财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营FFO为1020万美元，合每股0.11美元，与上一季度持平 [41] - 与2018年同期相比，同店NOI（不包括再开发项目）下降0.6%，若包括再开发项目则增长0.2% [41] - 同店NOI下降主要受两家Fallas门店在2018年第四季度末撤出的影响 [41] - 公司下调了2020年全年运营FFO指引的高端，新指引范围为每股0.44美元至0.45美元，此前为每股0.44美元至0.46美元 [44] - 对全年同店NOI增长（包括再开发项目）的预期从约1%调整为接近持平 [44] - 本季度出租率环比上升100个基点，达到91.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月租赁活动强劲，完成452,400平方英尺的租赁，平均租金为每平方英尺14.75美元，为过去12个月最高 [20] - 签署了5份新租约，平均租金为每平方英尺17.73美元，较此前租金有9.6%的正向价差 [21] - 签署了30份续租租约，平均租金为每平方英尺14.26美元，价差为负3% [21] - 若剔除一笔为留住重要主力租户而战略性降租的64,000平方英尺杂货店续租，续租价差转为正向2.3% [21] - 在本季度的增值改造项目中，完成了两份非可比性小商铺租约，平均租金为每平方英尺53.75美元 [22] - 目前租赁管道中有71份租约，包括36份新交易和35份续租 [23] - 季度结束后已执行了16份管道中的租约，其余租约正在根据已签署的意向书进行谈判 [24] - 租赁管道还包括超过300,000平方英尺的续租交易和近500,000平方英尺的新交易，部分与混合用途再开发的主力及次主力店租约相关 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 混合用途再开发项目进展顺利，首个项目South Quarter Crossing预计最早于2019年第四季度启动 [9] - South Quarter Crossing项目已敲定两份关键主力租约，并处于最后几份主力租约的后期谈判阶段 [10] - South Quarter Crossing项目预计包括约800,000平方英尺零售空间和274个住宅单元 [28] - 费城的Riverview Plaza混合用途项目规划约155,000平方英尺零售空间和超过300个住宅单元，已重新命名为“revelry”以反映其娱乐和餐饮为主的定位 [30] - 华盛顿特区的Northeast Heights混合用途项目规划包括150万平方英尺的A级住宅、零售和办公空间，将是华盛顿特区第7区有史以来最大的私人投资 [32] - 在增值改造项目方面，Carman‘s Plaza的改造已完工，正在完成最后的租赁以达到稳定状态，第二季度末出租率达到85%，预计稳定后回报率在较高两位数（约17%-19%） [34][35] - Groton购物中心的增值改造于2018年完成，回报率在7%左右，投资700万美元使出租率从82.5%提升至100% [36] - 正在启动两个新的增值改造项目：费城的Fishtown Crossing和马里兰Cockeysville的Yorktowne Plaza [37] - Fishtown Crossing项目已与星巴克和Nifty Fifty餐厅签署租约，平均租金为每平方英尺49.35美元，而改造前小商铺平均租金为每平方英尺20.89美元 [37] - Yorktowne Plaza项目已与IHOP和熊猫快餐签署租约，平均租金为每平方英尺44美元，而现有小商铺平均租金为每平方英尺16.49美元 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前股价与资产基础价值及公司前景严重脱节 [8] - 公司专注于通过混合用途再开发和增值改造项目来创造价值并推动资产净值增长，预计其增速将远超通胀 [9][15] - 管理层和董事会专注于审慎的资本配置和战略决策，包括在适当时机出售资产、收购资产和回购股票 [16][17] - 公司拥有一个专业团队，在充满挑战的零售运营环境和分散注意力的资本市场中有效执行 [18] - 为推进再开发和改造，公司有意清空部分购物中心的空间，这对过去几年的报告出租率造成了拖累，本季度在部分项目达到临界点后，将这些空间“停用”，从而对出租率产生了积极影响 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司正经历两种相反的局面：一方面股价低迷，另一方面团队日常运营卓越，再开发项目推进顺利，租赁管道不断增长 [8][9] - 尽管同店NOI持平，但运营基本面良好，租赁管道强劲，入住率增长前景可见且触手可及 [12][25] - 公司对再开发工作感到振奋，认为振兴社区、为“食品荒漠”带来杂货店、提供社区可享用的设施具有内在意义 [26] - 公司相信其再开发管道强劲，预计将推动资产净值以远超通胀的速度增长，且当前股价并未反映这一点 [15] 其他重要信息 - 本季度以约900万美元出售了位于宾夕法尼亚州Fort Washington的单租户购物中心Port Washington Center [43] - 本季度以约900万美元收购了位于费城、毗邻South Philadelphia Center的Girard Plaza [43] - Girard Plaza收购的资本化率约为6%，Port Washington Center处置的资本化率约为7.25% [53] - 公司已与Alterra Property Group就South Quarter Crossing项目的公寓开发达成最终协议，并获得了关键的区划许可和其他重要批准 [11] - 公司已在其网站的公司演示文稿和补充财务文件中分享了可比资产的资本化率信息以及资产净值计算的构成部分，以支持市场共识的资产净值 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于业绩指引下调及同店NOI增长预测修订的原因 [48] - 修订原因主要有两点：一是为推进再开发管道而加速清空部分空间；二是一个主力租户的续租谈判（预计租金将大幅上涨）完成时间晚于预期，从原预计第三季度推迟至接近年底，导致相关现金租金增长将体现在下一年度而非本年度 [49][50][51] 问题2: Girard Plaza收购的背景及其在混合用途项目中的作用 [52] - Girard Plaza目前是完全出租的资产，毗邻South Quarter项目，但计划是继续将其作为购物中心运营，公司看好费城该区域的发展，并预期随着再开发计划的执行，周边社区的改善将提升该资产的价值 [52] 问题3: Girard Plaza和Port Washington Center处置的资本化率 [53] - Girard Plaza的资本化率约为6%，Port Washington Center（LA Fitness净租约交易）的出售资本化率约为7.25% [53] 问题4: 季度结束后完成的租赁详情及其对出租率和同店组合的影响 [54] - 季度后完成的租赁中约一半是续租，一半是新租约，新租约中包含部分混合用途再开发管道的主力店交易，预计到年底同店出租率可能增加约100至150个基点 [55] 问题5: 鉴于股价下跌，是否会加速资产出售以利用估值差，以及关于股价脱节的更多评论 [61] - 股票回购仍是考虑选项，但受公司信贷协议约束以及对平台规模与一般行政费用匹配关系的考量限制 [62][63] - 虽然以低于公司交易隐含资本化率的水平出售资产表面看是诱人的投资机会，但存在实际约束 [64][65] - 当前股价促使公司在所有资本配置决策上更加清晰和审慎地思考，例如收购Girard Plaza的交易因股价原因曾经过深思熟虑 [66][67] 问题6: 随着再开发项目推进，2020年是否需要增加一般行政费用投资 [68][69] - 执行再开发计划的主要团队已就位，随着项目深入，可能会有边际上的一般行政费用增加，但公司已具备核心能力，现有团队卓越，能够利用一般行政费用产生巨大的运营和财务杠杆，创造长期价值 [70][71]