财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.47美元，上年同期为0.45美元 [20] - 截至6月30日的12个月，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，为零售行业最低 [39] - 提高2023年核心FFO预期，中点提高0.025美元，调整后范围为每股1.85 - 1.92美元 [25] - 降低2023年预期经常性资本支出，范围为4500 - 5500万美元，中点降低500万美元 [26] - 提高同一中心NOI增长预期，中点提高50个基点，范围为3.5% - 5% [43] - 提高利息和其他收入预期，中点增加200万美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第二季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的64%，与去年一致 [7] - 6月30日，入住率为97.2%，同比上升230个基点，环比上升70个基点，为疫情前以来的最高水平 [32] - 截至6月30日的过去12个月，混合平均租金率增长13.2%，续租利差增长30.9%，续约租金利差增长12.1% [14] - 入住成本比率较上一时期提高50个基点，从8.5%升至9%，仍为行业最低之一 [8] - 客流量与上年同期基本持平，租户平均销售额略有下降 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行租赁策略，锁定更高的固定租金和费用回收，引入新租户，多元化租户组合 [6][14][15] - 推出新的数字优先忠诚度计划，为会员提供定制体验和零售优惠 [16] - 利用周边土地增加现有场地的密度，进行房地产强化，实现有机增长 [62][94] - 寻找收购和开发露天购物中心的机会，实现外部增长 [41][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 意识到持续的宏观经济压力，但对推动有机和外部增长的策略充满信心 [36] - 对下半年销售持乐观态度，预计会有积极的销售影响 [55] - 认为租金仍有很大的上涨空间，续租和重新招租的租金利差持续增长 [85] 其他重要信息 - 田纳西州纳什维尔的第37家购物中心将于10月27日盛大开业，目前已完成95%的租赁 [9] - 发布最新的ESG报告，致力于减少环境影响，培养以人为本的员工文化，促进社区健康发展 [35] - 获得惠誉的投资级BBB评级，将降低无担保信贷额度和定期贷款的债务成本 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 哪些因素会使公司达到指引范围的上限或下限，以及全年坏账的影响和目前情况 - 指引范围的高低主要取决于同店指引的上下限以及其他因素，如一般及行政费用、利息和其他收入等。公司在坏账方面保持谨慎，目前观察名单较低，坏账情况符合预期并已包含在指引中 [44][45] 问题: 纳什维尔购物中心开业时的预期初始收益率以及达到7.5% - 8%稳定收益率的时间路径 - 购物中心将于10月下旬开业，目前已完成95%的租赁。基于目前的租赁情况和前景，稳定收益率提高了50个基点。开业初期预计收益率在6%左右，随着时间推移和营销推广，将逐步达到稳定收益率 [47] 问题: 新租户情况以及哪些租户增长最快 - 运动品牌如阿迪达斯、维密等有很多新交易，家具品牌也有不错表现。直接面向消费者的品牌在奥特莱斯渠道取得了成功并与公司共同成长。食品和饮料品牌也变得越来越重要，如Shake Shack已在部分中心开业并将在更多中心入驻 [48][49][70] 问题: 本季度较高的费用回收收入和较低的运营费用是否可持续，以及过去几个季度执行的租约的费用回收率目标 - 公司通过构建租约结构提高了固定共同区域维护（CAM）费用，推动了总租金增长。运营费用方面，由于营销费用等在下半年通常较高，预计下半年费用回收率平均在80%左右。公司预计未来几年费用回收率将继续提高，但目前无法提供具体目标 [75][76][78] 问题: 公司继续提高租金的能力，尽管销售略有下降 - 销售受市场上高价产品的影响，但公司销售的是房地产，续租和重新招租的租金利差持续增长，仍有很大的租金上涨空间 [84][85] 问题: 资本部署机会的吸引力排名，以及2024年能否通过新业务抵消潜在的利息收入减少 - 增加现有场地的密度回报率较高，但与建设或收购购物中心的资本规模不同。公司希望新投资的收益率高于现金利息收入，目前有2.34亿美元现金，纳什维尔项目剩余资金需求为5600万美元，有足够的流动性进行资本部署。公司认为随着业务开展，能够抵消潜在的利息收入减少 [60][62][90] 问题: 超过80%的第二季度新租赁可出租面积（GLA）流向了前25名以外的租户，新租户情况及增长最快的租户 - 续约率非常高，很多租赁业务是现有租户选择留在公司并支付平均约12%的租金增长。食品和饮料品牌变得更重要，一些直接面向消费者的品牌在公司的支持下迅速扩张 [69][70][71] 问题: 较高的费用回收收入和较低的运营费用是否可持续，以及过去几个季度执行的租约的费用回收率目标 - 公司通过构建租约结构提高了固定CAM费用，推动了总租金增长。运营费用方面，由于营销费用等在下半年通常较高，预计下半年费用回收率平均在80%左右。公司预计未来几年费用回收率将继续提高，但目前无法提供具体目标 [75][76][78] 问题: 公司继续提高租金的能力，尽管销售略有下降 - 销售受市场上高价产品的影响，但公司销售的是房地产，续租和重新招租的租金利差持续增长，仍有很大的租金上涨空间 [84][85] 问题: 资本部署机会的吸引力排名，以及2024年能否通过新业务抵消潜在的利息收入减少 - 增加现有场地的密度回报率较高，但与建设或收购购物中心的资本规模不同。公司希望新投资的收益率高于现金利息收入，目前有2.34亿美元现金，纳什维尔项目剩余资金需求为5600万美元，有足够的流动性进行资本部署。公司认为随着业务开展，能够抵消潜在的利息收入减少 [60][62][90] 问题: 超过80%的第二季度新租赁GLA流向了前25名以外的租户，新租户情况及增长最快的租户 - 续约率非常高，很多租赁业务是现有租户选择留在公司并支付平均约12%的租金增长。食品和饮料品牌变得更重要，一些直接面向消费者的品牌在公司的支持下迅速扩张 [69][70][71] 问题: 密歇根、新罕布什尔和福克斯伍德等地的投资组合入住率异常情况，以及传统租约和当前租约的租金重置机制 - 入住率中包含一些临时租户，如果将临时空间按市场价值计算，有三到四倍的租金提升机会。公司的很多租约是与现有零售商重新谈判的全新交易，在这些物业的租赁方面取得了有意义的进展，且均为正现金流 [107][116][129] 问题: 休斯顿项目的再融资过程以及银行的贷款要求，当前租赁管道中租赁与实际入住率的差距，以及零售商开店的节奏 - 休斯顿项目由于历史原因有较高的空置率，限制了一些选择，但仍有多种商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）提供商和银行愿意投标。新租户开店时间因店铺复杂程度和规模而异，公司会确保在租户更替期间保持店铺的入住和现金流 [130][132][137] 问题: 高入住率的中心是否有额外土地用于扩张，以及同店NOI下半年预计放缓的最大因素和入住成本比率（OCR）的进展 - 公司有团队专注于周边土地的创收，有很多未变现的周边土地，如正在建设与Dave & Buster's合作的外铺项目。同店NOI下半年预计放缓可能是由于入住率提升空间有限或临时租户转永久租户的速度放缓。公司将继续推动租金增长，OCR仍有提升空间，目前已从几个季度前的8%多升至9%，历史峰值在10% - 11%之间 [117][141][143]