财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.03美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.30美元 [20] - 投资级或投资级概况租户的ABR占比约79%，投资组合仍100%出租 [17] - 第三季度末总债务为4.135亿美元，其中3.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，循环信贷额度为3000万美元，固定利率抵押贷款为850万美元 [28] - 2022年9月30日，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.5倍，远低于4.5 - 5.5倍的目标范围，93%的债务为固定利率 [29] - 本季度AFFO派息率为67% [29] - 缩小AFFO每股指引范围至1.15 - 1.17美元 [11][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成1.3亿美元的净投资活动，收购26处房产，总价1.313亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.6%，加权平均租赁期限为11.8年 [8][14] - 处置一处银行房产，售价170万美元，资本化率为5.5%，进一步降低银行敞口 [15] - 为六个正在进行的开发项目提供470万美元资金，截至季度末，已投资1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合的年化基础租金增长至9200万美元，较2021年9月30日增长55% [20] - 目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前环境和预期的净租赁资产定价调整，公司采取更具机会主义的资本部署方式，取消定量投资目标 [9][10] - 公司完成第二次1035万股的远期股权发行和6亿美元的可持续发展挂钩信贷安排，在最新加息和市场波动加剧之前锁定有吸引力的资本价格 [8] - 公司认为其高质量资产组合能够应对零售环境潜在的低迷，超过88%的投资组合位于防御性行业，租户有强大的资本获取能力和经验丰富的管理团队 [12] - 公司在贷款环境中获得三家新银行关系，增强了战略和增长计划的可信度 [25] - 公司在信贷安排中加入创新的可持续发展特征，若满足特定关键绩效指标，可享受最高2.5个基点的定价优惠 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高通胀、利率上升和宏观经济不确定性，公司在第三季度表现良好，有信心在经济周期各阶段创造价值 [7] - 公司认为当前市场中资本成本上升，但收购团队有能力以优于竞争对手的收益率获取和完成高质量资产交易 [32][33] - 公司预计市场资本回报率将上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 其他重要信息 - 公司在第三季度增加两名优质食品杂货租户和一家折扣零售商TJ Maxx [17] - Big Lots因第二季度业绩出现利润率压力，不再符合投资级概况定义，但公司认为其资产负债表强劲，仍对其表现有信心 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待当前的资本成本，如何计算 - 公司目标资本结构为三分之一债务和三分之二股权，当前资本结构更保守，债务市值占比低于30% [39] - 债务方面，边际借款成本在4.1% - 4.2%之间，远期曲线显示一年后全利率将升至约5.6%，两年后约为5.42%，若进入私募市场，固定利率略高于6% [40] - 股权方面，历史上使用隐含资本回报率作为边际股权成本的代理，目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 问题: 要达到怎样的利差才能更积极地进行收购 - 公司认为市场基本面显示资本回报率应更高，但目前收购未获得足够回报，具体利差取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素 [45][46][47] 问题: 市场真正开放和资本回报率上升的催化剂是什么 - 市场资本回报率应随股权和债务成本上升而上升，但卖家习惯了2021年及之前的激进资本回报率，有压力出售的卖家会寻找愿意支付2021年价格的1031买家，难以找到此类买家时会以更合理价格出售，市场尚未完全开放，但趋势向好 [51][52][53] 问题: 当前收购管道情况及与以往的比较 - 由于杠杆买家退出市场和1031市场竞争减弱，公司的机会集大幅增加，但收购数量取决于卖家是否接受公司的定价，目前机会集比以往任何时候都大 [56][57] 问题: 不同类别零售商或租户的资本回报率调整情况 - 资本回报率调整主要取决于卖家的情况和出售压力，与资产类型关系不大 [59] 问题: 展望明年，G&A、利息费用和保险成本情况如何 - 利息费用方面，93%的债务成本已锁定，仅3000万美元浮动利率余额，除用于资助增量收购外，有一定确定性 [66] - G&A方面，2022年公司一直在组建团队，目前组织架构图上有32个职位，预计人员不会大幅增加，G&A将开始稳定，存在一定季节性，如税收和审计费用在第一和第二季度较重 [67][68] - 董事及高级职员责任保险（D&O）方面，公司表现良好，未出现预期的费用增加，G&A中的部分增长与此有关，每年增加约10 - 20万美元 [68][69] 问题: 第四季度已完成收购的资产情况 - 公司未提供第四季度已完成收购资产的金额，但表示资产类型与之前收购的类似 [70][71] 问题: 开发商在当前市场中的情况及该渠道是否能获得更高收益率 - 大型开发商因1031市场的影响，销售困难，库存增加，资金来源紧张，公司与他们的对话增多，认为该领域可能存在机会 [76][77][78] - 若开发商能够自行融资并将房产开发至取得入住证书后出售给1031市场，会获得比公司愿意支付的更激进的价格；若开发商希望公司为其开发提供融资，公司通常能在这类交易中获得更好的资本回报率 [79][80] 问题: 如何看待当前环境下资产的合适定价 - 合适定价取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素，预计资本回报率将有显著上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 问题: 如何看待Big Lots在投资组合中的情况 - Big Lots因供应链问题和运费成本压力导致利润率下降，不再符合投资级概况定义，但其总债务与EBITDA比率为2.1倍，接近投资级概况定义，且有超过4亿美元的流动性，公司认为其能够应对当前情况，有10个门店的房地产租金可替代，目前无需过度担忧，但趋势并不乐观 [89][90][91] 问题: 第四季度和2023年的收购情况及交易规模展望 - 收购情况将取决于机会和市场情况，难以提供具体指导，公司会考虑所有收购和处置选项，以最大化交易规模，但具体情况仍不确定 [95][98][99] 问题: 投资组合中是否有其他租户在信用观察名单上 - 公司投资组合防御性强、信用质量高，租户债务到期较少，Big Lots情况表明投资组合质量良好，且有部分租户获得信用升级 [101][102] 问题: 公司对CVS和药店类别的投资敞口愿意提高到多少 - 公司并非有意大幅增加药店投资敞口，因CVS和Walgreens的特定机会具有吸引力而进行投资，预计不会进一步增加对这些品牌的投资，甚至可能在1031市场出售部分门店以改善多元化 [106][107] 问题: 如何考虑股权与债务的混合比例，是否会过度股权化 - 公司目前债务与股权市值比低于30%，目标为33%，公司会不断考虑可用工具，如8月的2亿美元远期资金和股权价格合适时的ATM工具，同时也会考虑利用债务资本的机会，以保持灵活性 [109][110][111] 问题: 公司是否会坚持65%的投资级概况租户比例，还是会利用更多类似投资级租户的机会 - 公司希望投资投资级概况租户，因其风险状况在多数情况下更好，但此类租户较少，投资组合比例预计将保持相对稳定 [115] 问题: 售后回租环境的总体趋势以及高成本通胀是否会促使运营商更多地进行售后回租 - 当首席财务官考虑债务再融资时可能会有价格冲击，售后回租可能比过去更有意义，但公司仅进行过少数售后回租交易 [116]