财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营FFO为1670万美元或每股018美元 其中包含与Metro Square的Shoppers Food Warehouse相关的高额租约终止收入 约合每股008美元 [49] - 第一季度同物业NOI同比增长08% 不包括再开发物业 若包括再开发物业则增长01% [50] - 公司已撤回2020年全年业绩指引 [56] - 第一季度现金收款率为70% [88] - 第一季度录得740万美元减值 与Metro Square相关 同时确认710万美元租约终止费 [98][99] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署30笔租约 总面积309500平方英尺 平均基本租金为每平方英尺1618美元 [44] - 完成17笔续租 总面积270302平方英尺 续租租金差为正09% 若排除三笔大型杂货店续租 续租租金差提高至27% [45] - 五笔空置期少于一年的可比新租约租金差为正243% 七笔空置期超过一年的可比租约租金差为负32% 整体可比新租约租金差为负75% 整体可比租约租金差为负04% [46] - 第一季度同物业出租 occupancy 较2019年同期高130个基点 较上一季度高20个基点 [47] - 前五大租户类别占年化基本租金总额的50% 其中杂货店占28% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产几乎全部为杂货店锚定的购物中心 主要面向必需品零售商 此类服务更具互联网抵抗力 资产更具韧性 [16] - 公司战略聚焦于人口和贸易区域 而非收入或教育水平 并几乎专攻杂货店锚定资产 [19][20] - 公司认为此次疫情可能催化投资者情绪的转变 使其更青睐公司投资组合所体现的特征 [18][31] - 公司将2020年混合用途再开发项目的资本支出大幅削减至2000万美元 并可能进一步缩减 [13][67] - 公司正在评估社交距离等新动态对混合用途项目设计的影响 包括住宅部分的公共区域规划和零售业态组合 [78][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID-19大流行导致美国及全球经济大部分停摆 公司业务面临压力 约40%的租户目前处于关闭状态 股价处于历史低位 [11][12] - 与购物中心REITs整体58%的平均收款率相比 公司4月份收款率达到704% 5月份迄今收款率为65% 预计本月将继续增长 显示出不同零售资产类型的业绩分化 [14][37] - 公司采取了一系列措施来保持流动性和财务灵活性 包括提取7500万美元循环信贷额度 将普通股股息削减至每股001美元 削减资本支出 [53] - 公司杠杆率高于行业平均水平 但目前的首要任务是最大化现金流入 最大化租户保留率 以及最小化现金流出 而非立即去杠杆 [102][105] - 由于股价下跌 公司可能在年底前采取反向股票分割等措施 以使股价回升至1美元以上 满足纽交所上市要求 [13][106][109] 其他重要信息 - 公司团队积极与租户沟通 不仅讨论租金收取或宽限 也进行关怀问候 这种深度互动推动了边际租金收取 使得第二季度迄今的整体收款率远高于行业平均水平 [25] - 为应对疫情 公司重新评估了物业维护需求 将经常性月度运营费用减少了近8万美元 并推迟了约500万美元的物业级资本支出 [43] - 目前公司60%的门店处于营业状态 其中89%被视为必需品零售 占整体基本租金构成的61% [42] - 公司鼓励关注社区食物安全问题 呼吁支持当地食品救济站 [34][35] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于投资组合中空置空间的需求前景 特别是来自杂货商或其他必需品零售商 - 目前判断需求迹象为时过早 但杂货店实体表现强劲 租赁给杂货商的可能性有所提高 但需要等到疫情和封锁明确结束后才能 confident 地确定如何租赁这些锚定空间 [58][59][60] 问题: 关于资产价值 潜在处置以及混合用途开发项目战略 - 当前资本市场冻结 交易活动缺乏可见性 但相对而言 对公司资产的价值更为乐观 [63][66] - 混合用途资产方面 公司已缩减2020年资本支出 并可能进一步缩减 同时正在评估资本配置 但现阶段做出判断为时过早 [67][68] 问题: 关于年内迄今的资本支出金额 - 截至5月 用于开发和增值改造的资本支出略低于1000万美元 第一季度为550万美元 [72][73][87] 问题: 关于经济展望和社交距离措施对混合用途项目的长期影响 - 两个主要混合用途项目仍以杂货店为核心锚定 杂货店表现良好 [75] - 项目锚定部分进展顺利 但具体细节尚不便公开 [76] - 公司正在研究社交距离等新动态对项目设计的影响 包括住宅部分的公共区域规划和零售业态组合 但许多方面仍待观察 [78][79][80][81] 问题: 关于与租户的租金宽限或减免谈判细节 - 一般给予租户两个月减免 租金在2020年分6个月或2021年分12个月支付 具体取决于租户类型 [83] - 目前已执行16份协议 主要针对小店铺租户 另有84份已获批待租户审核 [84] 问题: 关于财务契约合规性和杠杆率展望 - 基于当前现金收款率 大多数财务比率有足够的缓冲空间来吸收影响 [89][91] - 银行了解当前情况 并可能就特定契约要求进行合作 [90] - 公司杠杆率高于平均水平 但当前首要任务是现金流和租户保留 去杠杆并非当务之急 待资本市场恢复正常后再行考虑 [102][105] 问题: 关于盈亏平衡现金租金收款水平 - 在采取削减股息等措施后 公司可承受约30%的NOI减少并实现盈亏平衡 这相当于约70%的收款率 [95][96][97] 问题: 关于反向股票分割的考虑 - 此举 solely 由纽交所关于股价持续低于1美元的要求触发 [106] - 公司有直到年底的时间来解决此问题 将视股价恢复情况决定是否进行反向分割 比例旨在满足交易所要求 [108][109]