导范围内 [139] - 公司对Prospect不做任何假设，在指导方针中不包含与Prospect医院相关的房产销售、租赁调整等内容 [140] 问题20: 能否提供EBITDAR覆盖率的大致情况 - 公司过去曾采用EBITDAR计算方式，但因此受到批评，现在与其他公司一致采用EBITDARM计算方式；若要估算EBITDAR，4%的管理费可能是一个较为保守的计算方法 [145] 问题21: 公司提到的11亿 - 30亿美元的收购范围，是否意味着不会进行大型交易，市场上是否有大型交易机会，为何不考虑 - 市场上有很好的大型交易机会，但公司不会在当前股价水平下通过出售股票进行此类交易，希望通过披露信息和纠正误解来提升股价 [149] 问题22: 公司不进行大规模收购直到股价回升，这是将公司排除在10亿 - 30亿美元收购范围的上限，还是下限 - 公司表示这将使公司排除在50亿 - 60亿美元的收购范围之外，10亿 - 30亿美元的指导范围仍基于公司对资产出售和合资企业形成的预期，不需要股权融资来维持该范围 [153][154] 问题23: 公司关于合资企业的信息传递方式有所改变，之前是在交易完成后引入合作伙伴，现在表示愿意提前引入，是否会损失部分价值 - 公司表示之前的方式仍有机会复制，如Steward和MEDIAN的合资企业；但在当前股权市场下，为了进行大型收购，可能需要提前引入合作伙伴，公司认为可以从私人市场获得股权融资来支持大型收购 [163][165][166] 问题24: 公司能否采取措施减少自身股权资本的限制 - 公司表示提高股价可以缓解资本限制 [167] 问题25: 公司出售的19处Adeptus房产实现价值1.35亿美元，这些房产的现金资本化率是多少 - 由于部分房产为空置状态，没有收入，无法计算资本化率；大部分价值来自最近出售的两处房产，其余17处为独立急诊室，出售时大多没有市场租金收入 [170][171][174] 问题26: Steward的EBITDARM覆盖率为2.8倍，是否对新冠相关成本和其他大型企业相关成本进行了加回调整，以及如何与2021年6月投资者报告中Steward的财务覆盖率低于1倍的情况相协调 - 公司表示EBITDARM计算中没有进行任何加回调整，均为设施层面的收入数据 [175] - 2021年6月报告中的数据是公司层面的财务报表，包含非经常性、非设施层面的调整，主要与IASIS的收购和新冠相关数据有关，公司关注设施层面的覆盖率是为了确保在Steward出现财务压力时，能够提取有盈利能力的医院资产 [177][179][180]