财务数据和关键指标变化 - 一季度调整后运营资金为7180万美元，即每股0.36美元，得益于近期投资和较低的空置资产及租赁相关运营费用，抵消了第四季度处置资产带来的租金损失 [21] - 核心一般及行政费用为740万美元 [21] - 坏账率为86个基点，主要受临床医疗租户Stanislaus未付款影响 [21] - 维持2025年调整后运营资金（AFFO）指导区间为每股1.45 - 1.49美元，中点约增长3% [9] - 一季度入住率和租金收取率均为99.1% [9] - 股息维持每股0.29美元，将于2025年7月15日前支付给6月30日登记在册的股东 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 建设 - 出租业务 - 年初至今已投资1.039亿美元用于新物业收购、建设 - 出租开发和创收性资本支出 [5] - 约3.059亿美元的建设 - 出租开发项目已签约，剩余预计投资2.558亿美元，将在2026年第三季度前完成，初始现金资本化率在7%，直线收益率在8.5% - 9.5% [6] - 已锁定约2260万美元的增量年基本租金（ABR），将于今年晚些时候和2026年上线，占当前ABR约5.6%的增长 [6] - 建设 - 出租项目加权平均初始收益率为7.4%，加权平均直线收益率为8.9%，加权平均租赁期限约为13.2年，租金年增长率为2.9% [13] 收购业务 - 有1.329亿美元的收购项目在控制中 [6] 创收性资本支出业务 - 有450万美元的承诺用于与现有租户的创收性资本支出 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场竞争激烈，特别是大型交易和投资组合交易，私人买家有大量资金需要部署，导致价格竞争和资本化率压缩 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于通过四个核心业务板块和投资级资产负债表，为股东创造长期价值 [5] - 继续发展建设 - 出租项目管道，通过现有和新关系增加项目，预计2026 - 2027年实现收入增长 [5] - 维持2025年AFFO指导区间，待宏观经济不确定性降低后重新评估 [9] - 希望在今年晚些时候提供2026年基本增长预测 [10] - 目标是在2026 - 2027年增加至少5亿美元的建设 - 出租开发项目 [11] 行业竞争 - 建设 - 出租业务竞争与传统交易不同，更注重关系，开发商主动寻求合作 [49] - 工业市场竞争激烈，公司专注于建设 - 出租和关系型常规交易，以避免大型交易的激烈竞争 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境存在不确定性，包括关税、整体经济、资本市场、消费者健康和消费趋势等，但公司有能力应对 [8] - 公司历史上经历过多次不确定性，有经验和能力管理当前情况 [8] - 公司拥有高质量、多元化的投资组合，能够抵御各种环境变化 [9] - 对建设 - 出租战略充满信心，预计未来会有更多项目宣布 [7] - 看好工业市场的回流趋势，认为公司有能力从中受益 [64] 其他重要信息 - 公司成立于2007年10月，即将迎来18周年 [9] - 管理团队平均在公司工作十年 [9] - 投资组合中有204个不同商业租户，无单一租户占ABR超过4% [9] - 与Prologis合作的项目为FCA US LLC建设新的配送设施，预计2026年第三季度交付 [14] - 拥有Claire's在美国的主要配送设施，占ABR约78个基点 [36] - 拥有10个Zips洗车场，预计在Zips破产后保留9个，收回约80%的ABR，2025年坏账约为9 - 10个基点 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何监控工业制造业务中关税对租户信用的影响 - 公司采用自上而下和自下而上的方法，分析个别租户和行业受关税影响的情况，制造业并非单一整体，需深入了解租户业务和应对能力，部分租户有能力应对，部分租户需关注 [26][27] 问题2：全年指导中坏账的情况以及已知问题和缓冲空间 - 年初设定坏账率为125个基点，维持至今，Zips破产问题已解决，预计坏账约为9 - 10个基点，正在解决Stanislaus的问题，目前保留125个基点，将在第二和第三季度重新评估 [30][31][33] 问题3：Claire's的租户情况和公司的暴露程度 - 公司拥有Claire's在美国的主要配送设施，占ABR约78个基点，与Claire's就关税问题进行了沟通，该设施位置良好，若Claire's无法继续经营，公司可考虑重新开发或出租 [36][37][38] 问题4：建设 - 出租项目管道的更新情况 - 管道仍然强劲，目标是今年增加5亿美元项目，关税和宏观经济不确定性对部分项目有影响，但随着开发商合作伙伴的增加，有信心实现目标 [41][42][43] 问题5：建设项目的剩余资金来源和永久融资计划 - 目前公司资金充裕，无需额外资金，长期不打算对项目进行永久融资，若股权资本市场有利，会考虑投资，否则将通过出售资产或利用建设 - 出租过程中的增值来融资 [46][47][48] 问题6：与Prologis合作项目的来源、未来合作机会及对方不保留资产的原因 - 项目通过公司在开发领域的关系获得，是关系型交易，Prologis的客户主导开发团队专注于收取费用，不打算长期持有资产，与公司形成共生关系，未来有更多合作机会 [49][50][52] 问题7：与Prologis合作项目的资产是否特殊 - 该资产在地理位置上与Prologis传统业务略有不同，但建设本身较为标准，Prologis与Stellantis和FCA有大量合作，该项目通过其客户主导开发团队与公司合作 [54] 问题8：新Fiat建设 - 出租项目的收益率情况及未来趋势 - 该项目初始资本化率为6.9%，略低于公司平均水平，是因为租户为投资级的全球前五汽车公司，且位于亚特兰大MSA，预计未来收益率仍将保持良好 [57][58] 问题9：建设 - 出租项目管道的资金计划和时间安排 - 目标是增加5亿美元项目，目前有3.059亿美元在控制中，预计2025年投入约2.17亿美元，剩余在2026年投入，将带来2260万美元的增量ABR，增长5.6% [59] 问题10：增加Dollar General资产的决策原因 - 公司通过与开发商的直接关系增加了4个Dollar General资产，租赁期限为14年，预计在租赁期结束时资金回报超过1倍，公司对该租户的暴露程度较低，增加资产不会超出风险范围，且该租户信用良好 [60][61] 问题11：回流趋势对工业投资组合的影响 - 公司看好回流趋势，工业投资组合权重较大，建设 - 出租战略与该趋势契合，有能力帮助客户建设设施，预计将受益于该长期趋势 [64] 问题12：工业交易市场的竞争情况 - 工业市场竞争激烈，特别是大型交易和投资组合交易，私人买家有大量资金需要部署，导致价格竞争和资本化率压缩，公司专注于建设 - 出租和关系型常规交易，避免了大型交易的激烈竞争 [65][66] 问题13：医疗保健资产的处置策略和未来展望 - 公司计划长期减少临床手术资产至零，但可能保留一个高绩效的骨科诊所，医疗服务资产（如医疗零售）将长期持有，并在风险调整后回报和资本化率合适时考虑进一步投资 [69] 问题14：食品加工和仓储租户的健康状况和关税影响 - 公司采用评估关税影响的方法分析租户情况，部分租户需关注，部分租户有能力应对，公司的设施由租户100%使用，与第三方物流站点不同 [71][72] 问题15：建设 - 出租业务在价值链中的价值贡献和交易来源 - 主要在资本方面为开发商提供价值，开发商希望有可靠的执行方和资金来源，公司也在努力将交易从租户引入并寻找开发商，未来有望增加这方面的业务 [75][76][77] 问题16：与Prologis的合作是否为重复业务 - 与Prologis的合作是重复业务，已就其他潜在项目进行了多次沟通，虽然交易时间不确定，但有信心未来有更多合作机会 [78][79] 问题17：建设 - 出租业务需要增加的人员类型 - 公司计划在建设项目管理方面增加人员，以评估施工进度、处理提款请求等，而非在业务源头或高层增加人员 [80][81] 问题18：与Prologis合作的规模和价值贡献 - 与Prologis的合作希望不限于每年一次，交易规模可能较大，公司为Prologis提供长期持有资产的支持，Prologis专注于收取费用，双方合作将更加容易 [85][86][87] 问题19：自4月2日以来建筑材料价格的变化 - 建筑材料价格有变动，公司在评估新项目时关注材料采购时机，通过多种方式应对价格波动，确保项目成本可控 [89][90]