财务数据和关键指标变化 - 公司上半年投资超32亿美元于优质房地产，二季度约17亿美元，将2022年收购指引提高至超60亿美元 [8] - 二季度现金资本回报率加权平均为5.7%，高于前两季度的5.6%和5.4%，直线法计算约为6.2% [9][11] - 二季度末，公司净债务与年化调整后EBITDAR之比为5.3倍，按预估基础为5.2倍 [20] - 二季度公司每股调整后运营资金（AFFO）为0.97美元，同比增长10.2%，确认2022年AFFO每股指引为3.84 - 3.97美元，中点接近9%的年度增长 [19][24] - 二季度末，公司占用率为98.9%，为超10年以来最高，将2022年末占用率指引提高至超98% [15] - 二季度续租193份租约，租金回收利率为105.6%，年初至今为105.9% [16] - 季度末，43.2%的投资组合年化合同租金来自投资级评级客户，投资组合观察名单上的客户租赁物业占比不到4% [16] - 同店租金收入季度增长2%，年初至今增长3%，将2022年同店租金增长指引提高至约2% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度收购量中约39%租给投资级评级客户 [12] - 二季度国际投资量占全球总量的41%，现金资本回报率约为5.8% [13] - 二季度出售70处房产，净销售收益1.5亿美元，无杠杆内部收益率约为9.3%；年初至今出售104处房产，净销售收益总计2.72亿美元，无杠杆内部收益率约为9.4% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度采购量约260亿美元，年初至今采购量约600亿美元，年初至今收购量约占采购量的5% [11] - 美国市场资本回报率变动比国际市场更明显，零售行业中杂货类变动最大，约上升100个基点，其他行业约25 - 50个基点；欧洲市场变动约5 - 10个基点；工业方面，美国和欧洲市场变动约25 - 50个基点 [45][46][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于与利益相关者建立牢固持久的关系，凭借规模、资本获取能力等优势，在投资领域进一步扩大市场份额 [7][29] - 持续进行资本回收，出售房产以实现价值增值 [14] - 注重风险调整后的回报，不局限于投资级信用，根据不同时期的风险调整回报情况进行业务调整 [65] - 建立欧元商业票据计划，以利用欧洲市场较低的综合商业票据利率，满足短期资金需求 [23][24] - 持续关注外汇市场，采取策略减轻外汇波动影响，但投资决策主要由产品和收购机会决定 [126][129] - 行业竞争方面，随着债务和股权成本上升，竞争对手受到影响，公司获得更多有增值空间的收购机会 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定，但公司业务各方面保持良好势头，证明了商业模式的稳定性和适应经济周期的能力 [7] - 资本回报率上升和收购机会增加是积极趋势，但资本成本上升也带来挑战，公司需调整以实现AFFO每股增长 [35][36] - 对未来市场持乐观态度，认为公司有能力利用当前优势，继续在投资领域取得进展 [29] 其他重要信息 - 6月公司发布绿色债券分配报告，首笔绿色债券发行净收益已全部分配至符合绿色融资框架标准的合格绿色项目 [26] - 二季度完成VEREIT合并整合，过渡到单一企业资源规划（ERP）系统，有望实现4500 - 5500万美元的年化成本协同效应 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本回报率上升且市场改善，公司如何更积极利用市场，同时应对借贷市场不确定性 - 资本回报率上升是积极趋势，公司团队扩大带来更多交易机会，但资本成本上升也带来挑战 公司已提高收购指引至超60亿美元，以反映市场优势 目前虽有更多交易回归，但利差略低于平均水平，因此收购量增加未转化为更高盈利指引 [34][36][37] 问题2: 欧洲收购占比约40%，未来美国与欧洲收购组合如何考虑 - 该比例会波动，目前40%左右是合适的，未来随着新市场拓展，各市场的采购量和交易量会增加 [38][39] 问题3: 国际和美国市场资本回报率扩张情况有何差异 - 美国市场资本回报率变动更明显，主要因美联储比欧洲央行和英国央行更激进 英国央行加息后，预计英国和欧洲大陆资本回报率也将上升 零售行业中杂货类变动最大，工业市场也有明显扩张 [45][46][48] 问题4: 交易回归的原因是什么 - 