财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度Nareit FFO增至8900万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [33] - 2025年第一季度Core FFO增至9080万美元，即摊薄后每股0.65美元，同比每股增长8.3% [33] - 本季度Nareit FFO和Core FFO均受益于一笔约每股0.01美元的一次性租赁终止费 [34] - 本季度同店净营业收入（NOI）增长3.9% [7][35] - 截至2025年3月31日，净债务与调整后EBITDAR之比为5.3倍，上一季度年化基础上为5.0倍 [35] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为5.6年（含所有展期选项） [36] - 第一季度末，公司86%的总债务为固定利率，目标为90% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度保持了20.8%的强劲可比续租租金价差，本季度 inline续租租金价差达到创纪录的21.7% [19] - 第一季度可比新租赁租金价差为28.1%，inline新租金价差为27.5% [19] - 第一季度新租和续租平均年租金涨幅为2.7% [20] - 第一季度末，组合出租率保持在97.1%，主力租户出租率为98.4%，inline租户出租率为94.6% [21][22] - 第一季度租户留存率保持在91% [28] 收购业务 - 第一季度公司以总计份额购买了价值1.46亿美元的资产 [12] - 公司确认2025年总收购指导范围为3.5亿 - 4.5亿美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司3英里贸易区平均人口为6.8万人，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高12% [24] - 公司所在市场失业率低于购物中心同行平均水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在交易市场寻找机会，目标收购无杠杆内部收益率（IRR）为9%，并将继续作为有纪律的买家 [14] - 公司将根据交易市场情况灵活调整策略，若市场收紧也能灵活应对 [14] - 公司认为其独特的格式和经过周期考验的经验能够驱动高质量现金流，在经济不确定时期，以杂货店为锚定和必需品为基础的业态表现相对较好 [11][14] - 公司通过提升租户组合、改善商品销售和捕捉与新租户的市场租金增长来实现长期增长，但这些行动对2025年增长会有轻微阻碍 [39] - 公司计划通过匹配资金来源与投资活动来实现增长，资金来源包括额外债务发行、资产处置和股权发行，但2025年指导不假设股权发行 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不断变化，关税影响尚不确定，但消费者表现出韧性，零售商需求强劲 [8] - 公司确认全年指导，认为自身相对更能抵御潜在关税干扰，因其71%的平均基本租金（ABR）来自必需品相关商品和服务，且租户组合多元化，对大型破产企业和高风险零售商的敞口有限 [10][11] - 公司对当前环境充满信心，相信能够实现长期增长计划，为股东创造价值 [15] - 公司预计新租和续租价差在今年剩余时间及可预见的未来将保持强劲 [20] - 公司认为其低杠杆率使其有财务能力实现增长目标，预计2025年核心FFO每股实现中到高个位数增长，长期来看调整后资金流（AFFO）增长可能更高，有望长期跑赢购物中心同行 [41][42] 其他重要信息 - 公司网站将发布本次电话会议的存档版本，讨论中包含的前瞻性陈述受各种风险和不确定性影响，相关信息可在SEC文件中查看 [4] - 公司讨论中会引用某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在收益新闻稿和补充信息包中查看，网站也发布了相关演示文稿 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍租赁业务的季节性，以及3月、4月租赁情况和5月ICSC的预期 - 第一季度通常会出现出租率略有下降的情况，目前公司整体出租率为97.1%，inline租户为94.6%，主力租户为98.4%，主力租户空间有很多活动和市场租金提升机会 [50] - 租户留存率保持在91%，未来六到七个月的租赁活动非常强劲，目前待签署的租约比去年同期更多，市场需求没有放缓迹象，零售商希望与排名第一或第二的杂货店合作 [51][52] 问题2: FFO指导暗示2Q - 4Q平均与1Q大致相同，即使剔除租赁终止费也是如此，请问是什么造成了这种阻碍，以及什么因素会使FFO达到指导范围的高端或低端 - 第一季度的租赁终止费不会在全年持续，展望未来，资本市场的改善、债务成本的确定性以及股权市场的稳定等因素将有助于FFO达到指导范围的高端 [57] - 公司确认每个指导范围，旨在为长期发展做出决策，目前处于年初，会采取保守态度看待全年情况 [56][58] 问题3: 公司目前可变利率债务敞口为14%，今年晚些时候随着掉期到期将升至25% - 26%，请说明公司的策略和应对即将到期掉期的计划 - 公司2024年的操作是2025年计划的蓝图，目标是建立一个阶梯式到期结构，继续在无担保债券市场发行债券，用固定债券取代定期贷款 [64][65] - 公司对当前可变利率水平感到舒适，预计通过收购和其他融资活动，将管理资产负债表向更固定的方向发展，长期目标是固定利率债务占比达到90% [67] 问题4: 