财务数据和关键指标变化 - 2022年完成约90亿美元高质量投资，其中第四季度为39亿美元，年度和第四季度投资量均创公司历史新高 [3] - 2022年AFFO每股增长9.2%，为2013年以来最高年度增长率 [7] - 2022年第四季度租金回收利率为103.8%，全年为105.9% [19] - 2022年全年筹集超46亿美元股权收益，加权平均价格为67.04美元，主要通过ATM计划 [29] - 2022年底净债务与年化调整后EBITDA比率在目标范围内，为5.5倍或按年化计算为5.3倍 [29] - 2023年AFFO每股指导为3.93 - 4.03美元，中点收益增长1.5%，总运营回报率约6% [36] - 2023年投资指导超过50亿美元 [38] - 上周宣布股息增加2.4%，较去年同期增长3.2% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 2022年第四季度采购来源量为170亿美元，全年为950亿美元 [3] - 2022年底物业入住率达99%，为20多年来报告期末最高入住率 [3] 室内垂直农场业务 - 与Plenty建立战略联盟，初始投资4200万美元开发弗吉尼亚州里士满附近的室内垂直农场 [17][45] 博彩业务 - 2022年12月以17亿美元收购Encore Boston Harbor度假村和赌场 [10] 消费医疗业务 - 第四季度以5.2亿美元收购224个牙科诊所物业组合 [12] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 2022年第四季度末，投资管道约13亿美元交易，现金资本化率7.1% [65] - 整体资本化率波动约100个基点，预计2023年第一季度开始实现6.5% - 7%的资本化率 [66][67] 欧洲市场 - 2022年第四季度在欧洲投资约3.5亿美元，资本化率比美国高100个基点，为7.1% [76][92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续开拓新业务领域，如室内垂直农场、博彩、消费医疗等，以创造股东价值 [18][12] - 与优质运营商合作，收购高质量房地产，如收购Encore Boston Harbor度假村和赌场 [10] - 整合欧洲分散的商业房地产市场，已在意大利开展业务 [9] - 认为消费医疗行业具有增长潜力，预计将继续向以患者为中心的模式转变，公司计划增加在该领域的投资 [14][12] - 公司凭借规模、资本获取能力和稳定现金流具有竞争优势，在收购交易中具有确定性优势 [74] - 对于并购持开放态度，若能实现类似经济回报，不排除进行并购交易 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年利率上升使预期增长率放缓，但投资管道仍活跃，预计将在目标市场以6% - 7%的资本化率获取投资机会 [37] - 相信公司能够继续为股东提供稳定现金流和可持续增长，长期来看股东将受益于公司的发展 [40] 其他重要信息 - 2023年1月任命Greg White为首席运营官 [25] - 公司Cineworld业务受破产影响，已对部分物业计提3560万美元累计准备金，截至年底未预留应收账款为1560万美元 [23] - 自2022年10月至2023年2月，已全额收取Cineworld的合同租金 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待室内农业投资及Plenty公司 - 室内农业是农业科技的一部分，预计未来几年将成为500亿美元的行业 公司与Plenty合作一年多，认为其技术高效，且该投资符合公司价值观 投资具有长期视野，后续投资由公司决定，仅从房地产角度考虑，若风险调整回报合适，愿意帮助Plenty发展 [49][52] 问题2: 消费医疗垂直领域的服务类型、运营商、收益率等情况 - 消费医疗包括药店、输液中心、透析、眼科护理、牙科护理等，这些领域在疫情后发展迅速 公司认为这些服务有助于降低人均医疗成本，且与公司现有物业有90%的重叠度 该市场规模为1.8万亿美元，预计到2027年将增长至2万亿美元 [58][62] 问题3: 近期收益率和资本化率的预期 - 1月9日公布的投资管道中，约13亿美元交易的现金资本化率为7.1% 整体资本化率波动约100个基点，预计2023年第一季度开始实现6.5% - 7%的资本化率 [65][67] 问题4: 当前环境下并购的可能性及资产竞争情况 - 有机市场有良好交易机会，若并购能实现类似经济回报，不排除进行并购 私募股权买家受债务资本市场限制，公司在交易确定性上具有优势 [70][74] 问题5: 美国和欧洲资本化率的差异及资本部署策略 - 第四季度欧洲投资约3.5亿美元，资本化率较高，主要因基金赎回问题促使资产变现 美国资本化率呈上升趋势，目前已趋于稳定在6.5% - 7% 公司认为当前资本化率已接近底部 [76][80] 问题6: 高等级资产投资哲学及意大利投资情况 - 公司追求最佳风险调整回报，投资等级是承保结果而非目标 意大利投资有风险，但与投资级的Metro AG合作，对该投资有信心 Metro投资为1.65亿欧元，欧洲投资整体资本化率为7.1% [86][92] 问题7: 租户健康状况及潜在衰退影响 - 除Cineworld外，公司整体现金流覆盖率持续上升，新交易的覆盖率良好 租户观察名单占租金约4%，主要受影院业务影响 [96][98] 问题8: 博彩业务的进展和管道情况 - 公司对拥有Encore Boston Harbor资产感到自豪，希望发展该业务 已收到一些意向，但因未满足要求而未推进，将有选择地进行收购 [101][103] 问题9: 价值医疗行业机会及再开发情况 - 公司关注价值医疗行业的房地产机会，如药店转型为健康中心 公司有再开发经验，与合作伙伴的再开发项目取得了良好的租金回收效果 [107][109] 问题10: 对利率和资本市场的看法及新业务与传统业务的关系 - 1月的资本活动旨在实现财务灵活性，避免锁定高利率，希望未来三年有更有利的债务融资窗口 公司拓展新业务是利用自身规模、成本等优势，为股东创造价值，且新业务在风险调整回报上可能优于传统零售净租赁业务 [114][119] 问题11: Plenty交易中10亿美元机会的情况及牙科组合的吸引力和信用情况 - 公司作为Plenty的房地产合作伙伴，未来五六年内对其房地产开发项目有优先评估权 牙科组合交易是运营商为实现房地产货币化和业务投资，公司对此交易感到兴奋，但受谈判限制无法提供更多信息 [125][127] 问题12: 填补首席运营官空缺的好处及经常性资本支出情况 - 新首席运营官Greg White具有独特视角、正直品质和领导能力，将有助于培养内部领导人才 资本支出取决于租赁类型，工业租赁的资本支出可能较高 [130][132] 问题13: 非投资级业务的信用拨备情况 - 信用拨备不是精确科学，公司依靠风险调整回报进行决策，已在指导中考虑较高的坏账费用 历史坏账费用在20个基点左右，建议参考历史数据和未来预期建立模型 [137][141] 问题14: 租户观察名单及Red Lobster的情况 - 租户观察名单占租金约4% Red Lobster未与公司协商租金，其部分门店关闭未影响公司投资组合，且该公司已纠正一些失误，预计业绩将改善 [143][144]