财务数据和关键指标变化 - 本季度总营收约5700万美元，现金净营业收入（NOI）约4600万美元，归属于普通股股东的净亏损约4940万美元，即每股亏损1.35美元，其中包括约5200万美元与办公物业潜在销售相关的非现金减值 [12] - 每FFO和核心FFO约2460万美元，摊薄后每股0.62美元；调整后FFO（AFFO）约2480万美元，摊薄后每股同样为0.62美元 [12] - 同店现金NOI方面，工业板块增长5.8%，办公板块增长3.1%，整体较去年同期增长4% [12] - 季度末总债务约12.6亿美元，其中无担保债务9亿美元，非追索权担保债务约3.6亿美元；扣除现金后净债务约10.48亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为6.8倍 [14][15] - 债务中88%为固定利率，包括7.5亿美元利率互换的影响，加权平均利率为4.4% [15][16] - 一季度支付普通股股息每股0.225美元，董事会已批准二季度股息每股0.225美元，将于7月17日支付给6月30日登记在册的股东 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 工业板块 - 本季度工业板块平均基本租金（ABR）环比增加240万美元，主要得益于工业户外存储（iOS）物业平均租金（AVR）上涨10% [4] - 季度末工业板块ABR占总ABR的41%，考虑季度末后完成的办公物业处置，按预估基础计算占比为43% [5] - 最大的iOS重建物业37英亩在华盛顿州埃弗雷特市全部租给当地一家木材厂运营商，9.8年期租约为工业板块带来约170万美元的增量ABR，平均年租金涨幅8%，现金收益率5.9%，GAAP收益率8.8% [5][6] - 佐治亚州梅布尔敦市3.3英亩物业开始新的6.5年期租约，本季度增加30万美元ABR，年租金涨幅3.5%，现金加权平均续租价差185%，GAAP加权平均续租价差218% [7] 办公板块 - 年初至今已完成约1.44亿美元的办公物业销售，一季度完成两笔总计25.1万平方英尺、约3400万美元的物业销售，季度末后又完成三笔总计52万平方英尺、约1.1亿美元的物业销售 [5][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去三年在30多个市场完成超20亿美元的办公物业销售，为市场定价预期和交易时间提供了更清晰的信息 [9] - 剩余租期超五年的办公资产，按现有净营业收入（NOI）计算的资本化率一般在7.5% - 12.5%之间；租期较短的办公资产，每平方英尺价格一般在50 - 175美元之间 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正战略转型为工业房地产投资信托基金（REIT），以iOS子行业增长为核心，通过iOS增长计划和战略资产出售重塑投资组合，主要出售办公物业 [4] - 继续剥离办公资产，将资本重新分配到iOS领域的高增长机会，进一步降低杠杆，以实现可持续增长和提升股东价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为供应受限市场中的优质iOS物业，无论宏观经济如何波动，都具有显著的长期增长机会 [18] - 办公物业市场仍有稳定需求，公司将维持或加快办公物业处置速度，以适应资本市场环境变化 [10] 其他重要信息 - 本季度财务材料引入核心FFO和调整后EBITDAre两个报告指标，以增强业务持续表现评估的可比性和一致性 [11] - 公司此前签订名义金额5.5亿美元的远期浮动转固定利率互换协议，现有7.5亿美元利率互换协议将于2025年7月1日到期，新协议届时生效，转换后加权平均固定利率3.58%，2029年7月1日到期 [15][16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待剩余五个iOS站点的ABR及每英亩租金范围 - 公司不提供该层面的指导，因位置多样较难判断，但表示对之前提及的成本回报率范围感到满意，部分站点租金可能高于或低于预期，目前支出通常低于最初预期，且有大量活动正在进行，有望未来发布相关公告 [20][21] 问题2: 如何看待市场上的额外收购机会 - 这是一个平衡的过程，公司需在增长和控制杠杆之间取得平衡，目前收购机会管道充足，有大量单个交易和投资组合可供选择，但会谨慎行动，根据风险调整后的回报来决定是否推进 [23][24][25] 问题3: 公司的目标杠杆率是多少，以及降低杠杆率的时间线 - 公司目标杠杆率在6倍或以下，此前通过资本循环和调整资产负债表，曾在去年二季度实现约6倍的债务与EBITDA比率 [32][35] 问题4: 什么因素会决定今年办公物业处置的推进速度 - 公司会根据市场情况逐案处理，目标是最大化股东价值，目前办公物业定价高于市场预期，且现有租户对物业有较高兴趣，同时企业债务资本成本相对房地产投资更有利，可能促使处置速度加快 [36][37][39] 问题5: 办公资产剩余租期超五年和较短的资产特征及定价差异 - 剩余租期超五年的资产，资本化率一般在7.5% - 12.5%之间，租期越短资本化率越高；租期较短的资产，按每平方英尺价格计算，需考虑剩余现金流的净现值和剩余价值，具体价格因物业、市场和资产年龄而异 [42][43][44] 问题6: 目前办公物业签署的交易协议情况及买家兴趣 - 公司未透露具体签署的交易协议情况，但表示市场对办公投资的讨论增多，买家需具备良好的银行关系、现有资产负债表和可靠的交易能力，目前买家兴趣较深，公司已成功出售超20亿美元的办公物业 [46][47] 问题7: 目前iOS租户需求情况及是否有变化 - 目前iOS租户需求未发生变化，公司将埃弗雷特市物业从重建组合转移到运营组合，正在与多个租户进行积极讨论，部分租户愿意接受现状物业，需求符合预期 [49][50][52]