财务数据和关键指标变化 - 2019年前三季度，公司完成了价值37亿美元的交易，较年初增长40% [10][22] - 2019年第三季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.33美元，超出市场普遍预期 [22] - 第三季度G&A费用约为2330万美元，处于此前每季度2300万 - 2500万美元预期的低端 [25] - 公司重申目前的年化运行率为每股1.56 - 1.58美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 急性护理医院 - 同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.19倍，较去年同期略有下降16个基点，主要是由于几家大型综合急性医院的业务量略有下降 [18] 独立康复设施（IRF） - IRF EBITDARM覆盖率为1.97倍，与去年同期的1.98倍基本持平，美国IRF覆盖率从2.55倍增至2.81倍，增长了9.9% [20] 长期急性护理医院（LTACH） - LTACH EBITDARM覆盖率为1.5倍，与去年同期基本持平，不包括最近收购的Vibra投资组合，该组合中LTACH的综合覆盖率约为5倍，目前LTACH占公司总投资组合的2.6% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场的资本回报率在过去12个月里相当稳定，可能略有上升 [95] - 欧洲市场的资本回报率有较为显著的上升 [95] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续在全球范围内寻找与新运营商合作的机会，以实现业务增长，目前投资管道中有超过50亿美元的潜在交易正在积极推进 [11] - 公司认为在全球经济发达地区的急性医院房地产市场中，公司已占据领先地位，随着市场的扩张，公司有望在可预见的未来实现增长 [26] - 公司计划保持适度的杠杆率，并按照长期战略进行运营 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年是公司出色的一年，且增长势头有望延续，对近期的收购机会持乐观态度 [10][26] - 随着市场对核心医院房地产长期租赁融资好处的认可度不断提高，公司预计将在市场扩张中受益 [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出一些前瞻性陈述，这些陈述受多种风险和不确定因素影响，实际结果可能与陈述存在重大差异 [5] - 公司会描述一些非GAAP财务指标，这些指标应与可比的GAAP财务指标结合考虑，公司已按照相关要求将非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 强大的收购管道主要集中在哪些业务类型，是急性护理医院、IRF还是LTAC？以及是在现有国际市场寻找机会，还是拓展新市场？ - 收购管道几乎全部集中在急性护理医院，且是在之前已投资和宣布的市场，目前暂无拓展新市场的计划 [30] 问题2: 同店组合对覆盖率的影响如何，近期趋势怎样，如何看待同店组合中的新资产？ - 第二季度HCA运营数据显示业务量略有下降，市场曾出现恐慌，但本周HCA报告显示业务强劲反弹，公司虽未获取所有运营商的报告数据，但目前情况与HCA报告相符 [31] 问题3: 完成管道中的交易后，Steward的集中度将如何变化？ - 由于管道中没有大量额外的Steward资产，预计Steward的集中度将继续下降，未来不久有望降至25%左右 [32] 问题4: 收购的LTACH资产谈判情况如何，团队如何实现如此高的覆盖率？ - LTACH资产是收购IRF时的附带资产，公司认为IRF定价合理，LTACH定价非常好，部分LTACH的覆盖率达到两位数，公司对按床位计算的价格和覆盖率都很满意 [40] 问题5: 公司是否对开发更多行为健康资产感兴趣，该类资产的承保情况和期望覆盖率如何？ - 公司希望看到更多行为健康资产的机会，此次与相关运营商的交易使其具备了一定规模，预计未来还会有合作，该类资产的承保覆盖率与IRF相似，为2.5 - 3倍 [41] 问题6: 与瑞士Infracore的合作关系有何进展？ - 从中期来看，公司对Infracore的所有权有望增加，即使所有权不立即增加，随着Infracore规模的扩大，公司在瑞士的投资也将继续增长 [42] 问题7: 考虑到所有收购，2019年第四季度能否实现每股1.56 - 1.58美元的运行率？ - 不一定能完全实现，但应该相当接近，仍有一些开发项目会对其产生影响，且持续的收购活动也可能有重大影响 [46] 问题8: 公司对增加LTACH资产的兴趣如何？ - 目前LTACH占总投资组合的2.6%，公司不期望其占比增加，若有附带机会会考虑，但目前没有额外关注的LTACH资产 [47] 问题9: 公司对一般急性护理的EBITDARM覆盖率舒适范围是多少，新收购资产对当前覆盖率有何影响？ - 公司对一般急性护理医院的承保覆盖率在2.5倍及以上，但收购新医院会使整体平均覆盖率下降，同时新加入同店组合的22处房产因未经过充分运营，也会导致覆盖率自然下降，此外第二季度业务量也有一定疲软 [52][53] 问题10: 公司股息增长或加速增长的路径如何，董事会对此有何看法？ - 董事会在股息增长方面较为谨慎和保守，会随着现金增长而增长，而非仅依据预期增长，目前股息政策下的运行率指导约为AFFO现金FFO运行率的80%，公司认为这是合适的比例，待完成收购并整合季度NOI后，有望实现较快增长 [55] 问题11: 美国IRF覆盖率约10%的改善是与运营商特定举措有关，还是行业整体趋势？ - 这是行业整体趋势，公司所有IRF运营商的表现都很好 [62] 问题12: 50亿美元的投资管道中，交易可能在2019年还是2020年宣布？ - 虽不能过早确定，但公司对正在推进的管道持乐观态度 [64] 问题13: Vibra交易的资本回报率如何，IRF和LTACH的资本回报率有何不同，以及Vibra为何再次与公司合作？ - 由于是整体租赁，较难单独看待资本回报率，但公司认为IRF的资本回报率处于市场合理水平，LTACH的资本回报率高于市场水平，且这些LTACH表现出色，在新的支付要求下处于有利地位；Vibra与公司一直保持良好关系，之前的交易是出于机会主义考虑，现在双方再次合作 [72][73] 问题14: 如何为50亿美元的投资管道提供资金，同时平衡杠杆率？ - 公司认为目前无需提高杠杆率，虽快速增长会导致杠杆率暂时波动，但有信心继续通过传统方式获取资金，并保持杠杆率的纪律性，此前在股权发行和长期美元债务方面都取得了成功 [75][76] 问题15: 神经精神科开发项目的经济情况如何，资本回报率怎样，该细分领域在美国医疗保健领域是否有增长机会？ - 从资本回报率来看，该项目可能处于市场较高水平，公司认为该产品线在市场上受欢迎，有需求且得到了医院、法院系统和支付方的支持，但目前投资规模较小，公司对该运营商和其他相关运营商有较高期望 [84] 问题16: 考虑到主租赁协议的经济保护，Steward关闭亚利桑那州医院是否意味着未来会有更多类似设施关闭的公告？ - 此次关闭并非完全意外，由于新增竞争，Steward将服务转移到其他设施可节省大量成本，虽不认为会有大量此类情况，但可能会有个别类似情况，总体而言Steward医院运营良好 [86] 问题17: 公司从运营商处获得的透明度是否足够，能否准确计算EBITDARM覆盖率，租户是否会基于一次性项目进行调整？ - 公司从运营商处获得了大量透明度，不仅有日常、每周和每月的运营统计信息，还有每月和季度的财务信息，公司拥有来自美国8家顶级10家医院运营商的数据，透明度非常强；同时，公司在租赁协议中对EBITDAR的定义有详细且严格的规定，租户较难借此进行不当调整 [89][91] 问题18: 公司今年的投资涉及很多新合作关系，这种趋势在收购管道中是否会持续，长期来看公司对租户多元化的接受程度如何？ - 预计在接下来的投资管道中会有更多新运营商，这种趋势会持续，这也是公司降低Steward风险敞口的有意之举；公司认为从长期来看，单个运营商占总投资组合的比例在25%左右较为合适，但公司会对单个房产进行独立承保，且Steward的业务分布在多个地区，具有一定分散性 [93][94] 问题19: 公司目标资产在当前市场的资本回报率是否有显著变化，在美国或欧洲是否有新的竞争出现？ - 美国市场的资本回报率在过去12个月里相当稳定，可能略有上升；欧洲市场的资本回报率有较为显著的上升，虽然有一些主权财富基金和养老基金在追逐相同的房产，但它们的承销速度较慢，机会成本会抵消其潜在的经济优势 [95]