财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄0.51美元，较2021年第一季度增长6%，主要因自去年第一季度以来的增值循环活动和租金上涨 [36] - 第一季度AFFO约为3900万美元，远高于当前2600万美元的季度股息水平 [37] - 同店现金NOI增长略超5%，应计基础上增长约2.5% [39] - 截至2022年第一季度末，12个月滚动净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，处于管理范围内 [39] - 截至第一季度末，债务与总资产比率为34.6%，循环信贷额度有4.2亿美元未使用额度 [40] - 预计2022年核心FFO每股摊薄在1.99 - 2.07美元之间，同店现金和应计基础NOI预计在1% - 4%之间 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成约50份单独租约，总面积55.2万平方英尺，近一半为新租户租约，是过去14个季度中新租户租赁量最大的一个季度 [11] - 第一季度执行的租约平均期限为6.6年，第二代租金现金和应计基础分别增长约5%和13% [25] - 截至2022年3月31日，整体投资组合出租率为87%，高于2021年底的85.5%，2022年剩余时间内仅有约4.6%的投资组合年化租赁收入到期 [26] 投资业务 - 收购管道规模约为15亿美元，有信心到2023年底实现至少75%的EOR来自阳光地带市场的目标 [32] - 2022年已完成两项处置交易，分别是波士顿的Presidential Way资产和芝加哥的Two Pierce Place，3月下旬2020年新泽西投资组合出售的应收票据已全额偿还 [33] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 亚特兰大已恢复疫情期间失去的所有工作岗位，就业水平达到疫情前的103% [12] - 亚特兰大Galleria项目拥有5座办公楼，总面积220万平方英尺，出租率84%，租金为每平方英尺30多美元（毛租金），是该子市场最高的（不包括新建筑） [13] - 第一季度在亚特兰大Galleria签署了9份新租约，包括3家企业总部搬迁，续租7份租约，平均租期8年，租金上调约10% [14] 达拉斯 - 达拉斯经济在就业增长方面是全国领先者，已恢复疫情期间失去工作岗位的106% [17] - 第一季度最大的一笔租约续约是位于750 West John Carpenter的一家勘探和全国制药零售商，约16.4万平方英尺，现金和应计租金分别上调约10%和17% [16][17] 奥兰多 - 第一季度完成10笔租赁交易，包括6份新租户租约 [18] - 与一家排名前100的反洗钱律师事务所续签了一份4万平方英尺的14年新租约，现金和应计租金有个位数的上调 [18] 波士顿 - 过去五年内，West Group 128子市场完成了数百万平方英尺的办公改实验室项目，另有400万平方英尺正在不同阶段进行转换，将使该子市场规模缩小19%，有助于推动租金上涨 [21] 华盛顿特区 - 部分大型租户如万事达卡已取消交替团队概念，要求员工每周到办公室工作几天 [22] - 联邦机构如EPA和退伍军人管理局将在第二季度返回办公室 [23] 纽约 - 公司在纽约的唯一资产出租率约为90%，今年几乎没有租约到期，但交易流量较慢，城市仍处于复苏初期 [23] 明尼阿波利斯 - 城市人均拥有财富500强公司数量最多，公司在当地资产历史上稳定出租率较高，目前约为90% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是提供可持续性和健康的优质办公体验，租金远低于新建筑成本，以满足后疫情时代租户需求 [46] - 专注于阳光地带市场，目标是到2023年底至少75%的EOR来自该地区，通过收购和处置资产来优化投资组合 [32] - 重视资产的重新定位和开发，通过改善设施和服务来提高资产价值和租赁竞争力 [13][19] - 关注可持续发展，整个投资组合在第一季度获得了Well健康与安全评级 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管一些美国公司确定重返工作场所战略的时间比预期长，但公司新租户租赁活动强劲，是三年多来最活跃的一个季度，连续三个季度超过疫情前水平 [8] - 