财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度摊薄后每股正常化FFO为0.31美元，超出市场共识预期 [32] - 第二季度G&A费用约为2230万美元，较第一季度减少120万美元，预计季度G&A费用在2300万 - 2500万美元之间 [34][35] - 基于今年已宣布的34亿美元收购，预计完成后投资组合年化正常化FFO在1.56 - 1.58亿美元之间 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合过去12个月EBITDARM覆盖率为2.96倍，同比略有下降，从3.07倍降至2.96倍 [30] - 同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.48倍，同比下降4%；IRF EBITDARM覆盖率为1.87倍，同比从1.93倍略有下降；LTACH的EBITDARM覆盖率为1.44倍，同比下降14%，但LTACH仅占总投资组合约2% [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续关注全球约50亿美元的投资机会，2019年收购指引从10亿美元提高到25亿美元，目前已承诺34亿美元的收购项目 [11] - 公司专注于普通急性护理医院投资，目标是使国际投资占比达到30% - 35%，目前约为25%；期望最大租户占比降至20%中段，目前Steward占比已从39.5%降至30% [17][47][51] - 公司认为普通急性护理医院是医疗服务体系的核心，将继续增加其在投资组合中的占比，目前已从70%增长到超过80% [18] - 公司在国际市场的竞争略有增加，主权财富基金、保险公司和其他国际投资公司开始关注医院资产；美国市场竞争情况与过去几年基本一致 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对普通急性护理医院市场前景持积极态度，尽管HCA报告显示部分市场医院定价疲软和入院人数下降，但公司投资组合内及其他医院整体表现良好 [80][81] - 公司认为价格透明度讨论不会对特定运营商产生负面影响，虽会引发讨论和困惑，但总体影响不大 [82] - 公司预计将继续在房地产投资信托（REIT）行业实现强劲增长，受益于规模扩大、审慎的杠杆政策和较低的资本成本 [39][41] 其他重要信息 - 公司已为今年宣布的收购项目（除上周宣布的4.41亿美元收购英国八家医院外）安排了永久资金，将维持EBITDA的5 - 5.5倍的保守杠杆率 [38] - 公司认为两家小型医院可能在近期关闭，但预计不会对财务状况和运营FFO产生影响，且已对其进行减值处理 [37][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前医院资产的定价情况以及竞争态势如何？ - 公司表示价格基本稳定，预计维持在7.5% - 8.5%的收益率区间；国际市场竞争略有增加，美国市场竞争情况与过去几年一致 [45] 问题2: 美国和国际市场的目标投资组合比例是多少？普通急性护理医院目前占比及未来趋势如何？最大租户的合理占比是多少？ - 公司希望国际投资占比在30% - 35%，目前约为25%；普通急性护理医院占比将继续增长，目前已达80%；期望最大租户占比降至20%中段，目前Steward占比为30% [47][49][51] 问题3: 预计关闭的医院资产类型、位置、关闭原因以及相关主租赁的覆盖情况如何？ - 这些是小型普通急性护理医院，因未公开宣布暂不透露地理位置；关闭原因包括内部和外部因素，部分不可控；公司已对其进行减值处理，预计关闭不会对资产负债表和运营FFO产生影响 [56][58] 问题4: 公司的收购管道规模有多大？未来市场整合趋势如何？ - 公司表示收购管道规模很大，预计今年剩余时间内会完成其中很大一部分交易，主要是普通急性护理医院和投资组合，将增强投资组合实力和多元化 [59] 问题5: 哪些因素可能导致FFO与正常化FFO不同？AFFO扣除项（主要是直线法）的趋势如何？ - 直线法调整将是AFFO的主要调整项，由于部分大型新租赁尚未完成，预计本季度直线法调整将有所增加；目前没有已知因素会导致正常化FFO与AFFO不同 [63][64][65] 问题6: 今年下半年预计收购规模和美国与国际市场的投资组合比例如何？ - 公司表示下半年美国和国际市场的收购比例接近50/50，但目前暂不公布具体规模 [66] 问题7: 从Steward公开财务报表中能得到哪些信息？公司对其财务状况的看法如何？ - 公司认为Steward整体表现良好，东北部物业表现超预期，覆盖率目前约为2.85倍且有望继续增长；整合成本预计将低于2018年 [67][68][69] 问题8: 与非营利性医疗系统合作的机会如何？这种合作是否会成为趋势？ - 公司认为与非营利性医疗系统的合作并非个例，随着越来越多非营利性运营商认识到房地产融资对资本战略的重要性，该市场将继续扩大 [72][73] 问题9: 非营利性医疗系统愿意出售房地产的原因是什么？ - 非营利性医疗系统面临与商业运营商相同的运营压力，需要提高运营效率；他们熟悉售后回租结构，且认识到通过租赁仍可保留对医院建筑的控制权和运营权 [74][75] 问题10: Steward的完整财务报表是否仍按计划与财报同步或接近财报发布？ - 公司预计Steward的完整财务报表将很快发布 [77] 问题11: 如何看待当前医院行业的宏观背景？HCA报告和价格透明度讨论对行业有何影响？ - 公司对普通急性护理医院市场前景持积极态度，尽管HCA报告显示部分市场存在问题，但整体表现良好；认为价格透明度讨论不会对特定运营商产生负面影响 [80][81][82] 问题12: 公司是否有兴趣收购新运营商的门诊设施？ - 公司表示除非门诊设施是急性护理校园的一部分，否则对独立的门诊设施不感兴趣 [83] 问题13: 如何对Prospect的收购进行信用评估？Moody's下调其信用评级对收购有何影响？ - 公司对Prospect的每家医院进行了单独评估，认为交易完成后该公司的财务状况良好；Moody's下调评级主要是由于当时的未偿债务，而公司的交易已还清所有债务 [87]