财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营FFO为970万美元或每股011美元 全年运营FFO为4080万美元或每股045美元 [29] - 全年同物业NOI增长（不包括再开发物业）为03% 包括再开发物业则下降03% [30] - 2020年初始运营FFO指引范围为每股049美元至051美元 [31] - 2020年指引包括来自Metro Square的Shoppers Food Warehouse租约终止净收入约每股007美元 以及无形资产租赁负债摊销收入减少约每股002美元 [33] - 2020年计划处置资产约1500万美元至2500万美元 主要在下半年完成 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁团队本季度完成41笔交易 总面积297100平方英尺 平均基本租金为每平方英尺1508美元 使总租赁占用率升至932% [16] - 租赁占用率较上一季度提高91个基点 较去年同期提高220个基点 [16] - 本季度完成28笔续租 平均基本租金为每平方英尺1584美元 租金差为59% [16] - 本季度执行了12笔可比租约 其中6笔新租约在历史难租空间以平均每平方英尺1411美元租金和84%租金差达成 [17] - 除新的初级锚点 grocer Grocery Outlet外 另外5笔新可比租约平均基本租金为每平方英尺1137美元 租金差为20% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正从历史上持有次级市场杂货锚点购物中心转型为拥有一流城市混合用途资产 [47][75] - 价值增值翻新平台包括Fishtown Crossing、Carmen's Plaza和Yorktown Plaza等项目 [20][21][22] - 混合用途再开发平台包括South Quarter Crossing、[indiscernible]和Northeast Heights三个大型项目 将增加零售空间和住宅单元 [24][26] - 公司通过资产销售和建设贷款为再开发项目融资 计划将资本从较低品质资产迁移至新项目 [39][50][102] - 零售行业面临挑战 但某些情况如租约终止付款和主动收回空间也为价值创造提供机会 [10][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满挑战 面临主力租户搬离风险（如AC Moore）以及资本密集度上升的压力 [9][10] - 近期交易活动有所增加 为评估资产价值和资本化率提供了更清晰的可见度 [8][79] - 对执行价值增值翻新和混合用途再开发项目取得的进展表示满意 认为这些项目将提升资产质量和社区便利性 [11][12] - 尽管短期占用率可能因部分租户搬离而略有下降 但公司专注于填补空置空间并维持增长 [13] - 公司认识到转型期间杠杆率可能会上升 但会密切关注并积极管理债务 [47][48][75] 其他重要信息 - 公司将Metro Square等资产列入待售池 通过深思熟虑的资产管理（如协商租约终止付款）来优化资产价值 [9][39][55] - 公司拥有具备相关经验的内部分团队（如Robin Zeigler和Michael Sommer）来执行混合用途再开发项目 同时也会利用第三方专业资源 [11][27][91][92][96] - 公司无2020年债务到期 2021年仅有7500万美元到期 计划提前处理债务到期问题并保持期限结构合理 [76] - 公司排除了与前首席运营官终止相关的150万美元或有负债逆转对运营FFO的影响 以保持一致性 [41][42] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于AC Moore租金的细节和对NOI的影响 [36] - 由于AC Moore的不确定性 公司仅在指引中计入了约60万美元的第一季度租金 而未计入后三个季度 [36] - 按年度计算 这部分租金影响约占同物业NOI的1% 若全年无租金 影响约为80万美元 同样约占1% [37] 问题: 关于列入待售资产的决定和特征 [38] - 待售资产是经过分析后认为已经成熟 当前是出售的最佳时机 或者持有其价值可能面临下降风险的资产 [39][40] - 长期看 公司可能通过出售较低品质资产来为再开发项目提供永久性资本 但当前出售决策主要基于资产本身是否适合出售 [39][102] 问题: 关于FFO中150万美元管理过渡成本逆转的说明 [41] - 该笔费用是2016年为前首席运营官终止计提的或有负债 近期仲裁结束 公司冲回了该计提 为保持一致性 在计算运营FFO时将其排除 [41][42] 问题: 关于未来几年资本计划和杠杆率的展望 [46][47] - 公司认识到转型期间杠杆率会上升 但会积极管理资本支出和资产再资本化以控制债务 [47][48] - 预计为项目融资所增加的杠杆率将远低于一个完整的EBITDA倍数 并且主要通过项目建设贷款来融资 [50][66] - 预计在第一个公寓项目稳定后（约两年后）会重新评估整体资本结构 [51][52] 问题: 关于Metro Square资产价值解锁的细节 [54] - 公司通过协商租约终止付款并结合资产出售 预计总收益比资产"现状"出售的估值高出约40%至50% [55][56] - 租约终止付款的净影响（扣除失去的租金后）约为每股007美元 将在第一季度确认 [57][58] 问题: 关于再开发项目总规模、资金需求及对杠杆影响的担忧 [61][62] - 公司澄清提问者数字不准确 项目将分8-10年进行 价值增值翻新项目每个成本在1000万至2000万美元之间 对杠杆影响不大 [64][65] - 混合用途再开发项目在接下来两年导致的杠杆增加将少于一个完整的EBITDA倍数 [66] - 建议会后详细讨论具体数字和计划 [63] 问题: 关于AC Moore空置空间的后续填充计划 [73] - 两个AC Moore地点中 一个已有后备租户 预计周转期较短 另一个正在积极寻找后备租户 [73] 问题: 关于如何平衡杠杆率与债务到期期限 [74][75] - 公司专注于保持债务到期日的缓冲空间 无2020年到期债务 2021年到期7500万美元 计划提前处理并保持期限结构合理 [76] - 考虑在住宅部分稳定后使用机构债务进行长期融资 [77] 问题: 关于近期交易活动回升的评论及其意义 [78][79] - 第四季度交易活动从上一季度的清淡中回升 表明市场健康 为评估资产价值提供了依据 [79][80] - 杂货锚点购物中心资产规模较小 市场流动性高 交易量活跃 [80][81] 问题: 关于执行大型混合用途项目是否需与住宅开发商合作或引入合资伙伴 [89][90] - 公司拥有具备相关经验的内部分团队来领导项目 但开发过程中的具体工作（如施工、租赁）会与第三方专业机构合作 [91][92][96] - 在资本层面可能考虑合资 但并非必然 取决于具体情况 [96] 问题: 关于2020年除AC Moore外的坏账和信用损失预期 [105][106] - 预计2020年信用损失环境与2019年一致或略有好转 因团队已积极处理有问题的租户 [106][107]