财务数据和关键指标变化 - 第一季度AFFO每股为0.58美元，相比2024年同期的0.56美元增长4.3% [23] - 2025年全年AFFO指引上调，预计在24.7亿至25亿美元之间，或每股2.33至2.36美元，相比此前指引的每股2.32至2.35美元，两端均提高0.01美元 [24] - 基于上调后指引的中值，公司预计2025年AFFO每股同比增长3.8% [24] - 调整后EBITDA利润率持续强劲，在剔除非现金项目后维持在90%以上的高位 [23] - 第一季度总务及行政管理费用为1490万美元，仅占总收入的1.5%，该比率在净租赁行业乃至所有REITs中都处于极低水平 [24] - 净负债与年化第一季度调整后EBITDA的比率约为5.3倍，处于公司目标杠杆范围5.0至5.5倍之内 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合包括13个租户和8个融资伙伴，这种关系型模式有助于维持密切沟通和强有力的投资组合监督 [16] - 与Red Rock Resorts建立了新的合作关系，为其在加利福尼亚州中部部落土地上开发North Fork Mono Casino and Resort项目提供高达5.1亿美元的延迟提取定期贷款融资 [14] - 该项目是公司在部落土地上的首笔游戏投资，也是继2023年2月宣布的Great Wolf Northeast贷款后的第二笔部落土地投资 [15] - 公司对拉斯维加斯市场保持强烈信心，指出其独特的需求驱动力，如WWE WrestleMania、斯坦利杯季后赛以及Sphere的音乐活动等 [17] - 2024年拉斯维加斯游客中仅有12%为国际旅客，因此潜在的国内"消费降级"可能使拉斯维加斯受益 [17] - 在区域游戏市场，预计表现将相对具有韧性，但具体表现会因地理位置和资产而异 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是建立关系并将其转化为有价值的长期投资伙伴关系，近期与Kane、Eldridge以及Red Rock Resorts的合作体现了这一点 [13] - 专注于通过增长活动以及资产负债表和资本成本优化来驱动总回报 [13] - 采用关系型方法，与数量有限的租户和合作伙伴保持密切沟通，这在波动时期尤为有利 [16] - 对部落土地的销售回租交易仍持谨慎态度，因其复杂性，特别是在违约情况下公司作为建筑所有者无权运营游戏业务 [36] - 公司积极管理资本成本、资产负债表和流动性状况，以在波动市场中保持专注，持续为股东追求回报目标 [22] - 投资决策基于具体案例的具体情况，而非一般性原则，特别看重合作伙伴的开发经验和运营能力 [92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层强调股息对REIT总回报的重要性，指出公司当前股息收益率高于5%，并认为这是一个"有防御性的股息" [8][11][12] - 承认当前市场存在高波动性和不确定性，这影响了并购活动和运营商的增长雄心 [46] - 公司对合作伙伴管理关税和建设成本变化的能力充满信心，特别是那些具有深厚开发经验的公司 [40][41] - 尽管存在潜在的国际旅行放缓，但拉斯维加斯主要依赖国内游客，并可能从"消费降级"中受益 [17] - 管理层表达了对拉斯维加斯市场基本面的持续信心，赞扬运营商吸引新客户和现有客户的能力 [104][105] - 公司优先考虑通过股息收益率、同店NOI增长和外部增长来优化总回报 [115] 其他重要信息 - 公司在第一季度成功处理了所有2025年到期的债务，下一笔债务到期日为2026年9月 [20] - 3月26日成功进行债券发行，订单簿最高获得6倍超额认购，发行4亿美元三年期票据和9亿美元十年期票据，经对冲计划调整后的混合票息为5.34% [20] - 季度内通过远期合约下的ATM计划出售780万股，筹集毛收入2.54亿美元 [20] - 2月重组了25亿美元的无担保多币种循环信贷额度，并将到期日延长至2029年 [20] - 总流动性约为32亿美元，包括约3.34亿美元现金、6.25亿美元未结清远期合约项下金额以及23亿美元循环信贷额度可用性 [20] - 经对冲活动调整后的加权平均利率为4.47%，加权平均到期年限为6.7年 [22] - 约有1.3亿美元的承诺资本已包含在指引中，涉及Great Wolf Northeast、Homefield、Kalahari以及North Fork投资 [50] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于与Red Rock Resorts新交易的地点吸引力和在部落土地上的抵押品保护 [27][28] - 回答: 该地点位于99号高速公路旁，450万人口居住在附近，Red Rock Resorts是顶级的游戏开发商和运营商，其开发质量远超区域内竞争对手，公司对建立合作关系感到兴奋 [30][31][32] 抵押品是建筑本身，但由于部落是唯一有权运营游戏业务的实体，收回抵押品非常困难，因此Red Rock提供的完工担保至关重要，公司对其能力和项目成功运营有信心 [36][66][72] 问题: 对部落销售回租交易的看法是否发生变化 [35] - 回答: 部落销售回租交易对公司来说仍然是一个复杂的课题，尚未完全弄清楚，特别是考虑到在违约情况下，作为建筑所有者无权运营游戏业务，目前仍处于学习阶段，但对与部落和Red Rock的此次合作机会感到高兴 [36][37] 问题: 关税是否对合作伙伴的建设预算、时间表或未来管道讨论产生影响 [39] - 回答: 建设领域存在普遍性条件，但公司与具有深厚开发经验的合作伙伴合作，如Kane或Red Rock，对他们管理关税相关变化的能力充满信心，他们能够预见并采取对冲策略等应对措施 [40][41][42] 问题: 在当前宏观波动环境下，交易管道有何变化，交易类型或地理分布是否有变 [46] - 回答: 波动性和不确定性影响了并购的活跃度和运营商的增长雄心，这降低了对公司资本的需求，公司继续采取关系型方法，花时间与运营商沟通，寻找能够为公司带来增值并为对方创造价值的机会 [46][47][48][49] 问题: 指引中未包含的已承诺资本金额是多少 [50] - 回答: 指引中包含了约1.3亿美元的承诺资本，涉及完成Great Wolf Northeast、Homefield、Kalahari以及North Fork投资，但仍有大量资本未包含在指引中 [50][52] 问题: Red Rock选择公司进行开发融资的原因以及资金时间安排 [54] - 回答: 公司多年来一直尊重并关注Red Rock，建立了关系，当此机会出现时，公司参与了讨论，资金安排是建设提取计划，初始支付7500万美元，之后直至2026年9月开业将有规律的提取 [55][57] Red Rock建造和运营质量极高，鼓励投资者体验其资产 [58][59] 问题: 与Red Rock未来合作的机会 [60] - 回答: 目前仅此一项交易，但未来如果Red Rock有业务增长需求，无论是出售房地产还是其他开发机会，公司对合适的、能为公司带来增值的机会持开放态度，但目前没有承诺 [60][61] 问题: 与Red Rock交易的结构细节和部落贷款领域的更广泛机遇 [64][65] - 回答: 借款人是部落，Red Rock是开发商并提供完工担保，抵押品是建筑以及游戏活动未来现金流和收入的第一优先担保权益 [66][69] 部落贷款是一个正在研究的领域，但并非全新，加州作为相对年轻的游戏管辖区，仍有空白区域需要资本 [74][75][78] 问题: 对Century Casino租约的期望 [81] - 回答: 公司定期与运营商沟通并获得月度业绩，对Century Casino的新投资和业绩感到兴奋，并期待未来寻找更多合作机会 [81][82] 问题: 与Caesars就区域物业的对话情况 [83] - 回答: 目前没有紧迫的对话，对Caesars持续在公司资产上投入资本感到满意，如新奥尔良、大西洋城和太浩湖的投资，这些投资应能推动业绩和租金覆盖率达到满意水平 [83][84] 问题: Red Rock交易的资本结构、定价以及公司当前的风险偏好 [87] - 回答: 总融资额度为7.25亿美元，混合总收益率约为7%，公司对资本化和Red Rock的支持感到满意 [89][90] 公司持续学习，在适当的合作伙伴、地点、担保结构和回报下，对风险感到舒适，投资决策基于具体情况而非一般原则 [91][92][93] 问题: 公司对更广泛的建设贷款活动的兴趣以及此次贷款的回报要求 [96] - 回答: 公司没有通用的建设融资策略，策略是围绕关系发展和识别体验式合作伙伴，如果帮助融资开发机会是建立关系的起点，公司会积极而严谨地审视 [97][98] 问题: 与现有合作伙伴的其他增长机会 [100] - 回答: 希望如此，公司策略是寻找业内最佳伙伴并帮助他们成长，同时增加新租户和融资伙伴，以实现增值增长 [101] 问题: 非上市合作伙伴在拉斯维加斯的表现趋势 [103] - 回答: 对拉斯维加斯的持续成功感到兴奋，威尼斯人业务强劲，Sphere等新景点吸引了新客户，运营商不断寻找方式吸引客户，公司对在该市场的投资感到高兴 [104][105] 问题: 公司对广泛合作伙伴的风险管理方法 [107] - 回答: 自2017年成立以来，公司拥有严格的风险管理流程，管理层每季度召开两次会议，分别审查租户和租赁投资的表现以及借款人和贷款投资的表现，进行严格的承销和监控 [108][109] 问题: 对Caesars Forum会议中心看涨期权的考虑 [112] - 回答: 该期权于今年9月生效，公司认为这是一个优秀的资产，正在评估此机会，决策将以优化总回报为指导，考虑股息收益率、同店NOI增长和外部增长等因素 [112][113][115] 问题: 与Kane International在Beverly Hills项目之外的合作机会 [116] - 回答: Kane International涉足多个公司感兴趣的体验式类别，例如The Saint James项目，公司已就如何协助其扩展网络进行了初步讨论 [116][117] 问题: 对澳大利亚Star交易或更广泛澳大利亚市场的兴趣 [121] - 回答: 公司曾考察澳大利亚和新西兰市场，但目前澳大利亚市场面临监管和经济表现方面的动荡，难以对未来收益 profile 有可见度和信心，因此不会参与Star在澳大利亚的机会 [121][123][124] 问题: 当前机会集中的其他战略优先事项 [124] - 回答: 关键战略领域包括持续致力于构建可持续的总回报，以及尽可能增强业务的抗风险能力，例如提前完成再融资，管理层将继续预见潜在挑战，保护资本和资本成本 [124][125] 问题: 对纽约游戏牌照进程的最新看法和公司的计划 [128] - 回答: 目前有消息称RFP可能在6月底至7月初提交，MGM是竞标者之一，公司支持MGM的竞标，因为涉及公司拥有的资产，公司将继续关注事态发展 [129][130]