交易市场有很多讨论，交易时间变长，交易对手可能退出，请问公司看到了什么变化，是否感觉到交易时间变长、资本回报率（cap rates）有变化，以及对今年剩余时间表内和合资收购的预期 - 第一季度收购市场健康，市场上有很多产品和买家，但目前预测未来情况还为时过早 [70] - 有消息称一些买家退出市场，这对公司来说可能是积极的，因为竞争会减少，但不确定性通常会减缓收购市场的步伐 [71] - 公司对今年的收购情况感到乐观，第一季度购买的项目表现良好，未杠杆化内部收益率远高于9%，第二季度有良好的项目储备 [73] 问题5: 公司处理店铺租户续约的策略是否有变化，如何应对关税对租户的影响 - 截至目前，公司在租户续约时的讨论与以往正常情况相同，期望租金大幅上涨并减少租户装修费用，公司拥有良好的销售信息支持这些讨论 [77] - 公司认为约10%的租户将受到关税的重大影响，另外10%的租户会受到一定影响但不严重，近80%的租户受关税影响有限，因为公司专注于必需品业务，以杂货店为锚定 [79][80] - 目前公司的租赁和收购策略没有因关税而发生重大变化，但会根据情况在未来6 - 12个月内进行调整 [81][82] 问题6: 公司防御性较强的投资组合是否在过去一个月出现租金收取放缓的情况，是否针对某些零售商、类别或市场 - 租金收取情况相当稳定，与去年同期相比坏账有所下降，公司持续监控零售商健康状况并进行沟通，未发现特定地区或类别有明显问题 [92] 问题7: 本季度收购交易的隐含资本回报率在低6%左右，而公司股票的隐含资本回报率约为中6%，投资利差收紧，请问这是交易的特殊情况还是市场价格和资本回报率压缩的结果 - 公司不是以资本回报率为导向进行收购，而是关注资产的长期投资价值，目标是实现9%以上的未杠杆化内部收益率 [97] - 资本回报率季度间波动较大，不能将本季度的资本回报率年化来代表全年情况，公司的项目储备显示后续资本回报率会更高 [98] - 每个收购项目都有其特定情况，公司会根据项目情况进行分析，以确保达到目标内部收益率 [99] 问题8: 考虑到目前股价，股票回购是否更具吸引力 - 公司正在考虑股票回购，董事会已批准2.5亿美元的股票回购计划，但尚未实施 [105] - 公司认为目前资本的最佳用途是继续进行净收购，以实现每股现金流增长，股票回购是公司可使用的工具之一，但目前仍坚持通过资产收购来发展平台的策略 [106][107] 问题9: 请更新破产相关活动情况，以及第二季度和全年的出租率趋势 - 公司拥有行业内最高的出租率，租户希望位于排名第一或第二的杂货店所在的购物中心，目前租赁环境良好 [110][111] - 回顾去年第三季度，公司成功租赁了8个超过15,000平方英尺的空间，新租赁租金价差达到105% [113] - 对于JOANN、Big Lots、Party City等破产租户的空间，公司有很多意向书在进行中，与优质零售商的租赁租金有中到高两位数的提升，预计将加强投资组合 [114][115] - 预计出租率将在今年剩余时间内稳定并开始改善 [120] 问题10: 本季度的租赁终止费主要是由一个租户或一份租约产生的吗，请提供该租户、购物中心的详细信息以及租户终止租约的原因 - 租赁终止是公司业务的一部分，本季度租赁终止费大幅增加主要与一个地点有关，是一家全国性零售商基于特定地点做出的决定，并非破产相关 [122] - 租户继续支付租金，公司有机会替换该租户，通过协商买断租约并同时签订新租约，将资金用于新租户的装修，该购物中心未来表现将继续良好 [123][124] 问题11: 在当前环境下，是否有更多非破产、不在观察名单上的全国性租户会更谨慎地考虑其店铺和投资组合，是否会出现更多类似的租赁终止活动 - 公司在与零售商的讨论中未听到此类担忧，零售商更关注2026 - 2027年的增长，公司投资组合短期内没有新的供应，成本上升，与公司合作的零售商希望扩张，未发现相关问题 [128] 问题12: 公司展示了在大金融危机期间的表现，当时出租率下降了250个基点，考虑到目前投资组合质量更高且没有当时的开发活动，这是否是最坏情况 - 公司不预期会出现衰退，基本模型假设经济持平，不认为会出现类似大金融危机或疫情那样的深度衰退，这些情况可能是极端的、偏离预期两个标准差的情况 [132][133] - 公司在必需品零售业务中，在市场动荡时受到的干扰较小，在之前的危机中拥有最低的出租率损失，并能最快恢复正常 [134][135] 问题13: 市场存在不确定性，利率波动，这对公司的内部收益率预期有何影响，是否会提高预期 - 公司预计内部收益率将保持在9%左右，在衰退环境下，承保难度增加，租金价差和市场租金假设会降低，这会使达到9%的内部收益率更困难，可能导致收购价格下降，但目标内部收益率不会改变 [137][138] 问题14: 如果经济环境恶化进入衰退，公司投资组合中哪些类别会首先出现需求下降 - 回顾过去两次衰退（大金融危机和疫情），需求下降首先出现在 discretionary 品类，消费者会减少非必要消费，品牌忠诚度可能下降，会选择更便宜的产品 [143] - 衰退期间，消费者会更多在家吃饭，杂货店业务会受益，而餐厅业务可能受到影响，但快餐和快餐休闲类餐厅在过去两次衰退中仍保持增长，因为外出就餐已成为一种必要消费 [144][151] 问题15: Publix近期积极购买购物中心，公司有两个与Publix的重建项目，这是Publix特有的情况，还是预计其他杂货店也会更积极地参与市场或重建店铺 - 这主要是Publix特有的策略，其通过全面拆除和重建来现代化其店铺，公司与Publix合作已久，这对双方都是很好的业务，公司会签署新租约并获得更高租金 [154][155] - 大多数主要杂货店更多进行改造和升级，公司不认为其他杂货店会普遍采取类似策略，但希望有更多机会开展此类业务 [154][156]