财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入1380万美元，调整后EBITDAre为7470万美元，调整后每股FFO为0.47美元，均较2022年第二季度有所下降 [9] - 同店RevPAR为182.49美元，较2022年下降2%；入住率下降10个基点，平均每日房价下降1.8% [9][10] - 与2019年第二季度相比，目前拥有的30家当时已开业酒店的RevPAR下降1.6%，入住率比2019年低约11个百分点，ADR上涨14.7% [11] - 调整后EBITDAre为7470万美元，较2022年第二季度减少1400万美元，降幅15.7%；酒店EBITDA利润率同比收缩423个基点 [12][13] - 2023年全年RevPAR增长预期中点下调100个基点至5%；调整后EBITDAre中点下调300万美元至2.54亿美元 [49][50] - 调整后FFO指导中点为1.68亿美元，与之前指导不变；预计利息费用降低200万美元，所得税费用降低100万美元 [51] - 预计下半年酒店EBITDA利润率较去年下降约140个基点，若排除装修影响，预计上升约60个基点 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲需求开始正常化，商务散客和团体需求持续复苏 [8] - 第二季度，以休闲为导向的酒店平均房价降幅超过同店组合；基韦斯特和纳帕的房价分别比2019年第二季度高出43%和36% [34] - 周一至周四的商务入住率比2019年水平低近14个百分点，周末入住率下降约8% [35] - 集团业务方面，2023年集团客房收入预订量目前比2022年高出16%以上；排除斯科茨代尔凯悦酒店，2023年集团业务预订量比2022年增长约20% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度，各市场同店RevPAR结果差异较大，受装修、天气和去年休闲需求基数高等因素影响，部分市场表现较弱；以企业散客和团体需求为主的市场增长强劲 [15] - 休斯顿、波特兰、费城、纳什维尔和亚特兰大等五个市场RevPAR实现两位数增长，匹兹堡和旧金山RevPAR增长超过8% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合增长前景持乐观态度，认为未来几年可通过内部驱动因素实现盈利增长，如需求持续复苏、近期收购项目稳定以及资本支出项目 [17] - 公司继续平衡投资组合投资与股东回报，年初至今已回购超500万股股票，平均价格为每股13.10美元 [28] - 公司认为希尔顿波特兰酒店和W纳什维尔酒店稳定后，每年合计EBITDA贡献有望比2022年增加超2000万美元 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性，但第三季度开局良好，7月同店RevPAR较2022年7月增长1.5% [25] - 公司认为当前股价具有吸引力，投资组合质量和多元化显著提升，资本支出有望带来可观回报 [27] 其他重要信息 - 第二季度投资2240万美元用于投资组合改善，年初至今总计3400万美元；预计今年资本支出在1.2亿 - 1.4亿美元之间 [42][46] - 6月开始对斯科茨代尔凯悦酒店进行1.1亿美元的全面装修和升级，预计2024年底完成；本季度完成了圣巴巴拉金普顿金丝雀酒店和丹佛丽思卡尔顿酒店的部分装修项目 [42][43] - 公司已将剩余浮动利率债务固定，目前所有债务固定利率约为5.5%，下一次债务到期约在两年后，拥有约7亿美元流动性 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: W纳什维尔酒店新总经理为餐饮业务带来了什么改变 - 新总经理的主要任务是重新审视每个餐饮场所，为其制定特定的营销计划，包括菜单、人员配置和社交媒体推广等方面 [56] 问题: 近期完成或即将完成装修的五家酒店如何恢复和稳定 - 除阿维拉公园凯悦酒店的米拉瓦尔水疗中心外，其他酒店预计最多几个季度就能恢复正常；水疗中心引入了新的市场细分，增长和恢复可能需要更长时间 [57][58] 问题: W纳什维尔酒店的期望是否有变化，有无积极惊喜 - 整体期望没有改变，可能会延迟一年左右实现稳定；客房业务表现超出预期，餐饮业务虽有挑战，但前景乐观 [63] 问题: 经济前景变化对公司收购和剥离机会有何影响 - 目前尚未看到收购环境有重大变化；高利率环境仍可能带来收购机会 [65][66] 问题: 7月RevPAR环比改善的原因，排除装修影响后的情况 - 7月RevPAR预计增长1.5%，排除三家装修酒店后增长超6%；主要是集团业务和部分有复苏潜力的酒店持续走强，休闲业务表现不一 [70][71] 问题: 为何装修干扰比预期大，如何计算装修干扰 - 斯科茨代尔酒店开始装修，奥兰多酒店装修时间比预期长，根据实际情况调整了预测；通过比较有装修和无装修情况下酒店的表现来计算 [73][76] 问题: 第二季度费用是否已包含所有物业保险和税费增加 - 今年财产和意外险上涨约25%，年底有续约；房地产税和保险年初至今上涨16%，预计全年上涨约20% [79] 问题: 7月数据是否受特殊因素影响，如泰勒·斯威夫特演唱会 - 泰勒·斯威夫特演唱会在两个市场带来了近100个基点的影响，其他为正常业务波动 [80] 问题: 达拉斯市中心新开业的JW万豪酒店是否影响公司酒店预订 - 目前尚未看到影响，公司在该市场的业务具有地域性，对保留业务有信心 [82] 问题: 装修对明年的影响如何，如何看待相关逆风 - 目前正在收集数据进行分析，预计明年上半年比较困难，下半年情况会改善，将在下个季度提供更明确的信息 [84][88] 问题: 斯科茨代尔凯悦酒店明年是否承接团体业务 - 装修期间会议空间部分可用，但大规模团体业务机会减少；完成泳池和客房装修后，对小团体更有吸引力 [89][91] 问题: 休闲业务消费者情况，市场压力较大地区RevPAR的稳定水平 - 基韦斯特和纳帕酒店套房较少，主要是市场需求和定价问题；RevPAR稳定水平仍在观察中，预计会高于2019年，但短期内可能会有波动 [92][95] 问题: 装修干扰是否反映了周边市场表现 - 装修干扰与市场表现有一定关联，在市场需求旺盛时，装修对入住率影响较小；斯科茨代尔夏季非旺季，装修导致入住率低 [97][98] 问题: 如何看待股票回购和债券回购的回报，债券回购对两年后的再融资有何影响 - 采用平衡的方法，根据业务情况和资本需求实时决策；债券回购可减少到期债务，也是合理的资本运用方式 [101][103] 问题: 忽略装修干扰，下半年RevPAR增长和利润率指导对企业和休闲需求趋势的假设 - RevPAR方面，预计下半年排除干扰后为中个位数增长，受干扰影响接近持平或略正；利润率方面，全年装修影响约100个基点；休闲需求下降趋势将缓和，企业需求有望在秋季回升 [105][107] 问题: 目前公司债务和股权哪个更有吸引力 - 公司认为两者都有吸引力，它们风险特征不同，难以直接比较 [109]