财务数据和关键指标变化 - 公司重申2025年盈利展望，预计NAREIT FFO增长近6%，同店净营业收入（NOI）增长3.6%，信用损失指引维持在75 - 100个基点 [15] - 第一季度现金租金利差为8%，GAAP租金利差近19%，同店NOI增长4.3%，主要由基本租金增长推动 [10] - 2月，标普将公司信用评级上调至A-，此前穆迪已将其评级上调至A3，公司是购物中心房地产投资信托（REIT）行业中唯一拥有穆迪或标普A类信用评级的公司 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度店铺租赁业务推动租赁 occupancy率增长10个基点，去年增长60个基点，同店指标纳入今年新加入的前Erstat Biddle物业 [9] - 新租约起租代表约1000万美元的年基本租金（ABR），同店起租率季度内再提高20个基点，SNO管道价值增至4600万美元的增量基本租金 [10] 投资业务 - 第一季度完成一项大型优质收购，收购田纳西州布伦特伍德的Brentwood Place，这是一个32万平方英尺的社区中心 [11] - 合资平台有一个位于东北部的优质杂货店锚定购物中心已签约，预计第二季度完成交易 [13] 开发业务 - 公司有5亿美元的在建开发和重建项目，团队执行良好，成本控制符合承保预期，租赁活动强劲 [13] - 公司相信开发平台与现有投资组合内的增值重建相结合，是杠杆自由现金流的最佳用途，综合回报率超过9% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月客流量较第一季度加速增长，前三周客流量同比增长7%，2025年4月新业务活动超过2024年4月 [44] - 高质量杂货店锚定资产的资本化率维持在5% - 6%区间，近期公开和国际市场相比私人市场有一定回调，市场上的交易仍受私人资本关注且定价积极 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于杂货店锚定的邻里和社区中心，满足消费者基本非 discretionary需求，贸易区域人口结构良好，租户表现优异，更能抵御宏观经济波动 [7] - 公司凭借充足的流动性和低成本资金获取能力，将继续抓住机会实现增长，长期战略目标坚定，注重推动增长和保持竞争优势 [8] - 开发项目是公司自由现金流的最佳用途，团队致力于获取和承保投资机会，维持每年2.5亿美元的项目启动计划 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度业绩感到满意，经营基本面强劲，租户健康，租赁管道充足，外部增长可见 [4][6] - 尽管经济存在不确定性和波动，但公司认为自身能够在不同经济周期中蓬勃发展，对长期表现有信心 [8] - 公司承认关税影响不确定，但由于业务类型和租户质量，相对更具抗风险能力，历史上经济衰退对公司的影响有限 [28][29] 其他重要信息 - 公司预计第二季度同店NOI增长率将适度提高，主要受百分比租金和其他收入的时间因素影响，基本租金增长预计保持稳定 [16] - 80%的S和O管道计划在2025年起租，但今年仅约三分之一将确认为收入，为2026年提供积极动力 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于观察名单、坏账以及Rite Aid风险敞口 - 公司持续评估和更新观察名单，风险敞口与过去一致，对观察名单租户采取积极主动的管理措施，Rite Aid的ABR风险敞口为30个基点，应收账款（AR）低于历史水平 [21][22] 问题2: 4月后租赁讨论情况以及如何应对关税导致的租户成本上升 - 关税影响不确定，但公司业务类型使其更具抗风险能力，历史上经济衰退对公司影响有限，租户健康，AR状况良好，对公司表现有信心 [28][29][30] 问题3: 如何平衡保留资金和把握当前投资机会 - 公司有意保持资产负债表容量，以便在各周期中把握机会，开发项目是自由现金流的最佳用途，会根据机会的吸引力决定是否行动 [37] 问题4: 租赁交易时间线、决策过程和租金条款是否有变化 - 4月业务活动良好，新业务活动超过去年同期，客流量同比增长7%，AR低于历史平均水平，租赁管道强劲，未受市场波动影响 [43][44] 问题5: 建筑成本上升情况以及目标收益率的演变 - 团队密切监控建筑成本，在建项目表现良好，新项目也在逐项分析，部分成本有回落，有信心按预算和合适的回报率交付项目，目标是实现150个基点的利差并已超额完成 [47][48][49] 问题6: 交易市场变化、参与者数量、资本化率趋势以及外国投资者情况 - 市场处于波动初期，高质量杂货店锚定资产资本化率在5% - 6%区间，公开和国际市场有回调，私人资本对市场上的交易仍有浓厚兴趣且定价积极 [53][54] 问题7: 布伦特伍德交易的市场价值实现时间和稳定资本化率情况 - 公司对该资产的市场价值实现机会有信心，初始10年持有期内目标是实现高个位数的内部收益率（IRR），且该资产未来还有显著的市场价值提升空间 [57][58] 问题8: 未来收购计划和感兴趣的市场 - 公司专注于在全国高质量市场增加投资，纳什维尔是关注市场之一，但也关注其他优质市场，有信心抓住合适的机会 [63][64] 问题9: 关税对租户成本、信用覆盖的影响以及对租户类型和资产布局的长期看法 - 公司坚持现有战略，对业务模式有信心，认为能在周期中表现良好，部分非必需消费类零售商可能受影响，但公司租户质量高，会继续谨慎选择租户 [68][69][70] 问题10: 租金确认时间以及租赁管道情况 - 80%的S和O管道计划在2025年起租，今年仅约三分之一将确认为收入，为2026年提供积极动力，团队努力加速项目建设以提前起租，风险相对较小 [76][77][78] 问题11: 受关税影响较大的租户类别情况 - 第一季度快餐（QSR）和医疗是主要交易租户类别，许多租户积极扩张，未看到租赁活动有明显变化，受关税影响较大的租户在租赁活动中占比小，未产生重大影响 [86][87] 问题12: 合资平台收购的杂货店锚定资产情况以及机构资本的兴趣 - 该资产位于优质子市场，是与长期机构合资伙伴合作的项目，伙伴对该行业仍持乐观态度，按合作计划参与此次收购 [93][94] 问题13: 布伦特伍德资产的客流量在公司投资组合中的排名 - 该资产客流量大，但具体排名需后续提供，公司不仅关注总客流量，还关注基于可租赁面积（GLA）的客流量，该资产预计处于投资组合较高水平 [97][98] 问题14: 如何应对开发项目收益率的不确定性以及新兴项目类型和竞争对手情况 - 公司开发项目旨在获得高于资产稳定价值的利差，以实现风险调整后的适当回报，团队在项目前期进行充分风险缓释，有信心按时按预算交付项目，主要竞争对手是杂货店相关业务，公司与主要杂货店有良好合作关系 [101][103][105] 问题15: 第一季度坏账低但维持全年指引的原因 - 公司在两个月半前给出全年信用损失指引时就预计第一季度坏账较低，这是由于租户健康，现金基础租户收款率高，全年情况符合预期，当前条件未改变，因此维持指引 [109][110] 问题16: 4月客流量增长的拉动需求因素以及各地区客流量差异 - 公司认为由于租户类型原因，不太可能存在大量拉动需求情况，各地区客流量均有增长，差异较小 [113][114] 问题17: 关税导致零售商利润压力对公司的影响 - 零售商多年来一直面临利润压力，但行业因新供应有限存在优质空间稀缺情况，公司相信凭借优质贸易区域、位置和租户，能够应对挑战并继续实现同店NOI增长 [117][118]