预计2022年将实现净空间吸收，年底出租率有望达到88% [27][28] - 公司对租赁管道和有机现金流增长感到兴奋，预计今年有增值资本循环机会，可加速和改善投资组合的盈利增长 [43] - 虽然面临建筑和物业管理方面的挑战，但公司团队正在密切监控供应链问题，财务团队将在通胀环境下谨慎管理费用和资产负债表 [43][44] 其他重要信息 - 公司董事会将在今年夏天审查股息支付金额 [38] - 公司目前没有2022年的债务到期安排，除了5亿美元的循环信贷额度，财务团队正在进行续约，目标是在6月完成 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前租赁管道情况如何，第一季度的强劲租赁势头是否会持续，以及新租和续租的情况 - 租赁势头持续强劲，3月的参观活动数量达到过去18个月以来的最高水平，每季度约有100笔交易提案，总交易额在150 - 200万美元之间，其中超过一半是新交易活动 [51] 问题2: 与大型租户的续约讨论何时开始，以及主要大型租户的情况 - 对于政府租户，通常在租约到期前三年开始讨论；对于传统企业租户，通常在18个月左右开始，目前会根据租户的远程工作策略在12 - 9个月左右开始深入沟通 [53] - CVS的续约已完成，减少了2022年的风险暴露；Ryan的租约情况较好，有望短期续约；Cargill仍在制定远程工作策略，公司持谨慎乐观态度；与美国银行的续约讨论正在进行中，情况良好但仍处于早期阶段 [54][55] 问题3: 投资销售方面，15亿美元的收购管道中是否涉及新的阳光地带市场或子市场 - 公司计划今年退出休斯顿市场，未来18 - 24个月可能进入新市场，目前主要关注达拉斯和亚特兰大，同时也在评估潜在的新市场 [56] 问题4: 如何看待投资低资本化率资产的决策，以及资本分配策略 - 公司一直寻求增值收购机会，通过处置非核心但优质的资产，将资金轮换到增值收购中，认为可以找到与新建筑竞争、创造租赁速度或为股东创造价值的资产 [62][63] 问题5: 与亚马逊在达拉斯的租约情况，以及他们是否有新空间需求或续租和扩张的可能性 - 公司正在与亚马逊及其经纪代表进行讨论，虽然租约还有约三年到期，但公司认为在Galleria Tower 4有机会让亚马逊继续在该地区发展，无论是留在现有建筑还是搬到新资产 [66] 问题6: 2023年夏季到期的票据，如何考虑再融资以及当前利率上升的影响 - 公司密切关注利率变化，正在运行模型，致力于进行公开债务发行，将根据利率情况进行评估 [69] 问题7: 美国银行的租约情况，包括资本投入和市场估值 - 美国银行在明尼阿波利斯的第一个到期地点租金可能会有小幅上调，资产状况良好，租户需要进行一定的资本更新，但长期租约可以抵消成本，每平方英尺每年的成本较为有利 [72] - 市中心的地点目前租赁交易有限，但大型公司开始让员工返回办公室，情况正在改善，市场估值可能大致持平或略有上升，资产质量高，不需要大量资本投入，预计长期租约为10 - 15年 [73][74] 问题8: 利率和利差变化对资本市场流动性的影响，包括地理区域和产品类型 - 除了真正的核心交易，市场在过去18 - 24个月一直处于停滞状态，近期由于债务市场的干扰，一些高价格的交易被暂停 [76][77] - 地理上，依赖公共交通的密集中央商务区资产流动性可能受损，阳光地带和一些二线城市的流动性可能增加 [78] 问题9: 截至季度末的已启用面积为83.9万平方英尺，预计年底该数字会如何变化 - 由于租赁情况良好，该数字可能会增加，目前有超过100万平方英尺的租约尚未开始或处于减免期，预计将带来约3300万美元的收入和约2000万美元的NOI [81] - 从模型角度看，预计年底出租率达到88%，已启用面积也会相应增长 [83] 问题10: 建筑成本上升和供应链问题对租户装修空间和收入确认的影响 - 对整体投资组合的影响较小，仅影响了一些大型租约的开始日期，推迟了一两个月，公司通过寻找国内供应商和提前购买长期LEED项目产品来减轻影响 [88] - 从收入确认角度看，没有重大问题，重新开发项目受供应链影响较小 [89] 问题11: 收入确认是在何时开始 - 收入确认在租户空间基本完成并获得占用证书后开始，同时要根据租约规定的开始日期 [90] 问题12: 共享办公在公司投资组合中的情况，以及是否有扩张或收缩的意愿 - 共享办公占公司整体投资组合的约2%，分布在多个运营商，目前表现良好，利用率高于建筑本身，但公司不打算大幅增加对该领域的敞口，会在引入新资产时进行评估 [92]