财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生的每股调整后运营资金（AFFO）为0.98美元，得益于强劲的收购步伐和健康的投资组合 [19] - 重申2022年每股AFFO指引为3.84 - 3.97美元，中点代表8.8%的年度增长 [20] - 第一季度末净债务与年化调整后息税折旧摊销前租金（EBITDAR）的比率为5.4倍，符合目标杠杆比率 [20] - 第一季度公司出售34处房产，产生约1.22亿美元净收益 [17] - 第一季度同店租金增长4.1%，主要归因于同店池内940万美元租金收入储备的转回，排除储备影响后同店租金增长约1.2% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司获取了超过340亿美元的收购机会，其中约40%来自国际市场；总物业层面收购约16亿美元，约一半来自国际投资，使国际投资组合总资本达到约50亿美元 [13] - 本季度平均初始现金资本化率为5.6%，估计现金和直线资本化率之间的差异在第一季度约为额外的70个基点 [15] - 本季度新增投资组合资产的加权平均剩余租赁期限为12.3年，本季度投资最多的行业是杂货店 [15] - 季度末投资组合按物业数量计算的入住率为98.6%，整体投资组合的加权平均剩余租赁期限约为8.9年 [16] - 本季度释放119份租约，收回106.2%的到期租金；自1994年公开上市以来，已执行4260份续约或出售到期租约，收回超过101%的租金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 某些市场类别中，资本化率出现明显上升，工业领域最为明显，美国市场比国际市场更显著，与去年第三、四季度相比，今年第一季度及以后工业领域资本化率上升25 - 50个基点；零售方面，大型美元零售收购机会的资本化率也开始上升，但不如工业领域普遍 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为三重净租赁房地产投资信托基金（REIT），商业模式能产生大量经常性收入，客户负责税费、保险和其他运营费用，业务对通胀有一定的抵御能力，调整后息税折旧摊销前利润率通常约为94% [9] - 保持保守的资本结构，固定利率债务到期日程安排合理，2024年前无公司债券到期，限制了在利率上升环境中的债务再融资风险 [9] - 资产收购方面，交易流量强劲，随着利率上升，资本化率上升对公司作为净收购方有利，公司融资策略使其处于相对优势地位，预计竞争地位将进一步加强 [12] - 公司致力于ESG倡议和与客户的合作，4月发布了第二份年度可持续发展报告 [7] - 公司希望通过资产收购、内部增长（如租金收回和国际扩张）以及开发项目等多种方式实现增长，目标是将内部增长率提高到10%，目前希望将传统的1%提升到1.5% - 2% [93][100] - 开发项目主要是为客户量身定制（build - to - suit），由客户需求驱动，公司参与开发可获得更多利差，成为客户的一站式解决方案 [95][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局强劲，公司业务持续发展，VEREIT合并后的整合工作进展顺利，致力于实现持续的可扩展性 [6] - 通胀是许多利益相关者关注的重要话题，但公司认为其业务模式在通胀环境中具有优势，能够驱动价值 [8] - 回顾2015 - 2018年美联储加息期间，公司总回报跑赢标准普尔500指数和MSCI美国REIT指数；在大衰退期间，与许多其他拥有A信用评级的标准普尔500 REIT相比，公司运营和财务波动性较小 [10] - 从有机增长角度看，资产管理层报告的租金收回率令人印象深刻，本季度收回了超过106%的到期租约租金，鉴于租约到期时间表和租金收回记录，公司有能力应对通胀环境，到2024年，约12%的投资组合年化合同租金将到期，通胀可能成为业务的顺风因素 [11] - 市场虽然有效，但追求的优质资产竞争仍然激烈，公司能够获得价格合理的资本，即使利率上升也能保持投资的健康利差 [15] 其他重要信息 - 2月公司签署了一项最终协议，以17亿美元收购Encore Boston Harbor度假村和赌场，该物业租给永利度假村，采用30年三重净租赁，租金有有利的年度增长，预计2022年第四季度完成交易 [14] - 1月公司发行了5亿英镑的英镑计价高级无担保票据，5年期和20年期票据的综合全收益率为2.28%，加权平均期限为12.5年；本季度通过自动提款机（ATM）计划发行了超过6.6亿美元的股权；季度末后，公司达成了一项6亿英镑的英镑计价高级无担保票据私募发行协议，8年期、10年期和15年期票据的加权平均固定利率为3.22%，加权平均期限约为10.5年 [21] - 上周公司宣布重新调整和扩大信贷安排，包括42.5亿美元的多货币循环信贷额度，初始到期日为2026年6月，有两次6个月的延期选择权和10亿美元的增额功能，新的循环信贷额度借款利率为调整后的有担保隔夜融资利率（SOFR）加72.5个基点，而之前的信贷安排为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加77.5个基点 [22] - 公司致力于每月支付股息并随着时间增长，是标准普尔500股息贵族指数中仅有的三家REIT之一，已连续25年以上提高股息 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 某些类别资本化率上升情况及按信用质量或地理位置的差异 - 工业领域资本化率上升明显，美国市场比国际市场更显著，与去年第三、四季度相比，今年第一季度及以后工业领域资本化率上升25 - 50个基点；零售方面，大型美元零售收购机会的资本化率开始上升，但不如工业领域普遍 [32] 问题2: 是否有以前对售后回租不感兴趣的公司因替代融资成本上升而参与 - 售后回租市场在美国逐渐成熟，一些首次经营者开始参与售后回租对话，部分是因为这成为他们资产负债表管理策略的一部分，且一些交易规模比以往更大 [33] 问题3: 如何考虑今年剩余时间的债务融资，预计在哪些地方筹集债务，以及对英镑、欧元和美元债务的看法 - 公司对42.5亿美元信贷安排的续约感到兴奋，目前10年期美国国债收益率约4.2% - 4.3%，英镑债务收益率约3.7%，欧元相关债务收益率约2.8% - 3%，公司资本战略会考虑在英镑市场执行，根据情况可能也会考虑欧元市场 [40] 问题4: 是否需要更多长期融资而非使用循环信贷，还是基于收购指引继续使用循环信贷 - 公司会保持一致的融资方式，如4月进行了约8亿美元的私募发行，有延迟提款安排，6月还款，同时还有循环信贷和商业票据计划，有足够机会为收购提供资金并在指引范围内 [41] 问题5: 英镑债务发行和其他资本筹集方面，从现金流和资产敞口角度的对冲情况 - 公司在利率方面有对冲安排，2020年6月执行，目前处于盈利状态；公司使用外国债务对外国资产进行自然对冲，还有外汇远期合约对冲部分外国收益 [45][50] 问题6: 鉴于第一季度活动和赌场交易，是否考虑调整收购指引 - 公司最初的收购指引约为50亿美元，后续宣布的17亿美元交易当时未完全纳入考虑；由于资本市场持续波动，公司对是否提高指引持谨慎态度，但目前收购势头积极，对50亿美元以上的目标感到舒适 [47] 问题7: VEREIT合并情况及一般和行政（G&A）协同效应趋势 - 合并整合按计划进行，甚至提前完成，两家公司在组织层面已整合；协同效应目标为4500 - 5500万美元，目前进展朝着目标上限，且提前完成 [52][53] 问题8: 欧洲投资环境健康状况、特定地区情况以及如何分散欧洲投资组合 - 公司选择进入西欧，主要是英国，因为资本成本、流程和税收制度等方面较为有利；目前合作的大型运营商有很大增长空间，且没有运营商在俄罗斯、乌克兰及受影响的周边国家有业务，除了Couche - Tard在俄罗斯有不到1%的全球资产；公司有大量投资管道，会继续与现有运营商合作并拓展新国家和新客户 [55] 问题9: 第一季度出售的VEREIT资产情况，还有多少待售，以及为何有很多空置物业待租 - 公司投资组合中约有156处空置资产，占近11500处资产的比例不大，所以入住率为98.6%；本季度出售的1.22亿美元资产中，约1.18 - 1.19亿美元是空置资产出售，主要由两处工业空置资产主导，且实现了超过9%的无杠杆回报率；出售空置资产是公司业务的一部分，会通过资产管理分析决定出售、续租、重新定位资产或与现有客户协商 [62][63] 问题10: 是否会因利率变动而更多出售资产 - 如果市场出现私人市场估值与公开市场估值脱节，且私人市场资产价格高于公开市场估值，公司不排除通过资产出售筹集资金，但希望这种情况不会发生，因为这通常意味着宏观环境非常不确定 [64][65] 问题11: 电影剧院相关储备剩余情况及指引考虑，以及为何未提高指引下限 - 新冠疫情期间剩余的储备约为3000万美元，大部分延期安排将于7月生效，公司将在未来6个月至年底确保按延期安排收款；指引中点没有考虑其他重大因素 [67] 问题12: 租户在通胀环境下的情况，能否将通胀影响转嫁给客户，以及对支付租金能力的影响 - 研究团队对前150大客户（占租金约85%）进行分析，假设利率上升300个基点且客户无法转嫁成本，只有11家运营商（占租金不到5%）的覆盖率低于1倍；公司客户主要是资本雄厚的运营商，但也有一些小运营商可能难以承受通胀和转嫁成本，不过公司对其租金敞口较小 [70] 问题13: VEREIT相关G&A协同效应的进展和剩余空间 - 公司已经超过第一年执行指引的中点，可能还有10% - 15%的提升空间，由于时间因素会有一些滞后，部分影响会延续到2023年 [72] 问题14: 赌场收购交易还需完成的事项，以及是否收到更多博彩行业的兴趣和机会 - 完成赌场收购交易的最大障碍是许可程序，公司已提交申请，正在由马萨诸塞州博彩集团审核，希望第四季度能够完成交易；公司收到很多博彩行业售后回租的意向，团队正在逐一审查，公司希望与一流运营商合作，寻找独一无二的资产 [77] 问题15: 前150大客户中，有多少可能对大型售后回租交易感兴趣，还是需要建立新关系 - 公司与现有客户如美元树（Dollar General）、7 - 11等的合作不断发展，这些客户有增长潜力；同时，公司也有能力与新客户如永利（Wynn）进行大型售后回租交易，随着公司规模扩大，吸收大型交易的能力增强 [79][80] 问题16: 鉴于资本化率滞后利率变动6个月，为何不减缓收购速度，等到下半年获得更好的资本化率 - 公司业务不像水龙头可以随时开关，从寻找机会到完成交易需要4 - 6个月时间，难以准确预测；同时，公司成本资本也有滞后性，目前看到的机会在房地产承保方面价格合理，能够在考虑成本资本的情况下获得健康利差，且收购势头良好，如果市场情况改变，公司会调整策略 [84] 问题17: 公司对扩大欧洲其他国家投资的考虑因素 - 公司内部已预先批准一些国家，当出现合适机会，且能与确定的优质客户合作，同时在利差等方面达到平衡时，会考虑扩大在西欧的地理覆盖范围 [85][86] 问题18: 长期同店增长目标能否因租金续约和房地产价格上涨而显著提高 - 公司租约平均剩余期限约8 - 8.5年，未来2.5年约12%的租约将续约，如果能保持目前的租金收回势头，将成为业务的重要增长驱动力；国际市场部分租约与消费者物价指数（CPI）挂钩且无上限下限限制，也有助于推动内部增长 [93] 问题19: 开发项目管道增长的驱动因素 - 开发项目主要是为客户量身定制，由客户需求驱动，客户要求在特定地点开发并签订长期租约，公司通过与客户或开发商合作参与开发，这弥补了公司战略中的空白 [95][96] 问题20: 公司希望将内部增长率提高到的目标范围 - 公司希望将内部增长率提高到10%，目前希望将传统的1%提升到1.5% - 2%，这需要通过更多国际收购、工业投资和开发项目等方式逐步实现 [100] 问题21: 剧院业务的最新情况，是否考虑出售相关资产 - 剧院业务正在恢复，2022年第一季度已恢复到2019年水平的75%，未来两到三个月有大量大片上映，有望增加观影人数；大型运营商如Regal和AMC在公司拥有的资产上实现正现金流；公司认为目前出售剧院资产是错误的经济决策，因为价格可能是“甩卖价”，且82%的剧院资产处于运营商表现的前两个四分位，公司有能力在必要时重新定位这些资产 [101][102]