财务数据和关键指标变化 - FFO和AFFO在摊薄后每股基础上较2020年第一季度大幅增长 FFO每股从去年的0.12美元提高75%至0.21美元 AFFO每股增长约29%至0.27美元 [15] - 截至2021年3月31日 公司有330万美元现金和约9780万美元总债务 加权平均利率为2.2% 包括6450万美元浮动利率债务和3330万美元固定利率抵押贷款 季度末 净债务与企业价值之比略低于25% 净债务与年化调整后EBITDA之比为4.2倍 固定费用覆盖率为7.3倍 [16] - 2021年4月30日 公司宣布A类普通股每股季度股息为0.22美元 按年计算相当于每股0.88美元 延续自2019年5月上市以来每季度增加股息的趋势 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司完成约2600万美元增值收购 包括收购54处美国邮政服务（USPS）房产 总价2580万美元 可租赁内部面积68.6万平方英尺 其中包括36处最后一英里设施 15处灵活设施和3处工业设施 本季度至今 又完成13处房产收购 总价540万美元 另有52处房产约1850万美元已签订确定性合同 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司凭借强大的资产负债表和财务能力 以及提供多种对价来源（包括OP单位）的能力 预计将继续执行扩张计划 巩固作为以邮政服务为租户的资产市场领导者和自然买家的地位 [12] - 公司认为其平台可扩展性和保守的资产负债表是关键竞争优势 使其能够随时获得资本 以积极推进增长计划并继续整合分散的行业 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司定位充满信心 认为有足够财务能力继续扩展美国邮政服务最后一英里 灵活和工业设施平台 鉴于资产负债表的稳健性和市场机会 对未来一年持乐观态度 并对整合机会感到兴奋 [9][12] 其他重要信息 - 公司在2021年第一季度完成规模扩大的隔夜市场发售 筹集5700万美元总收益 并获得涵盖135处房产的主租赁续约 到期日延长至2027年2月 [8] - 公司自2019年IPO以来连续提高股息至年化每股0.88美元 投资活动为股息增长提供动力 [11] 问答环节所有提问和回答 问题: 美国邮政服务在当前政府管理下对2021年和2022年租约续约的处理方式是否有变化 - 管理层认为大部分租约未受到政府关注 因其占邮政服务总费用不到2% 从公司角度看没有变化 目前正在协商2021年租约 预计2021年和2022年租约续约将比2019年和2020年更高效 并希望尽快完成 [21] 问题: 租约续约期限是否与1月份主租约的五年期限相似 - 管理层表示典型租约期限为五年固定期限 [22] 问题: 1850万美元合同中OP单位的占比 - 管理层称大部分1850万美元是OP单位 [23] 问题: 是否看到更多对OP单位的兴趣 以及对于小额交易使用OP单位的看法 - 管理层表示看到大量对将房产贡献给REIT的兴趣 人们因公司与邮政服务的关系和现金流稳定性而愿意合作 此前未对100万美元及以下房产提供OP单位交易 但有一次低于100万美元的测试案例进展顺利 会根据具体交易和条款考虑 [24][25] 问题: 是否对OP单位设置锁定期 - 管理层称标准有限合伙协议要求OP单位有一年锁定期 主要是出于税务保护策略 [28] 问题: 主租赁协议续约的租赁价差情况 以及主租赁协议的历史和未来是否会整合更多租约 - 管理层称主租赁协议在邮政服务租赁网络中是个特例 是在公司购买该房产组合之前创建的 由一份租约管理135处房产 续约金额是预先确定的 无需协商租金和条款 随着公司发展 拥有主租赁协议管理部分房产有一定逻辑 但不确定是否会得到邮政服务的认可 [32][33] 问题: 收购机会的数量 以及对取消1031交换的看法 - 管理层认为取消1031交换对公司是巨大机会 若无法通过1031法律实现资本利得 向REIT贡献房产将是最佳选择 公司的OP单位价值可能会增加 [34] 问题: 目前收购管道中的交易数量 - 管理层表示2021年目标为1亿美元 目前进展顺利 管道强劲 有大量优质交易和不同类型房产 有信心达到或超过该目标 [35][36] 问题: 今年剩余时间的收购资金来源 以及是否会利用ATM预融资收购活动 - 管理层表示在股权方面有多种选择 包括ATM 定期发售 OP单位交易等 也有多种债务来源 会根据情况灵活选择 资产负债表低杠杆 有足够空间为收购提供资金 [42] 问题: 邮政局长战略计划对美国邮政服务网络的影响 - 管理层对邮政局长认为邮局网络是关键基础设施并计划投资表示欣慰 这与公司自上市以来的观点一致 [43] 问题: 是否考虑向银行扩大债务额度的可调整选项 以及考虑的因素 - 管理层表示目前设施有充足容量 正在探索增加容量的替代方案 有5000万美元额外可调整额度 但目前不需要扩大债务容量 因为现有额度足以支持今年的收购管道 [46] 问题: 若进行更多抵押贷款 未抵押房产的容量情况 - 管理层表示有一定容量 会根据不同测试和契约要求考虑是否将房产计入未抵押测试 一般来说 使用现有设施是更好的资本利用方式 上一季度还偿还了一些抵押贷款 [47] 问题: 1亿美元的目标是否容易实现 是否会超过该目标 - 管理层表示目前给出的指导目标是1亿美元 随着时间推移可能会调整指导 但目前维持该目标 [52]