主要是依赖债务资本市场的买家，由于债务市场成本上升，无法按原资本回报率完成交易，因此交易回归，公司可根据当前市场条件调整资本回报率 [49][50] 问题5: 利率上升与资本回报率调整的滞后时间，以及这种关系是否加速 - 历史上滞后时间为9 - 12个月，但此次因债务市场调整迅速，新买家退出导致资本回报率调整更快，目前已开始看到调整 [56][57][58] 问题6: 非高等级市场的吸引力，以及是否会增加该领域业务 - 公司不局限于投资级信用，注重风险调整后的回报 二季度62%的业务为次级投资级或非评级，目前非投资级市场有良好机会 [64][65][66] 问题7: Encore交易进展如何 - 仍按计划进行，公司与相关机构密切合作，乐观预计将在四季度完成 [68] 问题8: 收购总额增加但AFFO每股指引不变的原因 - 主要因素包括资本市场波动、利率上升、投资时机以及外汇和利息费用对冲等 收购对2023年的影响将大于2022年 公司部分客户采用现金会计，需监测其付款表现 [74][75] 问题9: 是否看到投资组合交易折价，是否有兴趣追求更多此类交易 - 投资组合交易通常会折价，尤其是在资本成本上升时 公司目前约62%的业务为投资组合交易，与同行情况相同 [77] 问题10: 购买更多海外房产时，是否会增加商业票据发行用于对冲，美国商业票据发行是否会降至零 - 公司打算利用欧元商业票据计划，因其利率较低，可减少衍生品使用和利息支出 但商业票据不会主导整体债务结构，目前占比约7% [83][85] 问题11: 不同渠道的资本回报率是否有差异 - 资本回报率主要由市场决定，而非渠道 关系因素影响较小，约5 - 15个基点 [86] 问题12: 完成VEREIT合并后，对额外并购的考虑 - 公司对并购机会持开放态度，但需合适的合作伙伴、有利的市场环境和战略契合度 公司会持续寻找机会 [92][93] 问题13: 除杂货类外，还有哪些资产类别资本回报率有较大变动 - 工业领域部分资产资本回报率变动明显，约50 - 75个基点 杂货市场的资本回报率压缩和解压现象较为独特 [94] 问题14: 大型收购和投资组合交易的管道情况，以及何时能有更多交易完成 - 管道规模大，有很多大型投资组合交易机会，但卖家对市场现状的认识影响交易进展 公司希望部分交易能完成 [101][102] 问题15: 指导中对坏账的假设是否有变化 - 坏账方面无具体变化 部分受疫情影响的客户延期安排于7月开始，公司将监测其收款表现，并根据政策决定是否将其从现金会计中移除 下半年假设更趋于正常化 [104][107] 问题16: 欧洲和美国竞争环境中，欧洲竞争对手对利率上升的敏感度，以及利率上升是否会使部分竞争对手退出市场 - 预计欧洲市场会出现类似美国的情况，利率上升将使部分杠杆买家退出市场 公司在欧洲面临的竞争较少，优势将更明显 [112][113] 问题17: 2021年三季度和四季度，非公开杠杆买家在欧洲和美国市场竞争中的占比情况 - 难以量化，但欧洲市场依赖债务市场的买家可能更多，且债务市场不如美国成熟 这也是公司拓展欧洲市场的战略原因之一 [114] 问题18: 考虑租户信用时，如何看待硬商品和服务型租户卖家，鉴于近期消费者需求变化 - 不同类型的硬商品和服务型租户受影响不同 如沃尔玛支付租金能力不受影响，而部分服装公司可能受影响；服务型业务中，电影院和低成本健身概念在金融危机中表现良好，休闲餐饮可能面临压力，但具体取决于运营商和业务模式调整 [116][117] 问题19: 商业票据计划选择欧元而非英镑的原因 - 英镑商业票据市场规模较小，欧元商业票据计划可灵活发行英镑票据，且市场主要由美元和欧元主导 [123] 问题20: 外汇变动是否影响公司资本分配决策 - 公司并非对外汇汇率完全不敏感，有40%的收入流进行了对冲，并采取策略减轻外汇波动影响 但目前认为外汇处于低点，可能会回升，投资决策主要由产品和收购机会决定 [126][128][129] 问题21: 欧洲投资中，售后回租业务与现有租约收购的占比，以及与美国的比较 - 两者占比无重大差异，售后回租业务占比取决于市场情况和交易完成时间 若开展大规模售后回租业务，交易规模可能较大，且美国和国际市场情况类似 [135][136][137] 问题22: 同店收入2%增长中，强劲业绩何时正常化，是否与现金基础回报有关 - 当将客户从现金会计转回权责发生制会计时，会有12个月的不匹配期 目前同店租金增长受此影响较大，正常化后预计同店增长将回到1% - 1.5% [143] 问题23: 是否仍在对空置房产进行再开发以提高续租前景 - 公司仍在积极进行此项工作，部分续租利差受此驱动 例如将快餐店转换为替代零售概念，实现了超200%的回收利率 [145][146]