财务数据和关键指标变化 - 第二季度归属于公司的净收入为330万美元，摊薄后每股0.08美元，去年同期为200万美元，摊薄后每股0.05美元 [32] - 上半年净收入为610万美元，摊薄后每股0.15美元，去年同期为510万美元，摊薄后每股0.12美元 [32] - 第二季度NAREIT运营资金为1000万美元，摊薄后每股0.24美元，去年同期为900万美元，摊薄后每股0.21美元 [33] - 上半年NAREIT运营资金为1980万美元，摊薄后每股0.47美元，去年同期为1910万美元，摊薄后每股0.46美元 [33] - 第二季度核心运营资金为1110万美元，摊薄后每股0.27美元，去年同期为1240万美元，摊薄后每股0.30美元 [33] - 上半年核心运营资金为2290万美元，摊薄后每股0.55美元，去年同期为2510万美元，摊薄后每股0.60美元 [34] - 核心运营资金下降主要由于处置了2600万美元的完全拥有及股权投资物业、利息成本上升以及2019年专业费用增加 [34] - 第二季度物业净营业收入为2200万美元，去年同期为2250万美元 [35] - 上半年物业净营业收入为4500万美元，去年同期为4540万美元 [36] - 同店物业净营业收入与去年同期持平，上半年同店物业净营业收入增长46万美元，增幅1.1% [36] - 第二季度利息费用为650万美元，比去年同期高出20万美元，加权平均利率为4.1%，高于去年同期的3.9% [40] - 债务对未折旧总房地产资产的比率为57.9%，较一年前改善40个基点 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行了57份续租租约和35份新租约，总计284,000平方英尺，代表2610万美元的租赁价值 [14] - 同店入住率较一年前下降190个基点，较2019年第一季度下降67个基点 [15] - 入住率下降主要由于5个租户迁出，其中4个在休斯顿市场造成约50,000平方英尺空置，1个在凤凰城市场47,000平方英尺的杂货店关闭 [16] - 平均基本租金从一年前的每平方英尺4美元增长至19.53美元，主要由于新签和续签租约的租金增长率达到7.5% [24] - 第二季度租赁活动面积较第一季度增长42%，租赁价值增长65%；较去年同期面积增长58%，价值增长57% [43] - 过去12个月GAAP租赁价差显示续租增长8%，新租约增长5% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 业务聚焦于高增长市场，包括休斯顿、达拉斯、沃斯堡、奥斯汀、圣安东尼奥、凤凰城、梅萨、吉尔伯特、钱德勒和斯科茨代尔 [23] - 凤凰城市场一个47,000平方英尺的杂货店关闭，公司计划将其分割为更小空间以提升价值 [17] - 亚利桑那州Anthem Marketplace物业完成了一个7,000平方英尺的多租户地块开发，稳定后投资回报率为10.5% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 商业模式专注于抗电商冲击的社区零售中心，租户基础为服务导向型中小企业 [9] - 租赁策略包括三重网结构、百分比租金条款、较短租期以及每年2%至3%的基本租金上涨，作为通胀对冲并分享租户成功 [11] - 通过控制房地产和避免限制性的共同存续条款来管理风险 [10] - 战略重点包括降低杠杆、改善管理费用与收入比率、进行增值收购与处置、重新开发地块和土地 [26] - 公司致力于员工发展，通过房地产高管发展计划和与莱斯大学合作的项目培养未来领导者 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司策略持续产生可预测、可靠和可持续的现金流 [22] - 现金流多样化，单一租户贡献不超过总基本租金的3% [23] - 资产负债表和资本结构支持商业模式和增长战略，提供稳定性、灵活性和简单性 [25] - 公司重申了此前发布的2019年业绩指引 [45] 其他重要信息 - 2019年初采用了新的租赁会计准则，将租约相关所有收入反映在单一的租金收入项下 [29] - 坏账影响现在是单一租金收入项的组成部分，不再计入运营和维护费用 [30] - 第二季度一般及行政费用中包含110万美元的股权激励摊销，预计2019年剩余期间此项摊销约为350万美元 [39] - 截至季度末，87%的债务为固定利率，高于一年前的64%，平均剩余债务期限约为5.5年，优于一年前的3.5年 [40] - 公司通过修正、扩展和扩大信贷额度以及首次发行公司债券，显著改善了底层债务结构 [42] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于续租租约期限缩短的趋势 [47] - 公司享受较短租期带来的灵活性，便于根据房地产质量调整租金，目标租期通常为3至5年，并带有年增条款 [47] - 中小型企业租户更关注绝对租金金额而非每平方英尺租金，公司在强势地段拥有议价能力，但力求公平定价，通常需要2至3年时间将增值物业的租金调整至市场水平 [48] 问题: 关于Anthem地块的稳定计划及其他类似项目 [50] - Anthem的7,000平方英尺地块将容纳三个租户，其中一个已入驻占58%空间，另一半空间已部分租出，预计年内入驻，剩余空间正在招租，预计稳定后入住率超70%，投资回报良好 [50] - 其他开发地块包括Ahwatukee与主要咖啡公司洽谈、Fulton Ranch多个地块、Market Street可容纳约50,000平方英尺建筑、BLVD Place约140,000平方英尺开发空间、Dana Park约200,000平方英尺零售空间及多户住宅和酒店计划 [53][54][55][56][57] 问题: 关于下半年是否有额外的资产出售计划 [58] - 完全拥有的投资组合中目前没有活跃的出售计划，但在房地产合伙企业的股权投资中有三处资产待售，出售所得部分将用于降低债务 [58] - 公司正在通过Pillarstone实体出售三处物业，意向书已签，出售后将偿清欠公司和保险公司的所有债务 [60] 问题: 关于一般及行政费用的下降及未来预测 [64] - 第二季度股权激励摊销为110万美元，低于其他季度，预计2019年剩余期间非现金部分总计约为350万美元，现金部分与第一季度相对持平，第二季度的现金部分可作为较好基准 [64] 问题: 关于租赁价差趋势和入住率软化的内部调整进展 [66] - 入住率下降主要源于少数几个大空间租户的迁出，公司正在积极处理，第二季度租赁活动量非常强劲 [67] - 过去三个季度现金价差略有下降，GAAP价差维持在7.5%左右，公司持续关注并推动入住率和租金率 [68] - 公司调整了内部租赁审批流程，改为每周一次全区域电话会议，由高级管理层直接参与决策，确保政策统一执行，如不次级租约、不允许共同存续条款、必须提供个人担保等 [69][70][71] - 上半年续租面积比去年同期增加近50%，这预示着未来留存率和入住率将提升 [73]